การเคลื่อนตัวของทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มทุนจีน กำลังเปลี่ยนภูมิทัศน์ตลาดนิคมอุตสาหกรรมไทยอย่างมีนัยสำคัญ แม้ช่วงต้นเดือน มี.ค.2569 จะเกิดภาวะชะลอการตัดสินใจลงทุนชั่วคราว จากปัจจัยด้านการเดินทางและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แต่เมื่อสถานการณ์ผ่านไป นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงเดินหน้าเจรจาและขยายการลงทุนต่อเนื่อง ภาพสะท้อนดังกล่าวทำให้ตลาดที่ดินอุตสาหกรรม และโลจิสติกส์ไทยไตรมาส 1 ปี 2569 ยังคงร้อนแรง โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC แม่เหล็กสำคัญของเม็ดเงินต่างชาติ
พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในจังหวัดชลบุรีและระยองปรับเพิ่มขึ้น 20-30% จากแรงซื้อของกลุ่มทุนจีนที่เข้ามากว้านซื้อทั้งในและนอกนิคมอุตสาหกรรม ข้อมูลไตรมาส 1/2569 พบว่า ประเทศไทยมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมรวมประมาณ 222,388 ไร่ เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2568 ราว 600 ไร่ จากการเปิดขยายนิคมใหม่ในจังหวัดชลบุรี
จุดที่น่าจับตาคือ “อัตราการว่าง” ของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมลดลงเหลือเพียง 6.2% จาก 6.52% ในไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนว่าความต้องการใช้ที่ดินยังอยู่ในระดับสูง แม้เศรษฐกิจโลกจะยังเผชิญความไม่แน่นอน
ขณะเดียวกัน ราคาขายที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศยังทรงตัวอยู่ที่ 8.31 ล้านบาทต่อไร่ แต่หากเจาะเฉพาะพื้นที่ EEC จะเห็นความแตกต่างชัดเจน อาทิ ชลบุรี ราคาสูงสุดเฉลี่ย 9.5 ล้านบาทต่อไร่ ฉะเชิงเทรา เฉลี่ย 7.75 ล้านบาทต่อไร่ และระยอง เฉลี่ย 7.5 ล้านบาทต่อไร่
“การที่ราคายังทรงตัวในระดับสูง ส่วนหนึ่งเกิดจากการปล่อยขายที่ดินมือสองและโรงงานมือสองเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ช่วยลดแรงกดดันด้านราคาในระยะสั้น แต่ปี 2569-2570 จะมีนิคมอุตสาหกรรมใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มอีกกว่า 20,290 ไร่ อาจเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้นในอนาคต”
โรงงานยังไปต่อ แต่โกดังเริ่มเหนื่อย
แม้ความต้องการโรงงานสำเร็จรูปยังมีต่อเนื่อง แต่ตลาด “คลังสินค้า” เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวชัดเจนขึ้น ข้อมูลไตรมาส 1/2569 ระบุว่า พื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูปทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 6.05 ล้านตารางเมตร ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า แต่ “อัตราว่าง” เพิ่มขึ้นเป็น 15.54% จาก 15.23% ในไตรมาส 4/2568 ปัจจัยหลักมาจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ส่งผลต่อภาคการผลิตและการส่งออก ขณะเดียวกันยังมีพื้นที่คลังสินค้าใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง
ในส่วนของโรงงานสำเร็จรูป มีพื้นที่รวม 3.42 ล้านตารางเมตร ไม่เปลี่ยนแปลงจากปลายปีที่ผ่านมา แต่มีอัตราว่างเพิ่มขึ้นเป็น 10.57% จากเดิม 9.53% ภาพรวมดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ดีมานด์ยังมีอยู่ แต่ไม่สามารถเติบโตได้ทันซัพพลายใหม่
ค่าเช่า “นิ่ง” แต่เกมแข่งขันเริ่มดุเดือด
ด้านค่าเช่าพื้นที่อุตสาหกรรมยังคงทรงตัวจากปีก่อน โดยคลังสินค้าสำเร็จรูปมีค่าเช่าเฉลี่ย 158 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โรงงานสำเร็จรูป 194 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
พงษ์พันธ์ ประเมินว่า ความต้องการเช่าโรงงานจะยังเติบโตต่อเนื่อง จากจุดแข็งด้านทำเลยุทธศาสตร์ของไทยที่ยังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และยานยนต์
"ฝั่งคลังสินค้า กำลังเผชิญแรงกดดันครั้งใหญ่ เพราะอีก 3 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มกว่า 461,000 ตารางเมตร ซัพพลายจำนวนมากนี้ทำให้การแข่งขันด้านราคาทวีความรุนแรง จำกัดโอกาสปรับขึ้นค่าเช่า แม้ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องก็ตาม ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์หันไปพัฒนาโกดังเฉพาะทาง เช่น คลังสินค้าอัจฉริยะ คลังควบคุมอุณหภูมิ ศูนย์กระจายสินค้าอัตโนมัติ เพื่อสร้างความแตกต่างจากคู่แข่ง”
จับตา “จีนเทา” กับโจทย์ใหญ่ภาครัฐ
อีกด้านที่ถูกพูดถึงมากขึ้น คือการไหลเข้าของทุนต่างชาติ โดยเฉพาะ “กลุ่มทุนจีน” ที่เข้ามาซื้อที่ดินขนาดใหญ่และพัฒนาโรงงานในไทย ซึ่งรัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน การออกใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตโรงงาน รวมถึงการประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม
เพราะที่ผ่านมา มีทั้งนักลงทุนที่ดำเนินธุรกิจถูกต้องตามกฎหมาย บางส่วนพยายามใช้ช่องโหว่ทางกฎหมายเข้ามาประกอบธุรกิจในไทยความกังวลไม่ได้อยู่เพียงเรื่องการแข่งขันทางธุรกิจ แต่รวมถึงปัญหาสิ่งแวดล้อม การจ้างแรงงานผิดกฎหมาย และผลกระทบต่อชุมชนในระยะยาว อย่างไรก็ตาม หลังการปราบปรามอย่างเข้มข้นทำให้แนวโน้มทุนจีนที่เข้ามาใหม่จะเป็น “จีนขาว” หรือกลุ่มที่ดำเนินธุรกิจถูกต้องตามกฎหมายมากขึ้น
ครึ่งปีหลังชี้ชะตาตลาดอุตสาหกรรมไทย
ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ตลาดที่ดินอุตสาหกรรมไทยยังคงได้รับแรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิตและสงครามการค้าระหว่างมหาอำนาจ แต่โจทย์สำคัญหลังจากนี้ ไม่ได้อยู่แค่การดึงดูดเงินลงทุนต่างชาติ หากยังรวมถึงการบริหารสมดุลระหว่าง “การเติบโตทางเศรษฐกิจ” กับ “คุณภาพการลงทุน” เพราะแม้เม็ดเงินต่างชาติจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและสร้างการจ้างงาน แต่หากขาดการกำกับดูแลที่เข้มงวด ไทยอาจต้องแลกกับต้นทุนทางสิ่งแวดล้อมและปัญหาเชิงโครงสร้างในระยะยาว
ปี 2569 จึงไม่ใช่เพียงปีแห่งการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม แต่เป็นปีที่สะท้อนว่า ไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกระหว่าง การเติบโต กับ การคัดกรองคุณภาพทุน อย่างแท้จริง