ครั้งหนึ่ง “การมีบ้านเป็นของตัวเอง” คือเป้าหมายสำคัญของคนวัยทำงานแต่วันนี้ ความฝันนั้นกำลังถูกเลื่อนออกไปเรื่อย ๆเพราะท่ามกลางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า รายได้โตไม่ทันค่าครองชีพ หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง และธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังคงซบเซา และมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องในปี 2569ที่น่ากังวลคือ ปัญหานี้ไม่ได้เกิดจาก “คนไม่อยากซื้อบ้าน” แต่เกิดจาก “คนอยากซื้อ แต่ซื้อไม่
สัญญาณอันตราย เมื่อคนไม่มีแผนซื้อบ้าน
ผลสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยปี 2569 ของ SCB EIC พบข้อมูลที่สะท้อนภาพตลาดได้อย่างชัดเจนผู้ตอบแบบสอบถามถึง 56% ระบุว่า ไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 5 ปีข้างหน้าเพิ่มขึ้นจาก 47% ในปีก่อน และถือเป็นระดับสูงสุดในรอบ 4 ปีแม้บางส่วนจะมีบ้านอยู่แล้ว แต่เหตุผลสำคัญที่ทำให้คนจำนวนมากไม่คิดซื้อบ้าน กลับมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจแทบทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น
- ภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น
- หนี้สินที่ยังแบกรับอยู่
- ราคาบ้านที่สูงเกินกำลังซื้อ
- ความไม่มั่นใจต่อเศรษฐกิจในอนาคต
นอกจากนี้ ยังมีคนอีกจำนวนไม่น้อยที่ไม่กล้ายื่นกู้ตั้งแต่แรก เพราะเชื่อว่าตัวเองมีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง หรือประเมินว่าฐานะการเงินยังไม่พร้อมสำหรับการเป็นเจ้าของบ้าน
ปัจจัยเสี่ยงโลกกดดันตลาด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญแรงกดดันจากหลายด้านพร้อมกันด้านในประเทศ เศรษฐกิจยังขยายตัวต่ำกว่าที่หลายฝ่ายคาด ขณะที่กำลังซื้อของครัวเรือนถูกบั่นทอนจากหนี้และค่าครองชีพส่วนด้านนอกประเทศ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก รวมถึงความขัดแย้งในตะวันออกกลาง กำลังส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจลงทุนของทั้งคนไทยและนักลงทุนต่างชาติผลลัพธ์คือ การตัดสินใจซื้อบ้านหรือซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน ถูกเลื่อนออกไปอย่างต่อเนื่อง
คนไทยอยากได้อะไรจากรัฐบาลมากที่สุด ?
เมื่อถามถึงปัญหาเร่งด่วนที่ต้องการให้ภาครัฐช่วยแก้ไข3 อันดับแรก คือ
1. ค่าครองชีพและรายจ่ายเพิ่มเร็วกว่ารายได้
2. ภาระหนี้สินที่กระทบความสามารถในการกู้
3. ราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่ยังสูงเกินเอื้อม
ส่วนมาตรการที่ประชาชนต้องการมากที่สุด กลับไม่ใช่มาตรการกระตุ้นการขายของผู้ประกอบการแต่เป็นมาตรการช่วย “ให้คนเข้าถึงบ้านได้จริง”ได้แก่
- สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือ Soft Loan
- โครงการบ้านราคาประหยัด
- มาตรการปรับโครงสร้างหนี้
- การพักชำระหนี้สำหรับผู้ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ
รวมถึงการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งยังเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้าน
ปัญหาไม่ใช่ยอดขายแต่คือ “รายได้”
SCB EIC มองว่า แม้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ หลายอย่างจะช่วยพยุงตลาดได้ในระยะสั้นแต่ยังไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวอย่างยั่งยืนเพราะต้นตอของปัญหาอยู่ที่โครงสร้างเศรษฐกิจเมื่อรายได้โตไม่ทันค่าใช้จ่าย คนก็ไม่สามารถสะสมเงินดาวน์ หรือแบกรับภาระผ่อนบ้านระยะยาวได้
ดังนั้น นโยบายที่ควรเกิดขึ้นในระยะกลางและระยะยาว จึงต้องมุ่งแก้ปัญหารายได้และหนี้สินควบคู่กัน
ตัวอย่างที่น่าสนใจคือ เกาหลีใต้ ซึ่งเคยใช้แนวทางทยอยปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำในช่วงปี 2561-2563 เพื่อเพิ่มกำลังซื้อของแรงงานรายได้น้อยและคนรุ่นใหม่ขณะที่หลายประเทศ เช่น สิงคโปร์ ออสเตรเลีย และแคนาดา ใช้ระบบส่งเสริมการออมระยะยาว พร้อมให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี และอนุญาตให้นำเงินออมดังกล่าวมาใช้ซื้อบ้านได้
อสังหาฯ ไทย ต้องเตรียมรับโลกใบใหม่
อีกโจทย์สำคัญที่กำลังรออยู่ข้างหน้า คือ การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของสังคมทั้งการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ การลดลงของจำนวนประชากร และพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปผู้บริโภคจำนวนมากเริ่มให้ความสำคัญกับ
- บ้านประหยัดพลังงาน
- Solar Roof
- ที่อยู่อาศัยสีเขียว
- โครงการเช่าระยะยาว
- รูปแบบ Co-living และ Community สำหรับผู้สูงอายุ
ขณะที่ภาครัฐอาจต้องมองไกลไปถึงการเปลี่ยนบ้านว่างให้เป็นตลาดเช่าแบบที่ญี่ปุ่นกำลังดำเนินการ รวมถึงยกระดับกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคด้านที่อยู่อาศัยให้เข้มข้นมากขึ้น
สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่เพียงภาวะยอดขายชะลอตัวแต่กำลังสะท้อนปัญหาที่ลึกกว่านั้นนั่นคือ คนจำนวนมากยังอยากมีบ้าน แต่กำลังสูญเสียความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านไปทีละน้อยและหากปัญหารายได้ หนี้สิน และค่าครองชีพยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจังบ้านในฝันของคนไทย อาจกลายเป็นเพียง “ความฝัน”ที่เลื่อนออกไปไม่มีกำหนด