สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า หากย้อนกลับไป 20 ปี “รังสิต” เติบโตจากแรงขับของมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็น มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และมหาวิทยาลัยรังสิตนักศึกษาหลายหมื่นคน
กลายเป็นดีมานด์สำคัญ ผลลัพธ์คือ คอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์ ผุดขึ้นจำนวนมาก เฉพาะคอนโดมิเนียม มีมากกว่า 40,000 ยูนิต ขณะที่แนวราบกระจายตัวตามถนนรังสิต-นครนายก รวมกันกว่า 400-500 โครงการ
“ภาพของรังสิตวันนี้จึงไม่ใช่แค่เมืองการศึกษา แต่คือเมืองที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ที่ขยายตัวจากกรุงเทพฯ อย่างชัดเจน”
จุดเปลี่ยนจริง อยู่ที่ “ผังเมือง”
อีกด้านหนึ่งของรังสิต คือ “โซนอุตสาหกรรม” อย่างนวนคร หลังเหตุการณ์น้ำท่วมปี 2554 ความเชื่อมั่นหายไป โรงงานลดลง! แต่เมื่อมีการลงทุนระบบป้องกันน้ำท่วมความเชื่อมั่นก็เริ่มกลับมา แม้จะยังไม่ร้อนแรงเท่าภาคตะวันออก แต่ “นวนคร” ก็ยังเป็นฐานงานสำคัญที่ช่วยพยุงดีมานด์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่
สิ่งที่กำลังเปลี่ยนเกม ไม่ใช่แค่ดีมานด์ แต่คือ “กติกา” ของที่ดิน ปี 2565 มีการเปลี่ยนผังเมืองจาก “สีม่วง” (อุตสาหกรรม)เป็น “สีส้ม” ใช้ประโยชน์ได้หลากหลายขึ้นแต่จุดเปลี่ยนที่แท้จริงเกิดในปี 2568 ที่ดินกว่า 761 ไร่ถูกปรับเป็น “สีแดง” รองรับพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง พูดง่ายๆ คือจากที่ดินโรงงาน กลายเป็น “เมือง”
เมกะโปรเจกต์เซ็นทรัล 761 ไร่ กระตุ้นดีมานด์
เจ้าของที่ดินแปลงนี้ คือ “เซ็นทรัล” และแผนลงทุนที่ประกาศออกมา คือการพัฒนาโครงการ “มิกซ์ยูส” ขนาดมหึมา ด้วยหน้ากว้างติดถนนพหลโยธินยาวกว่า 1 กม. และลึกเข้าไปอีกเกือบ 1 กม. นี่คือ “เมืองขนาดย่อม!” ที่รวมศูนย์การค้า สำนักงาน ที่อยู่อาศัย ไลฟ์สไตล์ ไว้ในที่เดียว แรงกระเพื่อมใหญ่ที่ตามมา คือ “แรงดึงดูด” ทั้งคน และ การลงทุน จะหลั่งไหลเข้าสู่ฝั่งพหลโยธินมากขึ้น
ปัจจุบันที่ดินติดถนนพหลโยธิน อยู่ที่ประมาณ 100,000 บาท/ตารางวาในซอย ต่ำกว่า 80,000 บาท/ตารางวา แต่เมื่อเมกะโปรเจกต์เดินหน้าเต็มตัว ราคามีโอกาสขยับไปถึง 200,000 บาท/ตารางวา หรือ เพิ่มขึ้น เท่าตัว!
แม้รังสิตจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดง ดอนเมืองโทลล์เวย์ ใกล้สนามบินดอนเมืองแต่โครงข่ายยังไม่ครอบคลุมทุกจุด โดยเฉพาะแนวพหลโยธินบางช่วงรวมถึงมอเตอร์เวย์ M6 ที่ช่วยเชื่อมภูมิภาค แต่ไม่ได้ส่งผลโดยตรงกับรังสิตมากนักทำให้ “ตัวแปรหลัก” ยังคงเป็นการพัฒนาของเอกชนขนาดใหญ่
สุรเชษฐ ระบุว่า 4 แรงหนุน ดันรังสิตสู่ฮับใหม่ ประกอบด้วย 1.เมกะโปรเจกต์ เปลี่ยนโฉมพื้นที่ 2.คมนาคม เชื่อมเมือง-ภูมิภาค 3. แหล่งงาน + มหาวิทยาลัยสร้างดีมานด์ต่อเนื่อง และ 4.สิ่งอำนวยความสะดวกครบ รองรับการใช้ชีวิตทั้งหมดนี้ กำลังผลักดันทำเล “รังสิต”ให้กลายเป็น “ศูนย์กลางเศรษฐกิจ”ตอนเหนือของกรุงเทพฯ อย่างเต็มตัว
ผู้ประกอบการเร่งเกมปักหมุด
เมื่อดีมานด์เริ่มชัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ขยับทันที “พฤกษา” คือหนึ่งในนั้น ด้วยพอร์ตมากกว่า 15 โครงการ ในรังสิต ตั้งแต่บ้านล้านต้นๆ ไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับราคา 5 ล้านบาท สะท้อนว่าตลาดนี้ไม่ได้มีแค่ “นักลงทุน” แต่คือ “ดีมานด์จริง” ของคนอยู่อาศัย
เช่นเดียวกับ “ศุภาลัย” ที่พัฒนา Community Living Hub บนพื้นที่กว่า 287 ไร่ นับเป็นการซื้อที่ดินขนาดใหญ่ที่ซื้อเมื่อ 2 ปีที่แล้ว ประมาณ 1,000 ล้านบาท เดิมจะทำ Shopping Arcade แหล่งรวมร้านค้าปลีก ร้านอาหาร หรือบริการต่างๆ แต่เมื่อสำรวจพบมีประชากรจำนวนมากจึงดึงโรงเรียนนานาชาติ SISB เข้ามาแทนเพื่อเชื่อมต่อให้คอมมูนิตี้สมบูรณ์มากขึ้นพร้อมลงทุนทำถนนและสะพานใหม่ เป็นต้น
อนาคต รังสิต กำลังเปลี่ยนบทบาทจากเมืองรองรับการขยายตัวเป็น“ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่” ด้วยตัวเอง และจุดตัดสำคัญอยู่ที่ “ผังเมือง + เมกะโปรเจกต์” คำถามคือใครจะเข้าเกมทันก่อนราคาที่ดินวิ่งไปไกลกว่านี้