พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท หลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยวันนี้ อาจไม่ได้กำลังเจอ “วิกฤติ” แบบฉับพลันเหมือนปี 2540 แต่กำลังเผชิญสิ่งที่อันตรายกว่า..นั่นคือ วิกฤติแบบค่อย ๆ จมน้ำ โดยที่หลายคนยังไม่รู้ตัวเรียกสิ่งนี้ว่า “Slow Motion Tsunami”คลื่นยักษ์ทางเศรษฐกิจ ที่ไม่ได้ซัดเข้ามาในวันเดียวแต่กำลังกัดเซาะอนาคตของไทยอย่างช้า ๆ
คำถามสำคัญคือ ท่ามกลางเศรษฐกิจโตต่ำ คนเกิดน้อย และกำลังซื้อหดตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะอยู่รอดอย่างไร ?
ประเทศไทย กำลังโตช้าลง เพราะ “เครื่องยนต์ตัวเดิม” เริ่มหมดแรง ตลอด 30 ปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยเติบโตจาก “สูตรเดิม” ผลิตสินค้า ส่งออก ใช้แรงงานจำนวนมากและ โตจากตลาด Mass
แต่วันนี้ สูตรนั้นเริ่มใช้ไม่ได้ภาคอุตสาหกรรมการผลิตและส่งออก ที่เคยเป็นพระเอกหลักของเศรษฐกิจไทย กำลังสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน ในขณะที่โลกกำลังแข่งขันกันด้วย AI เทคโนโลยี และนวัตกรรมประเทศไทยกลับยังติดอยู่กับปัญหาเดิมจนถูกเรียกว่า “คนป่วยคนใหม่แห่งเอเชีย”และการทำให้ GDP โตแตะ 3% กลายเป็นเรื่องยากขึ้นทุกปีแต่สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าเศรษฐกิจ คือ โครงสร้างประชากร
วันที่ “ลูก” กลายเป็นสินค้าฟุ่มเฟือย
ประเทศไทยกำลังเข้าสู่ยุคที่“คนเกิดน้อยกว่าคนตาย” ต้นทุนการเลี้ยงลูกสูงขึ้น ค่าครองชีพแพงขึ้น คนรุ่นใหม่แต่งงานช้าลง สุดท้าย การมีลูกจึงไม่ใช่เรื่องจำเป็นอีกต่อไป ผลลัพธ์คืออีก 30 ปีข้างหน้า ประชากรไทยแทบทุกช่วงวัยจะลดลง ยกเว้นเพียงกลุ่มเดียวคือ“ผู้สูงอายุ”และนี่คือแรงกระแทกโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาฯเพราะลูกค้าหลักของตลาดบ้านและคอนโดคือคนวัยทำงานเมื่อจำนวนคนวัยทำงานลดลงตลาดก็ไม่สามารถเติบโตแบบเดิมได้อีก
ยุคที่เปิดโครงการใหม่แล้วขายหมดเร็ว อาจกลายเป็นอดีต ยิ่งไปกว่านั้น ผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้น ยังมีข้อจำกัดเรื่องรายได้และกำลังซื้อ หรือ Affordabilityแปลว่า ต่อให้มีดีมานด์ก็อาจไม่มี “กำลังซื้อ” มากพอรองรับตลาด
บทเรียนจากญี่ปุ่น เมื่ออสังหาฯ ต้องเลิกโตด้วย “ปริมาณ”
ญี่ปุ่น คือประเทศที่เจอปัญหานี้ก่อนประเทศไทยราว 20 ปีเศรษฐกิจโตต่ำ สังคมสูงวัย คนเกิดน้อย ตลาดอสังหาฯ อิ่มตัว คำถามคือ แล้วญี่ปุ่นอยู่รอดอย่างไร ?คำตอบคือพวกเขา “เปลี่ยนเกม”จากเดิมที่แข่งกันสร้างเยอะ ขายเยอะกลายเป็นแข่งกันสร้าง “คุณค่า”
พิพัฒน์อธิบายว่า ธุรกิจอสังหาฯ ไทย จำเป็นต้องเปลี่ยน Mindset สำคัญ 4 เรื่อง
1. จาก Volume สู่ Value
ในอดีต ธุรกิจอสังหาฯ เติบโตจากการขายจำนวนมากแต่ในวันที่ตลาดหดตัว
เกมนี้ใช้ไม่ได้อีกแล้วผู้ประกอบการต้องเลิกคิดว่า“จะขายให้คนจำนวนมากอย่างไร”แล้วเปลี่ยนเป็น“จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้ลูกค้าอย่างไร”ต่อจากนี้ ผู้ชนะจะไม่ใช่คนที่มีโครงการมากที่สุดแต่คือคนที่เข้าใจไลฟ์สไตล์ลูกค้าได้ดีที่สุด
2. หา “ตลาดเล็ก” ที่ยังโต
แม้เศรษฐกิจภาพใหญ่จะชะลอตัวแต่ยังมีบางธุรกิจที่เติบโตสวนกระแสเช่น โรงเรียนนานาชาติ Healthcare Wellness ตลาดพรีเมียมสิ่งเหล่านี้สะท้อนว่ายุคต่อไปจะไม่ใช่ยุคของ Mass Marketแต่เป็นยุคของ “Underserved Segment”หรือการหาตลาดเฉพาะที่ยังมีความต้องการจริงเพราะในโลกที่คนลดลงการจับทุกคน อาจไม่สำคัญเท่าการจับ “คนที่ใช่”
3. จากขายขาด สู่รายได้ระยะยาว
อีกโมเดลที่เริ่มสำคัญมากขึ้น คือการเปลี่ยนจาก “Build to Sale”ไปสู่ “Build to Manage”เพราะการหาลูกค้าใหม่เพื่อขายขาดยากและเหนื่อยขึ้นเรื่อย ๆหลายธุรกิจจึงเริ่มหันมาสร้าง Recurring Income เช่น
- บริหารอสังหาริมทรัพย์
- ปล่อยเช่า
- Service Residence
- Renovation
- Property Management
พูดง่าย ๆ คือจากเดิมที่เน้น “ขายครั้งเดียวจบ”กำลังเปลี่ยนเป็น“สร้างรายได้ระยะยาวจากสินทรัพย์เดิม”
4. เมื่อประเทศไทยโตช้า ต้องออกไปหาโอกาสใหม่
หากตลาดในประเทศเริ่มอิ่มตัวอีกทางเลือกสำคัญ คือ Regional Expansionหรือการขยายธุรกิจไปต่างประเทศเพราะในขณะที่เศรษฐกิจไทยโตต่ำหลายประเทศในภูมิภาคยังมีการเติบโตสูงกว่านั่นหมายความว่าผู้ประกอบการไทยอาจต้องหยุดมองแค่ตลาดในประเทศแล้วเริ่มคิดแบบ “Regional Player”
โลกเปลี่ยนแล้ว !แต่หลายธุรกิจยังใช้สูตรเดิม
สิ่งที่น่าสนใจที่สุดในมุมมองของพิพัฒน์ ไม่ใช่แค่เรื่องอสังหาฯแต่คือการยอมรับความจริงว่า“โลกเปลี่ยนไปแล้ว”วิธีคิดแบบเดิมที่เคยทำให้ธุรกิจเติบโตในช่วง 20-30 ปีที่ผ่านมาอาจไม่ใช่คำตอบของอนาคตอีกต่อไปเพราะโลกใหม่ ไม่ได้ให้รางวัลกับคนที่ใหญ่ที่สุดเสมอไปแต่ให้รางวัลกับคนที่“ปรับตัวได้เร็วที่สุด”และในเศรษฐกิจที่โตช้าลงเรื่อย ๆคนที่ยังเล่นเกมเดิมอาจไม่ได้แพ้เพราะทำไม่เก่งแต่แพ้เพราะโลก ไม่ได้เล่นเกมเดิมอีกแล้ว