ภาพรวมตลาดที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครยังคงรักษาทิศทางการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยมีเมกะโปรเจกต์และการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าเป็นฟันเฟืองชิ้นสำคัญในการขับเคลื่อนหากพิจารณาทำเลใจกลางเมือง (CBD) จะพบการเปลี่ยนผ่านเชิงพื้นที่อย่างเด่นชัด จากย่านเมืองเก่าแก่ยุคแรกอย่างเจริญกรุง ขยับเข้าสู่ศูนย์กลางทางการเงินอย่างสีลม-สาทร ศูนย์กลางการค้าอย่างสยาม จนกระทั่งหลอมรวมเข้ากับย่านเศรษฐกิจใหม่อย่างสุขุมวิทในปัจจุบัน
ธนากร ธนูถนัด ผู้จัดการ ฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า ปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนราคาที่ดินในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา คือแรงหนุนจากโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ระดับแสนล้าน อาทิ One Bangkok และ Dusit Central Park ซึ่งเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินบริเวณถนนพระราม 4 และรอบสวนลุมพินีพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด รวมถึงการขยายไปสู่โซนขอบเมือง 5 ทำเลทองที่กำลัง “ร้อนแรง” ที่สุดในเวลานี้
1. เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ แชมป์สู่หมุดหมาย Ultra-Luxury
ย่านเพลินจิต-ชิดลม ยังคงครองสถานะทำเลที่มีมูลค่าที่ดินต่อหน่วยสูงที่สุดในประเทศไทย โดยการประเมินล่าสุดในปี 2567 พบว่าราคาซื้อขายจริงขยับขึ้นไปแตะระดับ3.4 ล้านบาทต่อตารางวา สะท้อนได้จากกรณีศึกษาของ แสนสิริ ที่เข้าซื้อที่ดินบนถนนชิดลมในราคาเฉลี่ยราว 3-3.8 ล้านบาทต่อตารางวา เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2559 ที่มีการปิดดีลฝั่งตรงข้าม ปัจจุบันคือโครงการ 28 Chidlom ในราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา พบว่ามีอัตราการเติบโตเฉลี่ย (CAGR) สูงถึง 6% ต่อปี โดยดีเวลลอปเปอร์เตรียมพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมระดับ Ultra-luxury ซึ่งคาดว่าจะทำราคาเสนอขายเฉลี่ย (Asking Price) สูงถึง 500,000 บาทต่อตารางเมตร
2. พระราม 4 การปรับฐานราคาใหม่ รับอานิสงส์โครงการมิกซ์ยูส
พระราม 4 กลายเป็นทำเลที่มีความร้อนแรงทางเศรษฐกิจสูงสุดในรอบปี จากอดีตในช่วงปี 2560-2561 ราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 1 ล้านบาทต้นๆ ต่อตารางวา แต่ปัจจุบันในปี 2567 เอสซี แอสเสท ได้ตอกย้ำศักยภาพทำเลด้วยการปิดดีลซื้อที่ดินในราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา ปัจจัยสนับสนุนมาจากความได้เปรียบเชิงกายภาพที่สามารถรับวิวพื้นที่สีเขียวของสวนลุมพินี รูปแบบการพัฒนาจึงมุ่งเน้นไปที่โครงการแนวสูงระดับอัลตร้าลักชัวรีที่เน้นความเป็นส่วนตัวมีจำนวนยูนิตจำกัด และเน้นห้องรูปแบบ Duplex เป็นหลัก
3. สุขุมวิทตอนต้น (นานา-อโศก)
ความเคลื่อนไหวในโซนสุขุมวิทชั้นในยังคงมีความคึกคัก โดยบริเวณสถานีบีทีเอสนานา ซึ่งเคยมีราคาปิดดีลในปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 2.5-2.6 ล้านบาทต่อตารางวา ปัจจุบันราคาประเมินล่วงหน้าพุ่งไปแตะระดับ2.8 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ย่านอโศกมนตรี เริ่มเห็นสัญญาณการตั้งราคาเสนอขาย (Asking Price) จากเจ้าของที่ดินทะลุ 3 ล้านบาทต่อตารางวา แม้ในทางปฏิบัติตลาดยังคง Wait and See
4. สีลม-สาทร ปรากฏการณ์ Price Setting
ย่านศูนย์กลางทางการเงินดั้งเดิมอย่างสาทร เคยมีฐานราคาในปี 2559 อยู่ที่ 1.5-1.7 ล้านบาทต่อตารางวา ก่อนจะเกิดจุดเปลี่ยนสำคัญจากการปิดดีลแปลงที่ดินติดถนนใหญ่ในราคา 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา เพื่อพัฒนาเป็นโครงการโรงแรม ธุรกรรมดังกล่าวส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์กำหนดราคาใหม่ (Price Setting) ทำให้แลนด์ลอร์ดรายอื่นในพื้นที่ปรับราคาเสนอขายตามทันที
ข้อจำกัดของทำเลนี้คือสภาวะขาดแคลนที่ดิน (Supply Shortage) เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่ถูกถือครองโดยตระกูลเก่าแก่และทุนดั้งเดิม กลุ่มทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงเริ่มขยายขอบเขตการลงทุนมุ่งหน้าไปทางบางรัก ซึ่งปัจจุบันมีราคาเสนอขายอยู่ที่ 1.9-2 ล้านบาทต่อตารางวา
5. บางนา-กรุงเทพกรีฑา การเติบโตของบ้านหรู
เทรนด์การพัฒนาโครงการแนวราบระดับพรีเมียม ส่งผลให้พื้นที่ชานเมืองยกระดับมูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ ทำเลบางนาได้รับอานิสงส์โดยตรงจาก Mega Project เช่น Bangkok Mall, The Forestias และ Cloud 11 ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณอุดมสุขและปุณณวิถีพุ่งสูงขึ้นใกล้แตะระดับ1 ล้านบาทต่อตารางวา
ขณะที่กรุงเทพกรีฑเกิดการปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์อย่างก้าวกระโดดจากอดีตเมื่อ 15 ปีก่อน ปัจจุบันกลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับ Luxury ราคาที่ดินขยับขึ้นไปถึง 70,000-80,000 บาทต่อตารางวา สำหรับแปลงขนาดเล็ก โดยบิ๊กแบรนด์อย่างแสนสิริได้ปักหมุดพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมที่มีระดับราคาเริ่มต้นสูงถึง45-50 ล้านบาทด้วยจุดขายด้านสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งโรงเรียนนานาชาติชั้นนำและสนามกอล์ฟ
แม้ว่าในภาพรวม บรรยากาศการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ (Big Transaction) ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาอาจจะไม่หนาตาเท่าที่ควร เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอการลงทุนเพื่อ รักษาสภาพคล่องทางการเงิน (Liquidity Management)ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
แต่อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ดินในทำเลศักยภาพสูงยังคงมีสัญญาณบวกจากการเปิดตัวซัพพลายใหม่ๆ ที่มีความโดดเด่น เช่น ที่ดินของสถานทูตเนเธอร์แลนด์ที่ประกาศขาย ซึ่งยังคงเป็นที่หมายปองของกลุ่มทุนขนาดใหญ่ สะท้อนให้เห็นว่า แม้ปริมาณการซื้อขายจะลดลง แต่ มูลค่าเชิงยุทธศาสตร์ ของที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ยังคงไม่เสื่อมถอยลงตามสภาวะเศรษฐกิจ