พิษณุโลก-นครสวรรค์ บ้านล้นตลาด! สัญญาณเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ

แม้ผู้ประกอบการยังเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ แต่ตัวเลขกำลังส่งสัญญาณเตือนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือตอนล่างอาจกำลังเผชิญภาวะ "ของล้นตลาด" ขณะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวตามที่คาดหวังข้อมูลสำรวจภาคสนามช่วงครึ่งหลังปี 2568 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สะท้อนภาพที่น่าสนใจของ 2 จังหวัดเศรษฐกิจสำคัญอย่าง "พิษณุโลก" และ "นครสวรรค์" ซึ่งกำลังเผชิญโจทย์เดียวกัน คือ อุปทานเพิ่มขึ้นเร็วกว่าความต้องการซื้อ

 พิษณุโลก เปิดโครงการพุ่งสวนยอดขาย

พิษณุโลกกำลังกลายเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการยังเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาว เห็นได้จากอุปทานรวมที่เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 3,382 หน่วย หรือเติบโต 21.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนที่น่าสนใจคือ บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นถึง 216 หน่วย หรือขยายตัวสูงถึง 730.8% จากปีก่อน สะท้อนว่าหลายบริษัทเลือกเร่งเปิดโครงการรับการเติบโตของเมืองแต่ปัญหาคือ "ผู้ซื้อไม่ได้เพิ่มขึ้นในอัตราเดียวกัน"ยอดขายใหม่กลับลดลง 32.4% เหลือเพียง 115 หน่วย ส่งผลให้อัตราดูดซับของตลาดอยู่เพียง 0.6% ต่อเดือน
 

หากคำนวณจากความเร็วในการขายปัจจุบัน ตลาดพิษณุโลกจะต้องใช้เวลาถึง 161 เดือน หรือมากกว่า 13 ปี ในการระบายสินค้าคงเหลือทั้งหมดตัวเลขนี้สะท้อนภาวะตลาดที่อยู่ในระดับ "เสี่ยงสูง" อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม ทำเลอย่าง "หัวรอ" และ "ในเมืองพิษณุโลก" ยังคงเป็นพื้นที่ที่มีการแข่งขันสูง เนื่องจากยังเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและแหล่งความต้องการซื้อหลักของจังหวัด

นครสวรรค์ บ้านขายช้า แต่คอนโดกลับร้อนแรง

ภาพรวมของนครสวรรค์อาจดูดีกว่าพิษณุโลกเล็กน้อย อุปทานรวมอยู่ที่ 1,424 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.5% จากปีก่อน ขณะที่ยอดขายใหม่ของโครงการบ้านจัดสรรลดลง 38.6%แต่สิ่งที่แตกต่างคือ ตลาดอาคารชุดกลับมีสัญญาณเชิงบวกอย่างชัดเจน การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเติบโตถึง 452.2%

สะท้อนว่าความต้องการในบางเซ็กเมนต์ยังมีอยู่ และสามารถสร้างธุรกรรมจริงได้ แม้อัตราดูดซับภาพรวมจะสูงกว่าพิษณุโลก อยู่ที่ 1.0% ต่อเดือน แต่ก็ยังต่ำกว่าระดับที่ถือว่าแข็งแรง ด้วยความเร็วการขายในปัจจุบัน ตลาดนครสวรรค์ยังต้องใช้เวลาราว 94 เดือน หรือเกือบ 8 ปี ในการระบายสต็อกทั้งหมด

เมื่ออัตราดูดซับต่ำกว่า 1.5% ตลาดกำลังส่งสัญญาณอะไร?

หนึ่งในตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ "อัตราดูดซับ" (Absorption Rate) ซึ่งสะท้อนความเร็วในการขายสินค้าโดยทั่วไป หากอัตราดูดซับต่ำกว่า 1.5% ต่อเดือน มักสะท้อนว่าตลาดเริ่มมีภาวะอุปทานส่วนเกิน

และวันนี้ ทั้งพิษณุโลกและนครสวรรค์ต่างมีตัวเลขต่ำกว่าระดับดังกล่าวนั่นหมายความว่า แม้จะยังมีผู้ซื้ออยู่ในตลาด แต่จำนวนโครงการและสินค้าที่เปิดขายกำลังมากกว่าความต้องการจริง

จาก "เร่งเปิด" สู่ "เลือกเปิด"

ในภาวะที่สต็อกสะสมยังอยู่ในระดับสูง การแข่งขันในอนาคตอาจไม่ได้อยู่ที่ใครเปิดโครงการได้มากกว่าแต่อยู่ที่ใครสามารถบริหารสต็อกและเลือกลงทุนได้แม่นยำกว่ากลยุทธ์ที่เหมาะสมในระยะนี้จึงอาจไม่ใช่การเร่งเปิดโครงการใหม่

แต่เป็นการใช้แนวทาง "Selective" หรือเลือกลงทุนเฉพาะทำเลและระดับราคาที่มีความต้องการรองรับจริงพร้อมให้ความสำคัญกับการระบายสินค้าคงเหลือและรักษาสภาพคล่องทางธุรกิจเพราะในวันที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ การมีสินค้าจำนวนมาก อาจไม่ได้แปลว่ามีโอกาสมากขึ้นเสมอไป แต่บางครั้งอาจหมายถึง "ความเสี่ยง" ที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน