จากวันที่ตลาดคอนโดเคยแข่งกันเปิดโครงการหลักหมื่นยูนิตต่อไตรมาส วันนี้ภาพนั้นหายไป เหลือเพียงเกมใหม่ที่ผู้ประกอบการต้อง “คิดก่อนเปิด” มากกว่าที่เคย เพราะความเสี่ยงไม่ได้อยู่ที่ขายได้หรือไม่ แต่อยู่ที่ “จะอยู่รอดหรือเปล่า”
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย สะท้อนภาพชัดไตรมาส 1 ปี 2569 เปิดตัวเพียงประมาณ 7,000 ยูนิตตัวเลขนี้อาจดู “ไม่ต่ำผิดปกติ”แต่เมื่อเทียบกับอดีตที่เคยพุ่งเกิน 20,000 ยูนิตต่อไตรมาสนี่คือการ “เบรกแบบตั้งใจ”ไม่ใช่เพราะตลาดไม่มีโอกาสแต่เพราะผู้เล่น “ไม่กล้าเสี่ยงเหมือนเดิม”
ราคาดิ่ง 56% สัญญาณของการ “ยอมเจ็บ”
อีกจุดที่น่าสนใจคือราคาขายเฉลี่ยโครงการใหม่ลดลงถึง 56.8%ลงมาอยู่ราว 84,000 – 85,000 บาท/ตร.ม.คำถามคือทำไมต้นทุนเพิ่ม แต่ราคากลับลด?คำตอบคือผู้ประกอบการเลือก “ยอมกำไรหาย”ราว 2.5 – 6%เพื่อแลกกับสภาพคล่อง ความสามารถในการขาย และการระบายสต็อก นี่คือสัญญาณของตลาดที่เข้าสู่โหมด“เอาตัวรอด มากกว่าทำกำไร”
พลิกกลยุทธ์เน้นขายคนหมู่มากแทนคนส่วนน้อย
ดีเวลลอปเปอร์กำลังปรับเกมครั้งใหญ่จากเดิมที่เน้น
- ทำเลใจกลางเมือง
- ราคาสูง
- กลุ่มลูกค้าพรีเมียม
สู่การโฟกัสกลุ่ม Mass ที่ซื้อได้จริงทำให้เห็นการขยับทำเล
ออกไปยัง “Outer-city”เพื่อกดราคาให้ต่ำกว่า80,000 บาท/ตร.ม.นี่ไม่ใช่แค่เรื่องราคาแต่คือการ “รีเซ็ต Positioning” ของทั้งตลาด
วัฏจักรตลาดจากพีค สู่ยุค “Precision-driven”
หากย้อนกลับไปปี 2561ตลาดคอนโดอยู่ในจุดพีคเปิดตัวถล่มทลาย
โดยเฉพาะบางไตรมาสแตะ 20,000 ยูนิตแต่หลังจากนั้นทั้งเศรษฐกิจชะลอโควิด-19และกำลังซื้อที่อ่อนแรงทำให้ตลาดเปลี่ยนพฤติกรรมจากเดิมที่ขับเคลื่อนด้วย “ปริมาณ ”สู่การขับเคลื่อนด้วย “ความแม่นยำ ”เปิดเท่าที่มั่นใจว่าขายได้ไม่ใช่เปิดเพื่อ “ลองตลาด”
ปี 2569 ตั้งลิมิตตัวเอง เพื่ออยู่รอด
ภาพทั้งปี 2569 ถูกประเมินว่าจะมีการเปิดตัวเพียง 15,000 – 18,000 ยูนิตซึ่งถือว่า “ต่ำ” เมื่อเทียบกับอดีตแต่นี่คือการ “ตั้งเพดานความเสี่ยง”พูดง่าย ๆ คือผู้ประกอบการยอมโตช้าดีกว่าโตแล้วสะดุด
ดีมานด์ต่างชาติเข้ามาพยุงตลาด
แม้กำลังซื้อในประเทศยังเปราะบางแต่ “ดีมานด์ต่างชาติ” เริ่มกลับมาโดยเฉพาะกลุ่ม
- ผู้เกษียณ
- นักลงทุน
- Digital Nomad
ที่มองไทยเป็นฐานระยะยาวเงื่อนไขสำคัญคือการซื้อคอนโดระดับ 3 ล้านบาทขึ้นไปเพื่อผูกกับ Longstay Visaเมืองที่ได้อานิสงส์ชัดคือ
กรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ และพัทยา
ความเสี่ยงคือสต็อกของเก่า
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดในตลาดตอนนี้ไม่ใช่โครงการที่กำลังจะเปิดแต่คือ
“สต็อกสร้างเสร็จพร้อมโอน”เพราะต้องเผชิญกับ สินเชื่อตึงตัว กำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ ทำให้หลายโครงการต้องเร่งขายแม้จะต้องลดราคา
ตลาดไม่ได้แย่ แต่คนซื้อ“ฉลาดขึ้น”
สิ่งที่เกิดขึ้นในวันนี้ไม่ใช่ภาวะขาลงแบบวิกฤติแต่คือการ “ปรับสมดุล”จากตลาดที่เคยขับเคลื่อนด้วยความมั่นใจสู่ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วย “ความระมัดระวัง”และในเกมใหม่นี้คนที่จะชนะไม่ใช่คนที่เปิดโครงการได้มากที่สุดแต่คือคนที่“เข้าใจว่าลูกค้าซื้ออะไร…และซื้อไหวแค่ไหน”