ดีเวลลอปเปอร์ส่งสัญญาณอสังหาฯ น่าห่วง หลัง “ยอดโอน” วูบกว่า 80% ปัจจัยหลัก รีเจกต์เรตสูง ผู้ซื้อทิ้งเงินจอง สะท้อนพฤติกรรมใหม่ “Self-Rejection” ตัดสินใจถอนตัวจากการซื้อด้วยตนเอง เหตุไม่มั่นใจอนาคต เศรษฐกิจติดหล่ม
เสนาฯ แนะใช้เวที “IMF-World Bank” โอกาสประเทศไทยสร้างภาพลักษณ์ ปลุกเชื่อมั่น "นายกสมาคมบ้านจัดสรร" ชี้ บ้านต่ำ 3 ล้านอ่วมสุด กู้ไม่ผ่านแตะ 70% ขณะ “เจนซี” มีรายได้ แต่ติดโจทย์ “ไม่มีสลิป” จี้รัฐเร่งแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง
ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความท้าทายรอบใหม่จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง ขณะที่ “ความเชื่อมั่นผู้บริโภค” ลดลงอย่างมาก โดยพบปรากฏการณ์ผู้ซื้อ “ชะลอการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์” แม้จะจองที่อยู่อาศัยไว้แล้วก็ตาม
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เผชิญเพียงปัญหากำลังซื้อที่อ่อนแอ หรือเศรษฐกิจชะลอตัวเท่านั้น แต่ขณะนี้กำลังเผชิญปัญหาใหญ่ “ความไม่มั่นใจในอนาคต” ของผู้บริโภค ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
“เมื่อประชาชนไม่มั่นใจในรายได้และอนาคตทางเศรษฐกิจ การตัดสินใจซื้อบ้านซึ่งเป็นภาระหนี้ระยะยาวจึงถูกเลื่อนออกไป ความกังวลนี้ส่งผลต่อเศรษฐกิจในภาพรวม เพราะเมื่อคนไม่กล้าลงทุนหรือใช้จ่าย การขับเคลื่อนเศรษฐกิจก็ยิ่งทำได้ยากขึ้น”
โดยสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา อยู่ในภาวะที่น่ากังวลอย่างมาก แม้โครงการต่างๆ ยังสามารถทำยอดจองได้ แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์กลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หายไปประมาณ 80% ปัจจัยหลักมาจาก 2 ส่วน ได้แก่ ประมาณ “หนึ่งในสาม” เกิดจากการขอสินเชื่อไม่ผ่าน ซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นต่อเนื่องมาหลายปี ขณะที่อีกส่วนหนึ่งเกิดจากพฤติกรรมใหม่ของผู้บริโภคที่เรียกว่า “Self-Rejection” หรือการตัดสินใจถอนตัวจากการซื้อด้วยตนเอง
“ลูกค้าบางรายยอมทิ้งเงินจอง แม้จะกู้ผ่าน เพราะไม่มั่นใจว่ารายได้ในอนาคตจะเพียงพอหรือไม่ และไม่แน่ใจว่าเศรษฐกิจปีหน้าจะฟื้นตัวมากน้อยแค่ไหน”
ทั้งนี้ ปัญหาดังกล่าว “น่ากังวล” กว่าการกู้ไม่ผ่าน เนื่องจากเป็นเรื่องของสภาพจิตใจและความเชื่อมั่น ซึ่งแก้ไขได้ยากกว่าปัจจัยด้านสินเชื่อ ขณะเดียวกันยังส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการโดยตรง เพราะมีต้นทุนการตลาดและค่าใช้จ่ายในการขายเกิดขึ้นแล้ว แต่ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นรายได้จากการโอนได้ตามเป้าหมาย ส่งผลต่อสภาพคล่องของธุรกิจ
เรียกร้องรัฐเร่งแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง
สำหรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ผศ.ดร.เกษรา มองว่า สามารถช่วยบรรเทาผลกระทบในระยะสั้นได้ระดับหนึ่ง แต่ยังไม่เพียงพอต่อการฟื้นความเชื่อมั่นในระยะยาว โดยภาคเอกชนต้องการเห็นการปฏิรูปเชิงโครงสร้างมากกว่ามาตรการชั่วคราว ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงกฎหมายและกฎระเบียบให้เอื้อต่อการดำเนินธุรกิจ การลดขั้นตอนราชการ การสร้างความโปร่งใส และการแก้ปัญหาคอร์รัปชันอย่างจริงจัง
นอกจากนี้ ยังต้องเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ระบบขนส่ง และยกระดับคุณภาพการศึกษา เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศในระยะยาว
“สิ่งสำคัญที่สุดคือการสร้างความหวังและความเชื่อมั่นให้ประชาชน หากคนยังไม่เชื่อมั่นในอนาคต มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจใดๆ ก็อาจเห็นผลได้จำกัด”
ชะลอลงทุน รักษาสภาพคล่อง
อย่างไรก็ดี ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง เสนา ดีเวลลอปเมนท์ ได้ปรับแผนธุรกิจโดยชะลอการลงทุนโครงการใหม่ และมุ่งพัฒนาโครงการที่มีอยู่ให้แล้วเสร็จ บริหารจัดการกระแสเงินสด และมุ่งลดภาระหนี้สิน โดยใช้รายได้จากการขายและโอนกรรมสิทธิ์ทยอยลดหนี้ เพื่อเสริมความแข็งแกร่งทางการเงินในช่วงที่ตลาดยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
ขณะเดียวกัน บริษัทเร่งทรานส์ฟอร์มธุรกิจผ่านการขยายการลงทุนด้านพลังงานสะอาดภายใต้ “Sena Green Energy” เพื่อสร้างแหล่งรายได้ใหม่รองรับอนาคตธุรกิจดังกล่าวครอบคลุมทั้งระบบผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ หรือโซลาร์เซลล์ รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งมองว่าเป็นอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพเติบโตสูงในระยะยาวการขยายสู่ธุรกิจพลังงานสะอาดจะช่วยลดการพึ่งพารายได้จากภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว และเป็น New S-Curve สำคัญในการขับเคลื่อนองค์กรในอนาคต
นอกจากการปรับโครงสร้างธุรกิจแล้ว เสนาฯ ยังเลือกใช้แนวทาง Reskilling และ Upskilling บุคลากร แทนการปรับลดจำนวนพนักงานพนักงานที่เคยอยู่ในสายงานอสังหาริมทรัพย์บางส่วนจะได้รับการพัฒนาทักษะเพิ่มเติม เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจพลังงานสะอาด
“การรักษาและพัฒนาบุคลากรที่มีอยู่จะช่วยสร้างความพร้อมให้กับองค์กรในระยะยาว และลดผลกระทบทางสังคมจากการเลิกจ้างงานในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว”
"IMF-World Bank" คือโอกาสประเทศ
ผศ.ดร.เกษรา ยังกล่าวถึงโอกาสที่ประเทศไทยจะเป็นเจ้าภาพการประชุมระดับโลกของ IMF และ World Bank ภายใต้แนวคิด “New Horizon” ว่า เป็นเวทีสำคัญในการสร้างภาพลักษณ์และความเชื่อมั่นของประเทศ
“ถือเป็นโอลิมปิกทางเศรษฐกิจที่ไทยควรใช้เป็นโอกาสดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนและภาคธุรกิจทั่วโลก รวมถึงเร่งผลักดันการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างเพื่อยกระดับศักยภาพการแข่งขันของประเทศ”
สำหรับผู้ประกอบการเอสเอ็มอี ทางรอดสำคัญในภาวะปัจจุบันคือการสร้างความแตกต่างให้กับสินค้าและบริการ เนื่องจากข้อจำกัดด้านเงินทุนและขนาดธุรกิจทำให้ไม่สามารถแข่งขันกับผู้เล่นรายใหญ่ได้โดยตรง ดังนั้น หากไม่มีจุดเด่นที่แตกต่างท่ามกลางการแข่งขันในตลาดที่มีความท้าทายสูงเช่นปัจจุบันจะเป็นเรื่องที่ยากมากขึ้นเรื่อยๆ
บ้านต่ำ 3 ล้านอ่วมสุด กู้ไม่ผ่านแตะ 70%
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 40% ถือเป็นระดับสูง ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ เมื่อแยกตามระดับราคา กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ บ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง 60-70%
รองลงมาคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ที่มีอัตราปฏิเสธประมาณ 40% ขณะที่กลุ่มบ้านราคาเกิน 7 ล้านบาทขึ้นไปยังคงมีอัตราปฏิเสธต่ำเพียง 15% ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่ากลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อย ซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อหลักของตลาด กำลังเผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อมากกว่ากลุ่มกำลังซื้อระดับบนอย่างชัดเจน
40% ที่หายไป ไม่ใช่ธนาคารปฏิเสธทั้งหมด
นายสุนทร กล่าวว่า ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อ 40% ที่เกิดขึ้นในตลาด ไม่ได้มาจากการที่ธนาคารปฏิเสธเพียงฝ่ายเดียว ข้อมูลของสมาคมฯ พบว่า ประมาณ 30% เป็นกรณีที่สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อ เนื่องจากผู้กู้มีภาระหนี้สูง เครดิตไม่ผ่านเกณฑ์ หรือมีความสามารถในการผ่อนชำระไม่เพียงพอ
ส่วนอีกประมาณ 10% เป็นกรณีที่ลูกค้าตัดสินใจถอนตัวเอง หรือปฏิเสธโครงการภายหลังการจอง ซึ่งกลายเป็นพฤติกรรมที่พบมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
“ปัจจุบันผู้ประกอบการใช้เงินจองในอัตราที่ต่ำลง ทำให้ผู้บริโภคสามารถจองโครงการพร้อมกันหลายแห่ง บางคนจอง 2-3 โครงการเพื่อรอดูว่าธนาคารจะอนุมัติที่ใด หรือโครงการใดให้ข้อเสนอดีที่สุด เมื่อเลือกแล้วก็ปล่อยอีกโครงการหนึ่งไป ทำให้เกิดตัวเลขการปฏิเสธในระบบ”
นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มลูกค้าที่เลือก “ทิ้งเงินจอง” เพราะขาดความมั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจและรายได้ในอนาคต แม้จะมีศักยภาพในการซื้อก็ตาม
"Gen Zไ มีรายได้ แต่ติดโจทย์ “ไม่มีสลิป”
อย่างไรก็ตาม หนึ่งในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มคนวัยเริ่มทำงาน หรือ First Jobber รวมถึงคนรุ่น Gen Z ที่กำลังเข้าสู่ช่วงสร้างครอบครัวและต้องการมีบ้านหลังแรก
"รูปแบบการทำงานของคนรุ่นใหม่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากจากอดีต หลายคนไม่ได้เลือกทำงานประจำ แต่หันไปประกอบธุรกิจส่วนตัว ทำงานออนไลน์ เป็นครีเอเตอร์ หรือสร้างธุรกิจสตาร์ตอัป แม้บางรายจะมีรายได้สูงกว่าพนักงานประจำ แต่กลับประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ เนื่องจากไม่สามารถแสดงหลักฐานรายได้ในรูปแบบที่สถาบันการเงินคุ้นเคย"
นายสุนทร มองว่า ระบบการประเมินสินเชื่อในปัจจุบันอาจยังไม่สอดรับกับโครงสร้างเศรษฐกิจยุคใหม่ที่อาชีพอิสระและธุรกิจออนไลน์มีบทบาทมากขึ้น
“วันนี้แม่ค้าออนไลน์หรือเจ้าของธุรกิจดิจิทัลจำนวนมากมีรายได้เป็นหลักแสนบาทต่อเดือน แต่ไม่มีสลิปเงินเดือน ทำให้ธนาคารยังมองว่ามีความเสี่ยง ทั้งที่ในความเป็นจริงบางรายมีศักยภาพทางการเงินสูงกว่ามนุษย์เงินเดือนด้วยซ้ำ”
จับตาปี 2569 ปฏิเสธสินเชื่อยังไม่ลด
สำหรับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออาจยังทรงตัวอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 40% หากไม่มีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุนอย่างชัดเจน
ความท้าทายสำคัญยังคงอยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างไรก็ตาม หากภาครัฐสามารถออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและสร้างความเชื่อมั่นได้ตรงจุด จะช่วยให้ประชาชนกล้าจับจ่ายใช้สอยและตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ระยะยาวมากขึ้น
“สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่การลดดอกเบี้ยหรือมาตรการระยะสั้น แต่ต้องทำให้ประชาชนเชื่อมั่นว่ารายได้และเศรษฐกิจในอนาคตจะดีขึ้น เพราะเมื่อคนมีความมั่นใจ การตัดสินใจซื้อบ้านก็จะกลับมาเอง” นายสุนทรกล่าว