ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวสูง กำลังซื้อในประเทศที่ยังเปราะบาง และเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 ลดลงเหลือราว 17,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 20 ปี ท่ามกลางความพยายามของภาคเอกชนในการผลักดันมาตรการรัฐเพื่อประคองตลาด
ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า การดำเนินงานในช่วง 2 ปีข้างหน้า จะเน้นการต่อยอดภารกิจเดิม โดยเฉพาะการทำงานร่วมกับหน่วยงานภาครัฐ เพื่อผลักดันมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์มาตรการสำคัญที่อยู่ระหว่างการหารือ ได้แก่ การผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงข้อเสนอขยายระยะเวลาการเช่าทรัพย์สิทธิจาก 30 ปี เป็น 60 ปี เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างชาติ
นอกจากนี้ ยังมีข้อเสนอให้ปรับปรุงกระบวนการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ให้ใช้ระยะเวลาสั้นลง จากเดิมที่อาจใช้เวลา 1-2 ปี เหลือประมาณ 3-5 เดือน เพื่อลดต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ
ภาษีที่ดินกดดันต้นทุน สต็อกขายอืด
อีกหนึ่งประเด็นที่ภาคเอกชนให้ความสำคัญ คือ การปรับปรุงกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีผลบังคับใช้มาแล้วกว่า 5 ปีปัจจุบัน สินค้าคงค้างของผู้ประกอบการที่ยังไม่สามารถจำหน่ายได้ ถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา “อื่นๆ” ส่งผลให้ภาระภาษีสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ขณะเดียวกัน อัตราการระบายสินค้า (Absorption Rate) ชะลอตัวลง โดยใช้เวลาจากเดิมเฉลี่ย 2-3 ปี ขยายเป็น 5-6 ปี ทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนภาษีและดอกเบี้ยเป็นระยะเวลานานขึ้นภาระดังกล่าวมีแนวโน้มถูกสะท้อนเข้าสู่ราคาขาย ซึ่งอาจกระทบต่อผู้บริโภคในระยะถัดไป
สินเชื่อเข้ม ดันอัตราปฏิเสธพุ่ง 40-50%
สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญของตลาด โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อยู่ในระดับ 40-50% แม้ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ส่งผลให้ดีมานด์ที่แท้จริงไม่สามารถแปลงเป็นยอดขายได้
ผู้ประกอบการจึงเริ่มปรับรูปแบบการขาย เช่น การทำโครงการ “เช่าซื้อ” (Rent to Own) เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคที่ยังไม่พร้อมด้านสินเชื่อสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้นพร้อมกันนี้ ภาคเอกชนเสนอให้ภาครัฐพิจารณามาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) และแนวทางการรวมหนี้ เพื่อช่วยเพิ่มศักยภาพในการกู้ของผู้บริโภค
ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง กดดันราคาขายขยับ 3-8%
ด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการ ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงที่ผ่านมา พบว่าต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นราว 10-20% โดยเฉพาะในโครงการขนาดเล็กปัจจัยหลักมาจากราคาพลังงาน ค่าขนส่ง และการปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก คอนกรีต และอลูมิเนียม
แนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตอาจปรับเพิ่มขึ้น ประมาณ 3-8% อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นราคายังต้องพิจารณาความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคเป็นหลัก
เปิดโครงการใหม่ลดเหลือ 1.7 หมื่นยูนิต ต่ำสุดรอบ 20 ปี
จากปัจจัยลบที่เกิดขึ้นพร้อมกัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยปีนี้คาดว่าจะมีจำนวนเปิดตัวเพียงประมาณ 17,000 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ต่ำกว่าปี2568 ที่ผ่านมา เนื่องจากสงคราม ที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนและกำลังซื้อผู้บริโภค
ดังนั้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกบริหารสต็อกเดิมที่มีอยู่ ซึ่งเป็นต้นทุนเก่าที่สามารถควบคุมราคาได้ดีกว่า แทนการลงทุนใหม่ที่มีความเสี่ยงด้านต้นทุนและกำลังซื้อ
ต่างชาติยังเป็นแรงพยุง 18-20%
ในภาวะที่กำลังซื้อในประเทศยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงมีบทบาทในตลาด โดยมีสัดส่วนประมาณ 18-20% กลุ่มที่มีแนวโน้มเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ได้แก่ ผู้ที่ย้ายถิ่นฐานจากประเทศที่มีความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจ เช่น เมียนมา ไต้หวัน และรัสเซีย
อย่างไรก็ตาม แรงซื้อจากต่างชาติยังไม่เพียงพอที่จะชดเชยตลาดในประเทศที่ชะลอตัว
จับตานโยบายรัฐ ตัวแปรสำคัญฟื้นตลาด
อย่างไรก็ดี ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะต่อไป ยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งทิศทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อของผู้บริโภค และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ
“ภาคเอกชนมองว่า หากสามารถผลักดันมาตรการต่างๆ ให้เกิดขึ้นได้อย่างเป็นรูปธรรม จะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้ในระดับหนึ่ง”
ท่ามกลางความท้าทายที่ยังคงอยู่ การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จึงยังต้องใช้เวลา และอาศัยแรงสนับสนุนจากหลายภาคส่วนควบคู่กัน