แม้เม็ดเงินซื้อขายโรงแรมในไทยจะเริ่มแผ่วลงจากยุคพีก แต่สิ่งที่เกิดขึ้นกลับสวนทางกับความรู้สึกของตลาดเพราะในวันที่มูลค่าธุรกรรมลดลงเหลือ 60,000-70,000 ล้านบาทจากที่เคยสูงถึง1แสนล้านต่อปี นักลงทุนยังคงเดินหน้าล่าดีลโรงแรมต่อเนื่อง ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เร่งเปิดโรงแรมใหม่ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่กำลังจะมีห้องพักเพิ่มกว่า 5,000 ห้องภายใน 3 ปีข้างหน้า คำถามคือ ทำไมธุรกิจโรงแรมถึงยังร้อนแรง แม้เงินลงทุนรวมจะลดลง ?
กัญญาภัค เวธน์กุลพัฒน์ รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่าหลังผ่านวิกฤตโควิด ธุรกิจโรงแรมไทยกำลังกลับเข้าสู่รอบการเติบโตอีกครั้งโดยในไตรมาสแรกปี 2569 โรงแรมในกรุงเทพฯ มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 75.2% เพิ่มขึ้นจากปีก่อน ขณะที่ราคาห้องพักเฉลี่ยต่อคืนขยับจาก 4,438 บาท เป็น 4,576 บาท
แม้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะชะลอตัวลงเล็กน้อย แต่รายได้ต่อห้องกลับเพิ่มขึ้น สะท้อนว่าผู้เดินทางที่เข้ามาในไทยกำลังใช้จ่ายมากกว่าเดิมโดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งยังครองสัดส่วน 18-22% ของคืนพักทั้งหมดในกรุงเทพฯ แต่พฤติกรรมเปลี่ยนจากกรุ๊ปทัวร์ขนาดใหญ่ สู่กลุ่มนักเดินทางอิสระและนักท่องเที่ยวระดับลักชัวรีที่มีกำลังซื้อสูงกว่านั่นหมายความว่า โรงแรมไม่ได้แข่งขันกันด้วยจำนวนแขกเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่แข่งขันกันด้วย “คุณภาพของลูกค้า”
สัญญาณความเชื่อมั่น โรงแรมหรูใหม่กำลังบุกกรุงเทพฯ
หนึ่งในตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการตัดสินใจลงทุนระยะยาวและวันนี้ นักลงทุนกำลังส่งสัญญาณชัดเจนว่า ยังเชื่อมั่นในตลาดโรงแรมไทยคอลลิเออร์สคาดว่า ระหว่างปี 2569-2571 จะมีห้องพักใหม่เข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯ มากกว่า 5,000 ห้อง โดยส่วนใหญ่เป็นโรงแรมระดับลักชัวรีจากแบรนด์3ทำเลที่ถูกจับตามองมากที่สุด ได้แก่
- เพลินจิต-หลังสวน-วิทยุ ศูนย์กลางธุรกิจระดับบน ที่รวมทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรมหรู และไลฟ์สไตล์ระดับพรีเมียมไว้ในพื้นที่เดียว
- เจริญกรุง-ยานนาวาโซนริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่กำลังเปลี่ยนผ่านจากย่านดั้งเดิม สู่แลนด์มาร์กใหม่ของโครงการมิกซ์ยูสและการท่องเที่ยวระดับหรู
- รัชดาภิเษก-พระราม 9 และแนวรถไฟฟ้าทำเล New CBD ที่ยังมีพื้นที่เติบโต ทั้งด้านธุรกิจ การอยู่อาศัย และการเดินทางที่เชื่อมต่อสะดวก
มูลค่าซื้อขายลดลง แต่ราคาสินทรัพย์กลับแพงขึ้น
แม้ภาพธุรกิจจะดูสดใส แต่ตลาดซื้อขายโรงแรมกลับไม่ได้ร้อนแรงเท่าช่วง 3-4 ปีก่อน คอลลิเออร์สประเมินว่า มูลค่าการซื้อขายโรงแรมทั้งปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 60,000-70,000 ล้านบาท ลดลงจากช่วงที่เคยแตะระดับมากกว่า 100,000 ล้านบาทสาเหตุสำคัญมาจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ต้นทุนทางการเงินที่ยังอยู่ในระดับสูง และความเสี่ยงจากสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ ทำให้นักลงทุนใช้เวลาพิจารณาดีลนานขึ้น
แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้จำนวนเม็ดเงินในตลาดลดลง ราคาสินทรัพย์โรงแรมกลับปรับตัวสูงขึ้นเหตุผลคือ รายได้ของโรงแรมฟื้นตัวเร็วกว่าที่หลายฝ่ายคาด ส่งผลให้เจ้าของสินทรัพย์ไม่จำเป็นต้องเร่งขายในราคาต่ำเหมือนช่วงหลังโควิด
5 เมืองท่องเที่ยว ยังเป็นสนามล่าดีลของนักลงทุน
ปัจจุบัน ดีลซื้อขายโรงแรมยังคงกระจุกตัวอยู่ใน 5 เมืองหลัก ได้แก่ กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา กระบี่ และเชียงใหม่โดยดีลที่ได้รับความสนใจมากที่สุด อยู่ในช่วงมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นขนาดที่นักลงทุนมองว่าสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีภายใต้ความเสี่ยงที่บริหารจัดการได้
ขณะที่ภูเก็ตและพัทยากลายเป็นดาวเด่นของตลาด จากการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติและอัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่แม้มูลค่าซื้อขายรวมจะลดลง แต่ยังมีการปิดดีลโรงแรมเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะสำหรับนักลงทุนแล้ว สิ่งสำคัญไม่ใช่จำนวนดีลในตลาดแต่คือความเชื่อมั่นว่า “ธุรกิจโรงแรมไทย” ยังอยู่ในช่วงขาขึ้น และสินทรัพย์คุณภาพดีในทำเลเด่นยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต
