สถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางไม่ได้กระทบแค่ราคาน้ำมัน แต่ส่งแรงสั่นสะเทือนไปถึง “ต้นทุน” ก่อสร้างของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ขณะที่กำลังซื้อยังเปราะบางและหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญโจทย์ยากที่สุดข้อหนึ่ง นั่นคือ ต้นทุนเพิ่ม แต่ราคาขายกลับเพิ่มไม่ได้!
อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สะท้อนภาพครึ่งปีหลังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ยังต้องเดินเกมอย่างระมัดระวัง ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงทั้งในและต่างประเทศ โดยหนึ่งในปัจจัยที่ถูกจับตามองมากที่สุด คือสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่ยังคงร้อนระอุ
“กรณีอิหร่านอาจส่งผลต่อราคาพลังงานและต้นทุนวัตถุดิบทั่วโลก แม้สงครามจะยุติลงได้ภายในไตรมาส 2 แต่ผลกระทบที่เกิดขึ้นแล้วมีแนวโน้มลากยาวมาถึงไตรมาส 3 และ 4 โดยเฉพาะต้นทุนด้านการก่อสร้างที่คาดว่าจะเริ่มสะท้อนออกมาอย่างชัดเจนมากขึ้น นั่นหมายความว่า บรรดาดีเวลลอปเปอร์กำลังเข้าสู่ช่วงเวลาที่ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนมากกว่าการเร่งเติบโต”
สิ่งสำคัญสุดไม่ใช่ยอดขายแต่เป็นกระแสเงินสด
ในภาวะที่ตลาดยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวังมากที่สุด คือการบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow) อุทัย ระบุว่า บริษัททยอยล็อกราคาวัสดุก่อสร้างและสินค้าบางส่วนล่วงหน้าไว้แล้ว แต่ไม่สามารถป้องกันความเสี่ยงได้ทั้งหมด 100% ดังนั้น หากต้นทุนก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตามคาด ผลกระทบอาจสะท้อนผ่านราคาขายราว 2% หรือหากไม่สามารถผลักภาระไปยังผู้บริโภคได้ ก็จะกลายเป็นแรงกดดันโดยตรงต่ออัตรากำไรของบริษัท
“ปัญหาคือ ในสภาพตลาดปัจจุบัน การขึ้นราคาบ้านหรือคอนโดมิเนียมทำได้ยากกว่าที่เคย เพราะกำลังซื้อของผู้บริโภคยังถูกกดดันจากภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทำให้หลายบริษัทต้องหันมาโฟกัสกับการลดค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) รวมถึงเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน เพื่อรักษาความสามารถในการทำกำไร”
ตลาดเริ่มปรับสมดุลหลังดีมานด์หดต่อเนื่อง
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน แต่มีสัญญาณเชิงบวกบางประการเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านซัพพลายหรือจำนวนโครงการใหม่เริ่มลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากผู้ประกอบการจำนวนมากชะลอการเปิดโครงการใหม่ และเลือกบริหารสต็อกที่มีอยู่แทน
ขณะเดียวกัน ดีมานด์หรือความต้องการซื้อที่ชะลอตัวต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เริ่มมีสัญญาณแตะระดับต่ำสุดแล้วผลลัพธ์ คือ ตลาดกำลังค่อยๆ เคลื่อนเข้าสู่ภาวะสมดุลระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมากขึ้น สะท้อนผ่านยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสแรกที่ยังใกล้เคียงกับปีก่อน
ทางรอดจับมือพันธมิตรรุกเมืองท่องเที่ยว
อีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ได้รับความนิยมมากขึ้น คือการร่วมทุน หรือ Joint Venture (JV) เหตุผลสำคัญ คือ การร่วมทุนช่วยลดภาระการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ ทำให้งบดุลแข็งแรงขึ้น และช่วยกระจายความเสี่ยงในภาวะตลาดผันผวนแม้ต้องแบ่งกำไรกับพันธมิตร แต่ข้อดีคือสามารถแชร์ต้นทุนและค่าใช้จ่ายส่วนกลางร่วมกัน ทำให้ภาระ SG&A ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
นอกจากนี้ แสนสิริยังเดินหน้าขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ซึ่งยังมีกำลังซื้อจากทั้งนักลงทุนและชาวต่างชาติโดยเฉพาะ “ภูเก็ต” ที่ถูกมองว่าเป็นทำเลดาวเด่นของประเทศในเวลานี้ บริษัทได้ทยอยสะสมที่ดินไว้จำนวนมากเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคตส่วนพัทยา ขอนแก่น และเกาะสมุย ยังคงเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่อยู่ในแผนการขยายตัวต่อเนื่อง
ครึ่งปีหลังเหนื่อย ลุ้นดอกเบี้ย-มาตรการรัฐ
ปัจจัยบวกสำคัญของตลาดในเวลานี้ คืออัตราดอกเบี้ยที่เริ่มทรงตัวและไม่มีแรงกดดันให้ปรับขึ้นเพิ่มเติมขณะเดียวกัน มาตรการผ่อนคลายการคุมเข้มสินเชื่อ หรือ LTV ที่ได้รับการขยายเวลาออกไปแล้ว ถือเป็นแรงสนับสนุนสำคัญต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ภาคธุรกิจยังรอคอยคือมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง ซึ่งหากภาครัฐนำกลับมาใช้อีกครั้ง จะช่วยลดภาระต้นทุนของผู้ซื้อได้โดยตรง อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงยังคงอยู่รอบด้าน ทั้งสงคราม ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน และต้นทุนก่อสร้างที่กำลังทยอยเพิ่มขึ้น
โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงครึ่งปีหลังจึงไม่ใช่การเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการรักษาสมดุลระหว่างยอดขาย ต้นทุน และกระแสเงินสด ให้ผ่านช่วงเวลานี้ไปได้ เพราะในวันที่ต้นทุนยังขึ้นต่อ แต่กำลังซื้อยังไม่กลับมาเต็มที่ ผู้ชนะอาจไม่ใช่บริษัทที่ขายได้มากที่สุด แต่เป็นบริษัทที่บริหารต้นทุนและรักษากำไรได้ดีที่สุดต่างหาก
