พจมาน วรกิจโภคาทร หุ้นส่วน - หัวหน้าส่วนงานบริหารงานขายโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 มีคอนโดเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 6,174 ยูนิต สิ่งที่น่าสนใจคือ ไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวในพื้นที่ CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจเลยแม้แต่โครงการเดียว
ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่กว่า 58% อยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมือง (City Fringe) และอีก 42% อยู่ในพื้นที่ชานเมือง ภาพนี้สะท้อนว่า ผู้ประกอบการกำลังลดความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงการราคาแพงในทำเลต้นทุนสูง และหันไปจับตลาดที่มีฐานผู้ซื้อกว้างกว่าสอดคล้องกับข้อมูลด้านราคาที่พบว่า คอนโดเปิดใหม่กว่า 68% อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือ กล่าวอีกนัยหนึ่ง ผู้ประกอบการกำลังเคลื่อนตัวจากตลาดบนมาสู่ตลาดแมสมากขึ้น
อัตราจองลดเกือบครึ่ง สะท้อนผู้ซื้อ “คิดนานขึ้น”
อีกตัวเลขที่น่าจับตา คือ อัตราการจอง (Booking Rate) ของโครงการเปิดใหม่ไตรมาสแรกปีนี้อยู่ที่ 24.3% ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้า นั่นหมายความว่า ในทุก ๆ 100 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ จะมีผู้จองเพียงประมาณ 24 ยูนิตเท่านั้น สาเหตุสำคัญไม่ได้มาจากการหายไปของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่เกิดจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
“ผู้ซื้อจำนวนมากใช้เวลาพิจารณานานขึ้น เปรียบเทียบทางเลือกมากขึ้น และให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากกว่าที่ผ่านมา ผลลัพธ์คือ ผู้ประกอบการไม่สามารถพึ่งพากลยุทธ์เปิดโครงการใหม่แล้วขายได้รวดเร็วเหมือนในอดีต”
ยอดโอนยังโตแต่ตลาดไม่แข็งแรง
แม้อัตราจองจะลดลง แต่ยอดโอนยอดโอนยังโตแต่ตลาดไม่แข็งแรงกรรมสิทธิ์คอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กลับเพิ่มขึ้น 12.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน ปัจจัยสนับสนุนสำคัญมาจากมาตรการภาครัฐ ทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อ Loan-to-Value (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอน มาตรการเหล่านี้ช่วยกระตุ้นให้ผู้ที่ตัดสินใจซื้ออยู่แล้ว เร่งการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น
อย่างไรก็ตาม การเติบโตของยอดโอนไม่ได้สะท้อนว่าตลาดกลับมาแข็งแรงเต็มรูปแบบ เพราะอีกด้านหนึ่ง ตลาดยังเผชิญปัญหาใหญ่ที่สะสมมาหลายปี นั่นคือ “อุปทานคงค้าง”
สต็อกคอนโด 3.5 แสนยูนิต ใช้เวลา 5-6 ปี
ปัจจุบันตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอุปทานคงค้าง หรือ Unsold Inventory อยู่ราว 350,000 ยูนิต ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยของทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 60,000 ยูนิตต่อปี หากคำนวณแบบง่ายๆ ภายใต้สมมติฐานว่า “ไม่มีอุปทานใหม่” จำนวนมากเข้าสู่ตลาด จะต้องใช้เวลา 5-6 ปี จึงจะสามารถระบายสต็อกส่วนเกินเหล่านี้ได้หมด
“ปัญหาของตลาดในวันนี้ไม่ใช่การขาดผู้ซื้อ แต่คือการมีสินค้าคงเหลือจำนวนมากเกินกว่ากำลังซื้อที่รองรับได้ในระยะสั้นและยิ่งสต็อกเหล่านี้คงอยู่ในระบบนานเท่าไร ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการก็ยิ่งเพิ่มขึ้นตามไปด้วย”
ยุคที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากที่สุด
เมื่ออุปทานยังมีมากกว่าความต้องการซื้อ อำนาจในการต่อรองจึงเริ่มเปลี่ยนมือ จากอดีตที่ผู้ขายเป็นฝ่ายกำหนดเงื่อนไขตลาด ปัจจุบันผู้ซื้อกลับมีตัวเลือกจำนวนมากทั้งในเรื่องราคา โปรโมชั่น ส่วนลด ของแถม และเงื่อนไขการชำระเงิน
ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ และมุ่งบริหารสภาพคล่องมากกว่าการเร่งขยายธุรกิจ เพราะในภาวะที่การแข่งขันสูง การรักษาเงินสดอาจสำคัญกว่าการเติบโตอย่างรวดเร็ว
ตลาดคอนโดกำลังเข้าสู่ยุค “Real Demand”
หากมองภาพรวมทั้งหมด จะเห็นว่าตลาดคอนโดไทยกำลังเปลี่ยนผ่านจากยุคที่ขับเคลื่อนด้วยการลงทุนและการเก็งกำไร เข้าสู่ยุคที่ขับเคลื่อนด้วย “Real Demand” หรือความต้องการอยู่อาศัยจริงมากขึ้น การไม่มีคอนโดใหม่เปิดใน CBD การเพิ่มสัดส่วนโครงการราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร และการหันมาจับตลาดราคา 1.5-3 ล้านบาท ล้วนเป็นหลักฐานของการเปลี่ยนแปลงในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า
“ผู้ประกอบการที่อยู่รอดอาจไม่ใช่ผู้ที่เปิดโครงการได้มากที่สุด แต่คือผู้ที่สามารถพัฒนาโครงการให้ตรงกับกำลังซื้อจริงของตลาดได้มากที่สุด เพราะในวันที่คอนโดเหลือขายกว่า 350,000 ยูนิต โจทย์สำคัญไม่ใช่ จะสร้างอะไรเพิ่มแต่คือ...จะขายของที่มีอยู่ให้หมดได้อย่างไร”
