ตลาดสำนักงาน กทม. ซัพพลายล้น! ‘ผู้เช่า’ต่อรองสูง!กดดันราคาปรับขึ้นยาก

แม้ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2569 จะพอเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวอีกครั้ง แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ “ค่าเช่า” กลับยังไม่สามารถขยับขึ้นได้สวนทางกับ “ต้นทุน” พุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง เจ้าของอาคารต้องแบกรับภาระทั้งค่าบริหารจัดการ ค่าพลังงาน และการแข่งขันจากซัพพลายใหม่ที่ไหลเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

ภาพที่เกิดขึ้นจึงไม่ใช่การฟื้นตัวแบบร้อนแรง แต่เป็นการฟื้นตัวที่ “ผู้เช่า" ยังถืออำนาจต่อรอง! และกำลังเปลี่ยนกติกาของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ครั้งใหญ่ เพราะวันนี้ ผู้เช่าไม่ได้มองหาแค่ “พื้นที่ทำงาน” แต่กำลังเลือก “คุณภาพ ต้นทุน และความคุ้มค่าในระยะยาว”  แม้ดีมานด์เริ่มกลับมา แต่ตลาดยังไม่พ้นภาวะซัพพลายล้น!

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 ตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ เริ่มฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยมีดีมานด์เช่าพื้นที่รวมกว่า 110,000 ตารางเมตร สามารถระบายสต็อกได้ราว 70,000 ตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าเฉลี่ยของตลาดขยับขึ้นมาอยู่ที่ 77.6%  ถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 2 ไตรมาสติด

หากแยกตามเกรดอาคาร จะพบว่าอาคารเกรด A มีอัตราเช่า 78% อาคารเกรด B อยู่ที่ 76% อาคารเกรด C อยู่ที่ 81% ตัวเลขที่น่าสนใจคือ อาคารเกรด C กลับมีอัตราการเช่าสูงที่สุดในตลาดสะท้อนว่าในภาวะเศรษฐกิจที่องค์กรยังควบคุมต้นทุนอย่างเข้มงวด “ราคา” ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเช่า

 ทำไมค่าเช่ายังขึ้นไม่ได้?

แม้ดีมานด์เริ่มกลับมาแต่ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ ยังถูกกดดันจาก “ซัพพลายใหม่” จำนวนมากทำให้ “ผู้เช่า” ยังคงมีตัวเลือกสูงและเจ้าของอาคารยังไม่สามารถผลักภาระต้นทุนผ่านการขึ้นค่าเช่าได้ 

ข้อมูลล่าสุด ระบุว่า ค่าเสนอเช่าเฉลี่ยไตรมาส 1 ปี 2569 ลดลงเล็กน้อย 0.4% จากไตรมาสก่อนมาอยู่ที่ 847 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แบ่งเป็นเกรด A ราว 1,238 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เกรด B เฉลี่ย 856 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วน เกรด C เฉลี่ย 542 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

“สิ่งที่เกิดขึ้นสะท้อนว่าตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคแข่งขันด้าน คุณภาพ และราคา ไม่ใช่แค่ทำเลอีกต่อไป”

จุดเปลี่ยนสำคัญ “ผู้เช่า” ไม่ได้เลือกแค่ “ออฟฟิศ”

ปัญญา มองว่า จุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดรอบนี้ไม่ได้อยู่ที่ “ปริมาณการเช่า” แต่อยู่ที่ “วิธีคิดของผู้เช่า” เพราะองค์กรยุคใหม่เริ่มพิจารณามากกว่าแค่ขนาดพื้นที่หรือโลเกชันแต่ดูไปถึงประสิทธิภาพของอาคารต้นทุนระยะยาวคุณภาพสิ่งแวดล้อมการทำงานการประหยัดพลังงานความยืดหยุ่นในการใช้งานผลลัพธ์คือช่องว่างระหว่าง “อาคารใหม่” กับ “อาคารเก่า” กำลังกว้างขึ้นเรื่อยๆ อาคารเก่า กำลังเผชิญโจทย์หนักที่สุดในรอบหลายปี

ในอดีตอาคารสำนักงานเก่าอาจแข่งขันได้ด้วย “ทำเล” แต่วันนี้เพียงทำเลอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไปเมื่ออาคารใหม่จำนวนมากถูกออกแบบให้ตอบโจทย์ทั้งเรื่องเทคโนโลยี การประหยัดพลังงาน และประสบการณ์การทำงานขณะที่ผู้เช่าหลายบริษัทเริ่มใช้การย้ายออฟฟิศเป็นเครื่องมือในการรีแบรนด์องค์กรและดึงดูดคนรุ่นใหม่เข้าทำงานทำให้อาคารเก่าหลายแห่งกำลังเผชิญแรงกดดันเพิ่มขึ้นทั้งในแง่ของ การรักษาผู้เช่าเดิม การแข่งขันด้านราคา และต้นทุนปรับปรุงอาคาร

“พูดง่ายๆ คือตลาดออฟฟิศยุคนี้ ไม่ได้แข่งกันแค่มีพื้นที่ว่างไหม แต่กำลังแข่งกันว่าใครสร้างประสบการณ์การทำงานได้ดีกว่า”

Non-CBD กำลังเป็นตัวเลือกใหม่ขององค์กร

อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญคือการเติบโตของออฟฟิศนอกย่านใจกลางเมือง (Non-CBD) ที่ผ่านมาหลายบริษัทเริ่มมองหาออฟฟิศในทำเลที่ค่าเช่าต่ำกว่าแต่ยังเดินทางสะดวกและเชื่อมต่อระบบขนส่งได้ดีเพื่อลดต้นทุนระยะยาว 

แนวโน้มนี้ทำให้ทำเล Non-CBD กลายเป็นทางเลือกใหม่ที่น่าจับตาโดยเฉพาะในยุคที่องค์กรจำนวนมากยังใช้นโยบายการทำงานแบบผสมผสาน หรือ  Hybrid Work ทำให้ไม่จำเป็นต้องเช่าออฟฟิศขนาดใหญ่ในใจกลางเมืองเหมือนในอดีต

ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ เข้าสู่ยุคคัดคุณภาพ

แม้ตัวเลขดีมานด์จะเริ่มฟื้นตัวแต่ภาพรวมของตลาดปี 2569 ยังคงเป็น “ตลาดของผู้เช่า” อย่างชัดเจน เพราะซัพพลายใหม่ยังทยอยเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง ขณะที่ผู้เช่ายังคงระมัดระวังในการขยายพื้นที่

“สิ่งที่น่าสนใจคือการแข่งขันในระยะต่อไปอาจไม่ใช่การแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียวแต่จะเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพอาคาร ประสบการณ์ผู้ใช้งาน ความยืดหยุ่น และต้นทุนการดำเนินงานระยะยาว”

ท้ายที่สุดอาคารสำนักงานที่อยู่รอดได้ในเกมนี้อาจไม่ใช่อาคารที่ใหม่ที่สุดแต่คือ “อาคารที่เข้าใจวิธีทำงานของคนยุคใหม่” ได้ดีที่สุด