ออฟฟิศล้นเมือง เกมเปลี่ยน ตึกเก่าไม่ปรับ เสี่ยงไร้ผู้เช่า

ยุคที่ “ทำเลดี” อย่างเดียวอาจไม่พออีกต่อไป เมื่อตลาดอาคารสำนักงานไทยกำลังเข้าสู่เกมใหม่ที่ผู้เช่าถือไพ่เหนือกว่า ท่ามกลางซัพพลายทะลัก และพฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนเร็ว เจ้าของอาคารจึงต้องเร่งปรับตัว เพราะวันนี้ไม่ใช่แค่แข่งขันกันเรื่องราคา แต่กำลังแข่งกันว่า “ใครตอบโจทย์คนทำงานยุคใหม่ได้มากกว่า”

อำนาจต่อรองจากเจ้าของตึกไปอยู่ในมือผู้เช่า

ตลาดอาคารสำนักงานไทยในวันนี้ กำลังเผชิญแรงกดดันครั้งใหญ่จากภาวะ “ซัพพลายล้นตลาด” ขณะที่ดีมานด์ไม่ได้โตทันเหมือนในอดีตผลที่เกิดขึ้น คือเกมการต่อรองเปลี่ยนฝั่งอย่างชัดเจนจากเดิมเจ้าของอาคารเป็นผู้กำหนดเงื่อนไข กลายเป็นผู้เช่าที่มีตัวเลือกมากขึ้น และเลือกได้ละเอียดขึ้นกว่าเดิม

ภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มองว่า วันนี้ผู้เช่าไม่ได้มองแค่ “โลเกชัน” อีกต่อไป แต่เริ่มชั่งน้ำหนักระหว่าง “ราคา” กับ “คุณภาพการใช้งาน” อย่างจริงจังเพราะในภาวะเศรษฐกิจที่ต้นทุนทุกอย่างสูงขึ้น องค์กรจำนวนมากกำลังพยายามใช้พื้นที่ให้คุ้มที่สุด และลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นนั่นทำให้อาคารสำนักงานที่ “ปรับตัวเร็ว” จะได้เปรียบมากกว่าอาคารที่ยังใช้โมเดลเดิม

ตึกเกรด B-C กำลังมีโอกาสใหม่

เรื่องที่น่าสนใจคือ วิกฤตครั้งนี้อาจไม่ใช่ข่าวร้ายของทุกคนเพราะในอีกด้าน อาคารเกรด B และ C กลับมีโอกาส “อัปเกรดตัวเอง” เพื่อแทรกขึ้นมาแข่งขันกับอาคารระดับบนได้พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า อาคารเกรด C สามารถพัฒนาให้ใกล้เคียงเกรด B ได้ ขณะที่เกรด B ก็สามารถยกระดับประสบการณ์ให้แข่งขันกับเกรด A ได้เช่นกันแม้บางข้อจำกัด เช่น ทำเลนอกเมือง จะเปลี่ยนไม่ได้แต่สิ่งที่เปลี่ยนได้ คือ “ประสบการณ์ของผู้ใช้งาน”และนั่นกำลังกลายเป็นหัวใจสำคัญของการแข่งขันรอบใหม่

Hybrid Work ออฟฟิศใหญ่ไม่จำเป็นอีกต่อไป

อีกหนึ่งแรงสั่นสะเทือนสำคัญ คือพฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนไปหลังยุคโควิดเมื่อองค์กรจำนวนมากใช้ Hybrid Work หรือ Work from Home ทำให้หลายบริษัทเริ่มลดขนาดสำนักงาน และมองหาพื้นที่ที่ยืดหยุ่นมากขึ้นจากเดิมที่นิยมเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ระยะยาว

ปัจจุบันกลับมีความต้องการ “ห้องขนาดเล็ก” เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่ม Startup หรือองค์กรที่ต้องการควบคุมต้นทุนแนวโน้มนี้ ทำให้เจ้าของอาคารต้องเริ่ม “คิดใหม่” เรื่องการจัดสรรพื้นที่ไม่ใช่แค่ปล่อยเช่าทั้งชั้นเหมือนในอดีต แต่ต้องแบ่งพื้นที่ให้หลากหลาย และตอบโจทย์ผู้เช่าแต่ละประเภทมากขึ้น พลัสฯ ยกตัวอย่าง “อาคารสิริภิญโญ” ที่มีการปรับแยกพื้นที่เช่าให้เล็กลง และช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการปล่อยเช่าได้ดีขึ้น

 อาคารยุคใหม่ต้องยืดหยุ่น บริการSubscription

สิ่งที่ผู้เช่าต้องการในวันนี้ ไม่ใช่แค่ออฟฟิศ แต่คือ “บริการที่ยืดหยุ่น”หลายองค์กรไม่ได้ใช้ออฟฟิศเต็มเวลาอีกแล้ว บางแห่งเข้าใช้งานเฉพาะบางวัน บางช่วงเวลา หรือมีการทำงานล่วงเวลานอกเวลาปกตินี่ทำให้การบริหารอาคารต้องเปลี่ยนจากระบบตายตัว ไปสู่โมเดลที่ยืดหยุ่นมากขึ้นตั้งแต่ระบบเข้า-ออกอาคาร การใช้ไฟฟ้านอกเวลา ไปจนถึงการจัดการพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดนี้สะท้อนว่า อาคารสำนักงานกำลังเปลี่ยนสถานะจาก “อสังหาริมทรัพย์” ไปสู่ “ธุรกิจบริการ”

Green Building  Smart Building ไม่ใช่ทางเลือก

ในอดีต มาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมอาจเป็นเพียง “จุดขายเสริม”แต่วันนี้กำลังกลายเป็น “เงื่อนไขสำคัญ” ขององค์กรขนาดใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทต่างชาติที่มีนโยบายด้าน ESG ชัดเจนไม่ว่าจะเป็นมาตรฐาน LEED, WELL, G-Green หรือ MEA Energy Awards ล้วนมีผลต่อการตัดสินใจเช่ามากขึ้นขณะเดียวกัน เทคโนโลยีอาคารอัจฉริยะ หรือ Smart Building ก็เริ่มกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดเพราะช่วยทั้งลดต้นทุนพลังงาน และเพิ่มประสบการณ์ใช้งานให้ผู้เช่า

รีโนเวตทั้งตึก อาจไม่จำเป็น

อย่างไรก็ตาม พลัสฯ มองว่า การแข่งขันไม่ได้แปลว่าต้องลงทุนมหาศาลเสมอไปเพราะสิ่งแรกที่ผู้เช่ามองเห็น คือ “ภาพลักษณ์อาคาร”ดังนั้น บางครั้งการปรับเพียงบางจุด เช่น ล็อบบี้ ทางเข้า ฟาซาด หรือพื้นที่ส่วนกลาง ก็สามารถเปลี่ยนความรู้สึกของผู้เช่าได้ทันทีและยังสามารถทยอยลงทุนเป็นเฟส ตามงบประมาณที่มี

สุดท้ายแล้ว ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเข้าสู่ยุคที่ “ขนาด” หรือ “ความใหม่” อาจไม่ใช่คำตอบทั้งหมดอีกต่อไปแต่ผู้ชนะ จะเป็นอาคารที่เข้าใจว่าผู้เช่ากำลังเปลี่ยนไปอย่างไรเพราะในวันที่ลูกค้ามีทางเลือกมากกว่าเดิมอาคารที่ยังอยู่รอดได้ อาจไม่ใช่อาคารที่ดีที่สุดแต่คืออาคารที่ “ปรับตัวเก่งที่สุด” ในเกมธุรกิจรอบนี้