ในวันที่คนไทยจำนวนมากเริ่มรู้สึกว่า “บ้าน” และ “คอนโดมิเนียม” กลายเป็นของไกลตัวผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กลับเริ่มมองเห็น “โอกาส” จากพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปเมื่อกำลังซื้อหด ดอกเบี้ยสูง หนี้ครัวเรือนพุ่ง คนรุ่นใหม่จำนวนมากจึงเลือก “เช่า” มากกว่า “ซื้อขาด” และนี่กำลังทำให้เกมอสังหาฯ ไทย เปลี่ยนครั้งใหญ่ จากเดิมที่แข่งกันขายบ้าน
จาก “ที่ดินร้าง” สู่สินทรัพย์สร้างเงินสด
หนึ่งในปัญหาใหญ่หลังการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ เจ้าของที่ดินจำนวนมากแบกรับต้นทุนถือครองสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ยิ่งปล่อยร้างนาน ภาษียิ่งขยับแบบขั้นบันได กรณีที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท หากปล่อยว่าง อาจเสียภาษีสะสมเกือบ 5 ล้านบาท ใน 30 ปี แต่ถ้านำที่ดินให้เช่าระยะยาวกับ “พฤกษา” เจ้าของที่ดินอาจมีรายได้เฉลี่ย 600,000 บาทต่อปีหลังหักภาษี ยังเหลือรายได้สุทธิราว 570,000 บาทต่อปี
ตลอดสัญญา 30 ปี หมายความว่า ที่ดินผืนเดิมอาจสร้างกระแสเงินสดสะสมกว่า 17 ล้านบาท โดยที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม จึงเป็นเหตุผลที่โมเดล “เช่าที่ดินระยะยาว” ได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะในมุมเจ้าของที่ดิน คือการเปลี่ยน “ภาระภาษี” ให้เป็น “รายได้ประจำ”
จาก “ขายบ้าน” เป็น “เจ้าของกระแสเงินสด”
ในอดีต โมเดลธุรกิจอสังหาฯ ไทย ซื้อที่ดินสร้างบ้านหรือคอนโดแล้วขายขาด รายได้จึงขึ้นอยู่กับยอดโอนเป็นหลัก แต่เมื่อเศรษฐกิจชะลอแบงก์เข้มงวดสินเชื่อ กำลังซื้อคนรุ่นใหม่ลดลง โมเดลเดิมเริ่มมีความเสี่ยงมากขึ้น สิ่งที่ “พฤกษา” กำลังทำจึงไม่ใช่แค่เปิดอพาร์ตเมนต์ให้เช่า แต่คือการเปลี่ยนโครงสร้างรายได้ของบริษัทจาก “รายได้ก้อนครั้งเดียว”ไปสู่ “รายได้ประจำระยะยาว”
ผ่านบริษัทลูก “อินโน โฮม คอนสตรัคชั่น” หรือ IHC ที่ตั้งขึ้นมาเพื่อรุกตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าโดยเฉพาะ ภายใต้แบรนด์ “iPlern” โดยใช้ทั้งที่ดินเดิมของพฤกษารวมถึงโมเดลเช่าที่ดินจากเจ้าของภายนอก 30 ปี ก่อนนำมาพัฒนาเป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในทำเลรอบมหาวิทยาลัย แหล่งงาน และนิคมอุตสาหกรรม
“เช่า” เทรนด์ใหม่ของคนไทย
สิ่งที่น่าสนใจคือตลาดอพาร์ตเมนต์กำลังโตสวนทางตลาดขายบ้าน สาเหตุสำคัญมาจากต้นทุนการใช้ชีวิตที่สูงขึ้น คอนโดราคา 2-3 ล้านบาท ในวันนี้ ต้องใช้เงินดาวน์ต้องผ่อนยาวและยังต้องผ่านเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด ขณะที่คนรุ่นใหม่จำนวนมากเริ่มให้ความสำคัญกับ “ความยืดหยุ่น” มากกว่า “ความเป็นเจ้าของ”
หลายคนเปลี่ยนงานบ่อย หรือยังไม่แน่ใจว่าจะปักหลักที่ไหนในระยะยาว “การเช่า” จึงเป็นทางเลือกที่คล่องตัวกว่า โดยเฉพาะกลุ่มอายุ 20-30 ปี ซึ่งมีอัตราการเช่าสูงถึง 90% จึงเป็นโอกาสใหม่ของตลาดเช่าที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เริ่มมองเห็น
โมเดลใหม่ ลงทุนน้อยกว่า คืนทุนเร็วกว่า
อีกเหตุผลสำคัญที่ “พฤกษา” รุกตลาดอพาร์ตเมนต์ คือ “ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า” การพัฒนาคอนโดขนาดใหญ่ต้องใช้เม็ดเงินจำนวนมากใช้เวลาขาย และมีความเสี่ยงจากสต็อกค้าง แต่อพาร์ตเมนต์ให้เช่าทยอยสร้างได้เป็นเฟส เช่น เริ่ม 2-3 อาคาร ก่อนหากดีมานด์ดี จึงค่อยขยายเพิ่ม
โดยเฉพาะในโซนอุตสาหกรรมภาคตะวันออก อย่างชลบุรีและระยอง ที่มีแรงงานจำนวนมากไหลเข้าต่อเนื่องโมเดลนี้จึงช่วยลดความเสี่ยงได้มากขณะเดียวกันยังสร้างกระแสเงินสดรายเดือนกลับเข้าบริษัททันทีหลังเปิดดำเนินการ
ชลบุรี-ระยอง สนามใหญ่ธุรกิจเช่า
“พฤกษา” โฟกัสโซนอุตสาหกรรมตะวันออกโดยเฉพาะชลบุรีและระยอง ซึ่งมีการขยายตัวของโรงงานคลังสินค้าโลจิสติกส์ รวมถึงธุรกิจ Data Center เข้ามาลงทุนมากขึ้น แรงงานและพนักงานระดับกลางจำนวนมากต้องการที่พักราคาจับต้องได้ ใกล้ที่ทำงาน ทำให้อพาร์ตเมนต์เป็นสินค้าตอบโจทย์ที่สุด
ปัจจุบัน “พฤกษา” พัฒนาแล้วหลายโครงการในพื้นที่บ่อวิน และมีแผนขยายต่อเนื่อง รูปแบบการลงทุนจะค่อยๆ สร้างทีละ 2-3 อาคารก่อนขยายเป็น 10 อาคารตามดีมานด์จริง
“ยุคนี้ความเร็วสำคัญกว่าขนาด เจ้าของนิคมอุตสาหกรรมขนาดเล็กและกลางจำนวนมากจึงเริ่มสนใจโมเดลที่พฤกษาเสนอทั้งการร่วมลงทุนการรับสร้างรวมถึงบริหารอพาร์ตเมนต์ครบวงจร”
ตลาดเช่า“รายได้ประจำ”ก้อนใหม่อสังหาฯ
สิ่งที่น่าสนใจที่สุด คือ อัตราผลตอบแทนของธุรกิจนี้ “พฤกษา” ระบุว่าอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามี Yield ราว 8-10% ต่อปี IRR ระดับ 13-15% ถือว่าสูงเมื่อเทียบกับอสังหาฯ หลายประเภท ยิ่งในวันที่ยอดขายบ้านผันผวนรายได้ค่าเช่าจึงกลายเป็น “กันชน” สำคัญ
นี่คือเหตุผลที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายรายเริ่มหันมาสนใจธุรกิจสร้างรายได้ประจำมากขึ้น เพราะต่อให้ตลาดซื้อขายชะลอคนก็ยัง “เช่าอยู่” และในอนาคตสินทรัพย์เหล่านี้ยังสามารถนำเข้ากอง REITเพื่อนำเงินกลับมาขยายธุรกิจต่อได้อีก
การเคลื่อนไหวของพฤกษาอาจไม่ใช่แค่การเปิดธุรกิจใหม่แต่กำลังสะท้อนว่า “พฤติกรรมผู้บริโภคไทยเปลี่ยนไปแล้ว” คนรุ่นใหม่จำนวนมากอาจไม่ได้ฝันอยากมีบ้านเหมือนคนรุ่นก่อนแต่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นเดินทางสะดวกและไม่สร้างภาระทางการเงินระยะยาว
ขณะที่ฝั่งเจ้าของที่ดินก็เริ่มมองหาวิธีเปลี่ยนต้นทุนภาษีให้กลายเป็นกระแสเงินสดจึงไม่แปลกที่โมเดล “เช่าที่ดิน 30 ปี สร้างอพาร์ตเมนต์” กำลังเป็นคำตอบของทั้ง2ฝั่งในเวลาเดียวกันและหากแผนขยายกว่า 300 แห่งทั่วประเทศของ “พฤกษา” เกิดขึ้นจริงนี่อาจไม่ใช่แค่การแตกไลน์ธุรกิจแต่คือการประกาศว่ายุค “ขายบ้านอย่างเดียว” ของอสังหาฯ ไทยอาจกำลังจบลงแล้ว