เมื่อผู้นำที่อยู่เบื้องหลังการกำหนดทิศทาง “คอนโดไทย” มานานกว่าทศวรรษ หมดวาระลงจากตำแหน่งในจังหวะที่เรียกว่า “จุดสูงสุด” สิ่งที่เขาทิ้งไว้ไม่ใช่แค่ผลงาน แต่คือชุดความคิดและพิมพ์เขียวขนาดใหญ่ ที่อาจเป็นคำตอบของโจทย์เศรษฐกิจไทยในระยะยาว
ชื่อของ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” แทบจะแยกไม่ออกจากบทบาท “นายกสมาคมอาคารชุดไทย” ตลอดระยะเวลากว่า 12 ปี นับตั้งแต่รับตำแหน่งครั้งแรกในปี 2557 เขาไม่ได้เป็นเพียงตัวแทนของผู้ประกอบการคอนโด แต่เป็นหนึ่งใน “มันสมอง” ที่ขับเคลื่อนภาพใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย การลงจากตำแหน่งครั้งนี้ไม่ใช่เพียงการเปลี่ยนตัวบุคคล แต่เป็นการ “ส่งไม้ต่อ” ให้คนรุ่นใหม่ ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของอุตสาหกรรม
นักการตลาดเคลื่อนโครงสร้างเศรษฐกิจ
ผลงานของประเสริฐ ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การบริหารสมาคม แต่ขยายไปถึงการ “ออกแบบเชิงโครงสร้าง” ให้ทั้งอุตสาหกรรมอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทย หนึ่งในบทบาทสำคัญคือการผลักดันมาตรการผ่อนปรนควบคุมสินเชื่อ หรือ LTV (Loan-to-Value)
มาตรการนี้ เปรียบเหมือน “วาล์วควบคุมความร้อน” ของตลาดอสังหาฯ เมื่อเศรษฐกิจชะลอต้องผ่อนคลาย เมื่อเศรษฐกิจร้อนแรงต้องเข้มงวด การผลักดันให้ภาครัฐ “ใช้ LTV อย่างยืดหยุ่น” จึงเป็นการช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดในระยะยาว ไม่ใช่แค่แก้ปัญหาเฉพาะหน้า
ฝ่าวิกฤติแผ่นดินไหว “กู้ความเชื่อมั่น”
อีกหนึ่งบทพิสูจน์สำคัญของผู้นำคนนี้ คือ การพาธุรกิจคอนโดผ่าน “วิกฤติแผ่นดินไหวครั้งใหญ่” เหตุการณ์ดังกล่าวไม่ได้กระทบแค่โครงสร้างอาคารแต่กระทบ “ความเชื่อมั่น” ของผู้บริโภคอย่างรุนแรง
โจทย์ที่ยากกว่า “ซ่อมตึก” คือ “ซ่อมความเชื่อใจ” และสิ่งที่เกิดขึ้น คือ ความเชื่อมั่นกลับมาเร็วกว่าที่หลายคนคาด นี่คือบทบาทของผู้นำ ที่ไม่ได้แค่บริหารองค์กรแต่บริหาร “ความรู้สึกของตลาด”
ชูแนวคิด “Manmade Economy”
หนึ่งในไอเดียที่โดดเด่นที่สุดอีกเรื่อง คือแนวคิดโครงการ “Manmade” หรือการใช้โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เป็นเครื่องยนต์ใหม่ของเศรษฐกิจไทย ที่ไม่ใช่แค่สร้างที่อยู่อาศัย แต่สร้าง “จุดหมายของโลก”เช่น ศูนย์สุขภาพระดับโลก ศูนย์การศึกษา สวนสนุกระดับสากล ศูนย์กีฬาและการประชุม
ทั้งหมดนี้ ถูกวางไว้โดยมีเงื่อนไขสำคัญ “ไม่มีคาสิโน” แนวคิดนี้สะท้อนภาพชัดเจนว่าประเทศไทยสามารถเติบโตได้ โดยไม่ต้องพึ่งโมเดลเสี่ยง!
ต่างชาติอยู่ได้ คนไทยต้องได้ก่อน
หนึ่งในประเด็นที่ถกเถียงกันมายาวนานคือ “การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ” ข้อเสนอของประเสริฐ ไม่ใช่การเปิดเสรีเต็มรูปแบบแต่เป็น “ทางสายกลาง”
แนวคิดหลักคือ ให้ต่างชาติ “เช่าระยะยาว” 50-60 ปี ไม่ให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน มีภาระภาษีชัดเจน เงินภาษีถูกนำไปตั้ง “กองทุนเพื่อคนไทย” กองทุนนี้จะช่วย “บ้านหลังแรก” ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ นี่คือความพยายาม “ลดความเหลื่อมล้ำ”ผ่านโครงสร้าง ไม่ใช่แค่มาตรการชั่วคราว
ปัญหาใหญ่ คนไทยซื้อบ้านไม่ไหว
อีกด้านหนึ่งของปัญหาคือ “กำลังซื้อคนไทยที่ถดถอย”โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่เริ่มหลุดออกจากระบบการมีบ้าน สาเหตุไม่ได้มาจากแค่ราคาบ้าน แต่คือ “โครงสร้างทั้งระบบ” เช่น การเข้าถึงสินเชื่อ หนี้ครัวเรือนรายได้ที่ไม่โตทันราคาอสังหาฯ
ประเสริฐ มองว่าหากไม่แก้เชิงโครงสร้างปัญหานี้จะ “ฝังลึก” และ ยากจะแก้ในอนาคต
3 มาตรการเร่งด่วนประคองธุรกิจ
เพื่อรับมือกับสถานการณ์ระยะสั้นในปี 2569 มี 3 มาตรการสำคัญที่ถูกเสนอ 1.ต่ออายุมาตรการ LTV ยืดเวลาออกไปอีก 1 ปีเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในระบบ 2.ยกเว้นค่าธรรมเนียมโอน-จำนองครอบคลุมทุกระดับราคา ลดต้นทุนการซื้อบ้านทันที 3.ลดดอกเบี้ยจริง (MRR/MLR) ให้สอดคล้องกับดอกเบี้ยนโยบายเพื่อไม่ให้ “ต้นทุนการเงิน” เป็นอุปสรรค
มาตรการเหล่านี้ เปรียบเสมือน “ยาช่วยชีวิต” ที่ทำให้ตลาดยังเดินต่อได้
9 มาตรการระยะยาว เปลี่ยนเกมทั้งระบบ
สิ่งที่น่าสนใจกว่าคือ “พิมพ์เขียวระยะยาว” ที่ถูกวางไว้ 1.มาตรการ LTV แบบยืดหยุ่นใช้ตามสถานการณ์เศรษฐกิจจริง 2.สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี สร้างสมดุลระหว่างต่างชาติและคนไทย 3.ควบคุมการอยู่อาศัยต่างชาติผ่านกฎหมายที่ชัดเจน 4.Mortgage Insurance ช่วยคนซื้อบ้านหลังแรก ลดโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อ 5.อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง เปิดโอกาสให้คนรายได้กลาง-ล่าง เข้าถึงบ้าน
6.Debt Warehouse ใช้บ้านเป็นเครื่องมือแก้หนี้ครัวเรือน 7.โครงการ Manmade ระดับประเทศสร้างเครื่องยนต์เศรษฐกิจใหม่ 8.Windfall Tax เก็บภาษีจากมูลค่าเพิ่มของที่ดินเพื่อนำกลับมาพัฒนาประเทศ 9.ลดขนาดที่ดินบ้านให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง
ทั้งหมดนี้ไม่ใช่แค่ “นโยบายอสังหาฯ” แต่คือ “นโยบายเศรษฐกิจระดับชาติ”
ส่งไม้ต่อดึงคนรุ่นใหม่ สร้าง DNA ใหม่
อีกหนึ่งผลงานที่อาจไม่ถูกพูดถึงมากนัก แต่สำคัญไม่แพ้กันคือการ “รี-ดีไซน์สมาคม” จากองค์กรแบบดั้งเดิมสู่การเปิดพื้นที่ให้คนรุ่นใหม่และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเข้ามามีบทบาท ผลลัพธ์ คือ สมาคมอาคารชุดไทย ไม่ได้เป็นแค่เวทีของผู้ประกอบการแต่กลายเป็น “ศูนย์กลางความคิด” ของทั้งอุตสาหกรรม
และที่สำคัญคือการเปิดทางให้ “คนรุ่นใหม่”ในวันที่อุตสาหกรรมกำลังเผชิญโจทย์ใหม่ทั้งเทคโนโลยี พฤติกรรมผู้บริโภคและเศรษฐกิจโลกที่เปลี่ยนเร็ว
แม้บทบาทนายกสมาคมจะสิ้นสุดลงแต่สิ่งที่ “ประเสริฐ” ทิ้งไว้ไม่ใช่แค่ผลงานในอดีตแต่คือ “ทิศทางในอนาคต”คำถามต่อจากนี้คือ ภาครัฐจะหยิบพิมพ์เขียวนี้ไปใช้มากน้อยแค่ไหน “คนรุ่นใหม่” จะต่อยอดแนวคิดนี้อย่างไร และประเทศไทย จะกล้าปรับโครงสร้างจริงหรือไม่ เพื่อเป็นจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนเกมทั้งระบบ
เพราะสุดท้ายแล้วอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่เรื่องบ้านแต่คือ “ฐานรากของเศรษฐกิจทั้งประเทศ”