เมื่อคนไทยเริ่ม 'ซื้อบ้านใหม่ไม่ไหว' เกมใหม่อสังหาฯ ไม่ใช่ขาย แต่ปล่อยเช่า!

“บ้าน” คือเป้าหมายชีวิตของคนไทยจำนวนมากมีงานประจำ เก็บเงินดาวน์ กู้ธนาคาร แล้วผ่อนยาว 30 ปี แต่วันนี้ สมการนั้นเริ่มใช้ไม่ได้ เพราะในโลกความจริง “รายได้” ของคนไทย โตไม่ทัน “ราคาบ้าน” และเมื่อบ้านใหม่แพงขึ้นเร็วกว่าค่าแรง คนจำนวนมากกำลังถูกระบบผลักออกจากตลาด

ผลลัพธ์คือ คนไทยเริ่มหันไป “เช่า” มากขึ้น ขณะที่นักลงทุนและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ กำลังปรับเกมใหม่จากเดิมเคยเน้น “ขายขาด” สู่โมเดล “ถือทรัพย์กินค่าเช่า” มากขึ้นเรื่อยๆ อาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาฯ ไทยที่กำลังเดินเข้าสู่ยุคใหม่อย่างเงียบ ๆ

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2569 อยู่ในภาวะ “ไม่ฟื้นตัว” และกำลังเผชิญแรงกดดันหลายด้านพร้อมกัน หนึ่งในปัญหาใหญ่สุด คือรายได้ประชาชนโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะหลังโควิด-19 กำลังซื้อของคนระดับกลางถึงล่างอ่อนแรงลงชัดเจน

กลุ่มที่เห็นภาพชัดที่สุด คือ คนมีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือนที่การปล่อยสินเชื่อใหม่ลดลงจาก 10% เหลือเพียง 7% พูดง่ายๆ ต่อให้ยังอยากซื้อบ้านแต่ธนาคาร “ไม่กล้าปล่อยกู้” ยิ่งในกลุ่มฟรีแลนซ์ คนไม่มีรายได้ประจำ หรือ คนที่มีภาระหนี้สูงยิ่งผ่านสินเชื่อได้ยากกว่าเดิม และเมื่อ “กู้ไม่ผ่าน” ตลาดบ้านใหม่จึงเริ่มชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
 

คนเริ่มหนีซื้อ “บ้านมือสอง”

เมื่อบ้านใหม่แพงเกินเอื้อม คนไทยจำนวนมากเลือกหันไปหา “บ้านมือสอง” ข้อมูลสะท้อนชัดว่าสัดส่วนสินเชื่อบ้านมือสอง เพิ่มขึ้นจาก 31% เป็น 41% เหตุผลไม่ซับซ้อนเพราะบ้านมือสองมักได้ทำเลดีกว่า พื้นที่ใหญ่กว่า และราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลใกล้กัน อีกมุมหนึ่ง ตัวเลขนี้สะท้อนว่าตลาดอสังหาฯ ไทยเริ่มเข้าสู่ภาวะที่ “บ้านใหม่” ไม่ใช่ตัวเลือกแรกของคนส่วนใหญ่ แม้ราคาจะเริ่มลด คนก็ยังซื้อไม่ไหว 

สิ่งน่าสนใจคือแม้ตลาดจะชะลอ แต่ผู้ประกอบการจำนวนมากยังมีสต็อกเหลืออยู่มหาศาล เฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายสะสมกว่า 221,805 หน่วย! ขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยหลายประเภทเริ่มลดลง อาทิ คอนโด ลดลง 3.6% ทาวน์เฮ้าส์ ลดลง 0.8% มีเพียงบ้านเดี่ยว ที่ยังเพิ่มขึ้น 1.2%

แต่คำถามสำคัญคือทำไมราคาลดแล้ว คนยังซื้อไม่ได้? คำตอบคือ ปัญหาไม่ได้อยู่แค่ “ราคาบ้าน” แต่อยู่ที่ “ความสามารถในการกู้” ของคนไทยกำลังลดลงต่อให้คอนโด ลดราคาแต่ถ้าธนาคารยังเข้มงวด คนก็ยังซื้อไม่ได้อยู่ดี วันนี้หลายบริษัทอสังหาฯ เจอ “รีเจ็กต์เรต” หรืออัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง 30-40%

ผู้พัฒนาอสังหาฯ เริ่มเปลี่ยนเกม

เมื่อบ้านขายยากขึ้น อสังหาฯ เริ่มปรับตัวครั้งใหญ่ ปัทมา ปิยะมณีพร รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากเดิมเคยเน้นบ้านระดับล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท วันนี้บริษัทเริ่มลดสัดส่วน ตลาดกลุ่มนี้ลงเพราะกำลังซื้อหายไปมาก และความเสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นเรื่อยๆ สิ่งที่น่าสนใจ คือ พฤกษาเริ่มขยับตัวจากธุรกิจ “ขายบ้าน” ไปสู่ธุรกิจ “รายได้ประจำ”ทั้งโรงพยาบาล ธุรกิจรับสร้างบ้านรวมถึง “อพาร์ตเมนต์ให้เช่า” นี่คือสัญญาณสำคัญว่าแม้แต่ผู้ประกอบการเองก็เริ่มมองเห็นว่า “ตลาดเช่า” กำลังโตขึ้น

 จากขายบ้านสู่อพาร์ตเมนต์ให้เช่า

หนึ่งในโมเดลใหม่ที่มาแรง คือการพัฒนา “อพาร์ตเมนต์ให้เช่า” พฤกษาเปิดแบรนด์ “iPlern” โดยใช้แลนด์แบงก์เดิมพัฒนาเป็นอาคารเช่าแทนการขาย ปัจจุบันมี 3 อาคารย่านลำลูกกา-คลองสอง มีอัตราเช่าเต็ม 100%

สิ่งที่น่าสนใจ เดิมทีบริษัทอสังหาฯ ไทย นิยมโมเดล “ขายแล้วจบ” ได้เงินก้อนเร็ว หมุนทุนไว แต่วันนี้หลายบริษัทเริ่มยอมถือสินทรัพย์ระยะยาวเพื่อกินกระแสเงินสดจากค่าเช่าแทน เพราะวันที่คนซื้อไม่ไหว “ตลาดเช่า” กำลังเป็นธุรกิจที่มั่นคงกว่าเดิม

คอนโด ยังขายได้ ถ้าอยู่ใกล้รถไฟฟ้า

อภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น เวอร์ติเคิล คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอ แต่คอนโด บางประเภทกลับยังไปต่อได้ดี โดยเฉพาะโครงการใกล้รถไฟฟ้า หรือแหล่งงานสำคัญ คนยังต้องการที่อยู่อาศัยเพียงแต่เลือก “ทำเล” มากขึ้นกว่าเดิมยิ่งราคาน้ำมันสูง การอยู่ใกล้รถไฟฟ้ากลายเป็นข้อได้เปรียบสำคัญ

ทั้งสำหรับคนอยู่เองและนักลงทุนปล่อยเช่า ล่าสุดบริษัทเปิดโครงการใหม่ย่านบางขุนนนท์ ซึ่งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า 3 สาย จุดน่าสนใจคือ แม้ตลาดจะชะลอแต่โครงการกลับมียอดขายแล้วถึง 90%และในจำนวนผู้ซื้อทั้งหมดประมาณ 30% คือ “นักลงทุน” สะท้อนว่า ในวันที่คนจำนวนหนึ่งซื้อบ้านไม่ไหวอีกกลุ่มกลับมองเห็นโอกาสจาก “ตลาดเช่า”

หันมา“เช่าระยะยาว” มากขึ้น ?

ที่ผ่านมา คนไทยนิยม “ซื้อบ้าน” มากกว่าเช่า ต่างจากหลายประเทศพัฒนาแล้วที่การเช่าเป็นเรื่องปกติ แต่สถานการณ์วันนี้อาจกำลังเปลี่ยน เมื่อราคาบ้านสูงขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่รายได้โตช้า คนรุ่นใหม่จำนวนมากอาจมองว่า

“การเช่า”อาจคุ้มกว่า  “เป็นหนี้ 30 ปี” โดยเฉพาะเมืองใหญ่ที่การเดินทาง คุณภาพชีวิต และความยืดหยุ่นในการทำงาน กลายเป็นปัจจัยสำคัญกว่า “การมีโฉนด” สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ อาจไม่ใช่แค่ภาวะชะลอตัวชั่วคราว แต่อาจเป็น “การเปลี่ยนโครงสร้าง” ครั้งใหญ่

จากยุคที่ทุกคนอยากเป็นเจ้าของบ้านสู่ยุคที่ “คนจำนวนมากต้องเช่า”และ “เจ้าของทุนถือบ้านปล่อยเช่า” แทน ซึ่งถ้าแนวโน้มนี้ดำเนินต่อไปธุรกิจที่เติบโตที่สุดในอนาคตอาจไม่ใช่บริษัทที่ขายบ้านเก่งที่สุด แต่คือบริษัทที่บริหารสินทรัพย์ให้คนเช่าได้ดีที่สุดมากกว่า