นางพจมาน วรกิจโภคาทร หุ้นส่วน - หัวหน้าส่วนงานบริหารงานขายโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เผยว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวน 6,174 ยูนิตสิ่งที่น่าสนใจคือ ไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวในพื้นที่ CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจเลยแม้แต่โครงการเดียว
ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่กว่า 58% อยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมือง (City Fringe) และอีก 42% อยู่ในพื้นที่ชานเมืองภาพนี้สะท้อนว่า ผู้ประกอบการกำลังลดความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงการราคาแพงในทำเลต้นทุนสูง และหันไปจับตลาดที่มีฐานผู้ซื้อกว้างกว่าสอดคล้องกับข้อมูลด้านราคาที่พบว่า คอนโดเปิดใหม่กว่า 68% อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรหรือกล่าวอีกนัยหนึ่ง ผู้ประกอบการกำลังเคลื่อนตัวจากตลาดบน มาสู่ตลาดแมสมากขึ้น
อัตราจองลดเกือบครึ่ง สะท้อนผู้ซื้อคิดนานขึ้น
อีกตัวเลขที่น่าจับตา คือ อัตราการจอง (Booking Rate) ของโครงการเปิดใหม่ไตรมาสแรกปีนี้อยู่ที่เพียง 24.3% ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้านั่นหมายความว่า ในทุก ๆ 100 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ จะมีผู้จองเพียงประมาณ 24 ยูนิตเท่านั้น
สาเหตุสำคัญไม่ได้มาจากการหายไปของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่เกิดจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ผู้ซื้อจำนวนมากใช้เวลาพิจารณานานขึ้น เปรียบเทียบทางเลือกมากขึ้น และให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากกว่าที่ผ่านมา ผลลัพธ์คือ ผู้ประกอบการไม่สามารถพึ่งพากลยุทธ์เปิดโครงการใหม่แล้วขายได้รวดเร็วเหมือนในอดีต
ยอดโอนยังโต แต่ไม่ได้หมายความว่าตลาดแข็งแรง
แม้อัตราจองจะลดลง แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับเพิ่มขึ้น 12.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน ปัจจัยสนับสนุนสำคัญมาจากมาตรการภาครัฐ ทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอน มาตรการเหล่านี้ช่วยกระตุ้นให้ผู้ที่ตัดสินใจซื้ออยู่แล้ว เร่งการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น
อย่างไรก็ตาม การเติบโตของยอดโอนไม่ได้สะท้อนว่าตลาดกลับมาแข็งแรงเต็มรูปแบบ เพราะอีกด้านหนึ่ง ตลาดยังเผชิญปัญหาใหญ่ที่สะสมมาหลายปี นั่นคือ "อุปทานคงค้าง"
สต็อกคอนโด3.5 แสนยูนิตต้องใช้เวลา 5-6 ปี
ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอุปทานคงค้างหรือ Unsold Inventory อยู่ราว 350,000 ยูนิต ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยของทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 60,000 ยูนิตต่อปีหากคำนวณแบบง่าย ๆ ภายใต้สมมติฐานว่าไม่มีอุปทานใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาด จะต้องใช้เวลาประมาณ 5-6 ปี จึงจะสามารถระบายสต็อกส่วนเกินเหล่านี้ได้หมด
“ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ปัญหาของตลาดในวันนี้ไม่ใช่การขาดผู้ซื้อแต่คือการมีสินค้าคงเหลือจำนวนมากเกินกว่ากำลังซื้อที่รองรับได้ในระยะสั้นและยิ่งสต็อกเหล่านี้คงอยู่ในระบบนานเท่าไร ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการก็ยิ่งเพิ่มขึ้นตามไปด้วย”
ยุคที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากที่สุด
เมื่ออุปทานยังมีมากกว่าความต้องการซื้อ อำนาจในการต่อรองจึงเริ่มเปลี่ยนมือ จากอดีตที่ผู้ขายเป็นฝ่ายกำหนดเงื่อนไขตลาด ปัจจุบันผู้ซื้อกลับมีตัวเลือกจำนวนมากทั้งในเรื่องราคา โปรโมชั่น ส่วนลด ของแถม และเงื่อนไขการชำระเงิน ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ และมุ่งบริหารสภาพคล่องมากกว่าการเร่งขยายธุรกิจ เพราะในภาวะที่การแข่งขันสูง การรักษาเงินสดอาจสำคัญกว่าการเติบโตอย่างรวดเร็ว
ตลาดคอนโดกำลังเข้าสู่ยุค “Real Demand”
หากมองภาพรวมทั้งหมด จะเห็นว่าตลาดคอนโดไทยกำลังเปลี่ยนผ่านจากยุคที่ขับเคลื่อนด้วยการลงทุนและการเก็งกำไร เข้าสู่ยุคที่ขับเคลื่อนด้วย "Real Demand" หรือความต้องการอยู่อาศัยจริงมากขึ้นการไม่มีคอนโดใหม่เปิดใน CBD การเพิ่มสัดส่วนโครงการราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร และการหันมาจับตลาดราคา 1.5-3 ล้านบาท ล้วนเป็นหลักฐานของการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า
“ ผู้ประกอบการที่อยู่รอดอาจไม่ใช่ผู้ที่เปิดโครงการได้มากที่สุด แต่คือผู้ที่สามารถพัฒนาโครงการให้ตรงกับกำลังซื้อจริงของตลาดได้มากที่สุด เพราะในวันที่คอนโดเหลือขายกว่า 350,000 ยูนิต โจทย์สำคัญไม่ใช่ จะสร้างอะไรเพิ่มแต่คืจะขายของที่มีอยู่ให้หมดได้อย่างไร”
