จากเมืองมหาวิทยาลัย สู่ทำเลเดิมพันแห่งอนาคต “รังสิต” กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ เมื่อผังเมืองปลดล็อก และทุนยักษ์ขยับ เกมอสังหาริมทรัพย์จาก “เมืองนักศึกษา” สู่ “ย่านการค้าและเมืองที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่”
KEY POINTS
- การเปลี่ยนแปลงผังเมือง โดยปรับที่ดินโซนอุตสาหกรรม (สีม่วง) เป็นโซนพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง (สีแดง) ในปี 2568 จะปลดล็อกศักยภาพการพัฒนา
- กลุ่มเซ็นทรัลเตรียมพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 761 ไร่ ซึ่งจะกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและดึงดูดการลงทุนเข้าสู่พื้นที่
- ปัจจัยดังกล่าวคาดว่าจะผลักดันให้ราคาที่ดินติดถนนพหลโยธินมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นเป็น 2 เท่า จากตารางวาละประมาณ 100,000 บาท เป็น 200,000 บาท
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า หากย้อนกลับไป 20 ปี “รังสิต” เติบโตจากแรงขับของมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็น มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และมหาวิทยาลัยรังสิตนักศึกษาหลายหมื่นคน
กลายเป็นดีมานด์สำคัญ ผลลัพธ์คือ คอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์ ผุดขึ้นจำนวนมาก เฉพาะคอนโดมิเนียม มีมากกว่า 40,000 ยูนิต ขณะที่แนวราบกระจายตัวตามถนนรังสิต-นครนายก รวมกันกว่า 400-500 โครงการ
“ภาพของรังสิตวันนี้จึงไม่ใช่แค่เมืองการศึกษา แต่คือเมืองที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ที่ขยายตัวจากกรุงเทพฯ อย่างชัดเจน”
จุดเปลี่ยนจริง อยู่ที่ “ผังเมือง”
อีกด้านหนึ่งของรังสิต คือ “โซนอุตสาหกรรม” อย่างนวนคร หลังเหตุการณ์น้ำท่วมปี 2554 ความเชื่อมั่นหายไป โรงงานลดลง! แต่เมื่อมีการลงทุนระบบป้องกันน้ำท่วมความเชื่อมั่นก็เริ่มกลับมา แม้จะยังไม่ร้อนแรงเท่าภาคตะวันออก แต่ “นวนคร” ก็ยังเป็นฐานงานสำคัญที่ช่วยพยุงดีมานด์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่
สิ่งที่กำลังเปลี่ยนเกม ไม่ใช่แค่ดีมานด์ แต่คือ “กติกา” ของที่ดิน ปี 2565 มีการเปลี่ยนผังเมืองจาก “สีม่วง” (อุตสาหกรรม)เป็น “สีส้ม” ใช้ประโยชน์ได้หลากหลายขึ้นแต่จุดเปลี่ยนที่แท้จริงเกิดในปี 2568 ที่ดินกว่า 761 ไร่ถูกปรับเป็น “สีแดง” รองรับพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง พูดง่ายๆ คือจากที่ดินโรงงาน กลายเป็น “เมือง”
เมกะโปรเจกต์เซ็นทรัล 761 ไร่ กระตุ้นดีมานด์
เจ้าของที่ดินแปลงนี้ คือ “เซ็นทรัล” และแผนลงทุนที่ประกาศออกมา คือการพัฒนาโครงการ “มิกซ์ยูส” ขนาดมหึมา ด้วยหน้ากว้างติดถนนพหลโยธินยาวกว่า 1 กม. และลึกเข้าไปอีกเกือบ 1 กม. นี่คือ “เมืองขนาดย่อม!” ที่รวมศูนย์การค้า สำนักงาน ที่อยู่อาศัย ไลฟ์สไตล์ ไว้ในที่เดียว แรงกระเพื่อมใหญ่ที่ตามมา คือ “แรงดึงดูด” ทั้งคน และ การลงทุน จะหลั่งไหลเข้าสู่ฝั่งพหลโยธินมากขึ้น
ปัจจุบันที่ดินติดถนนพหลโยธิน อยู่ที่ประมาณ 100,000 บาท/ตารางวาในซอย ต่ำกว่า 80,000 บาท/ตารางวา แต่เมื่อเมกะโปรเจกต์เดินหน้าเต็มตัว ราคามีโอกาสขยับไปถึง 200,000 บาท/ตารางวา หรือ เพิ่มขึ้น เท่าตัว!
แม้รังสิตจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดง ดอนเมืองโทลล์เวย์ ใกล้สนามบินดอนเมืองแต่โครงข่ายยังไม่ครอบคลุมทุกจุด โดยเฉพาะแนวพหลโยธินบางช่วงรวมถึงมอเตอร์เวย์ M6 ที่ช่วยเชื่อมภูมิภาค แต่ไม่ได้ส่งผลโดยตรงกับรังสิตมากนักทำให้ “ตัวแปรหลัก” ยังคงเป็นการพัฒนาของเอกชนขนาดใหญ่
สุรเชษฐ ระบุว่า 4 แรงหนุน ดันรังสิตสู่ฮับใหม่ ประกอบด้วย 1.เมกะโปรเจกต์ เปลี่ยนโฉมพื้นที่ 2.คมนาคม เชื่อมเมือง-ภูมิภาค 3. แหล่งงาน + มหาวิทยาลัยสร้างดีมานด์ต่อเนื่อง และ 4.สิ่งอำนวยความสะดวกครบ รองรับการใช้ชีวิตทั้งหมดนี้ กำลังผลักดันทำเล “รังสิต”ให้กลายเป็น “ศูนย์กลางเศรษฐกิจ”ตอนเหนือของกรุงเทพฯ อย่างเต็มตัว
ผู้ประกอบการเร่งเกมปักหมุด
เมื่อดีมานด์เริ่มชัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ขยับทันที “พฤกษา” คือหนึ่งในนั้น ด้วยพอร์ตมากกว่า 15 โครงการ ในรังสิต ตั้งแต่บ้านล้านต้นๆ ไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับราคา 5 ล้านบาท สะท้อนว่าตลาดนี้ไม่ได้มีแค่ “นักลงทุน” แต่คือ “ดีมานด์จริง” ของคนอยู่อาศัย
เช่นเดียวกับ “ศุภาลัย” ที่พัฒนา Community Living Hub บนพื้นที่กว่า 287 ไร่ นับเป็นการซื้อที่ดินขนาดใหญ่ที่ซื้อเมื่อ 2 ปีที่แล้ว ประมาณ 1,000 ล้านบาท เดิมจะทำ Shopping Arcade แหล่งรวมร้านค้าปลีก ร้านอาหาร หรือบริการต่างๆ แต่เมื่อสำรวจพบมีประชากรจำนวนมากจึงดึงโรงเรียนนานาชาติ SISB เข้ามาแทนเพื่อเชื่อมต่อให้คอมมูนิตี้สมบูรณ์มากขึ้นพร้อมลงทุนทำถนนและสะพานใหม่ เป็นต้น
อนาคต รังสิต กำลังเปลี่ยนบทบาทจากเมืองรองรับการขยายตัวเป็น“ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่” ด้วยตัวเอง และจุดตัดสำคัญอยู่ที่ “ผังเมือง + เมกะโปรเจกต์” คำถามคือใครจะเข้าเกมทันก่อนราคาที่ดินวิ่งไปไกลกว่านี้
