เมื่อถึงจุดนั้น สมดุลของตลาดอาจพลิกจาก “ผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายเลือก” ไปสู่ “ผู้เช่าถือไพ่เหนือกว่า” อย่างเต็มตัว และเกมการแข่งขัน จะไม่ได้ตัดสินกันแค่ทำเลอีกต่อไป
อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อํานวยการฝ่ายพื้นที่สํานักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่เคยตึงตัว กำลังเปลี่ยนทิศอย่างเงียบๆ จาก “ผู้เช่าเลือกไม่ได้” สู่ “ผู้เช่ามีอำนาจต่อรอง” มากขึ้น
แม้ในปี 2568 ตลาดจะดูเหมือนเริ่มหายใจโล่งขึ้น จากอุปทานใหม่ที่ลดฮวบเหลือเพียง 101,000 ตร.ม. หดตัวถึง 84% จากปีก่อนหน้า แต่ภาพระยะสั้นที่ดูดี อาจเป็นเพียง “ความสงบก่อนพายุ”เพราะหากมองไป 5-6 ปีข้างหน้า ตลาดออฟฟิศกำลังจะเผชิญคลื่นซัพพลายลูกใหญ่ที่รอจ่อเข้ามา
นิวซัพพลายจุดชนวนแข่งขันรอบใหม่
ตั้งแต่ปี 2569 ถึง 2574 จะมีอาคารสำนักงานใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดรวมกันราว 710,000 ตร.ม. ตัวเลขนี้ไม่ใช่แค่ “การเติบโต” แต่คือ “แรงกดดัน” ต่อทั้งตลาด เฉพาะปี 2569 ปีเดียว มีซัพพลายใหม่เกือบ 250,000 ตร.ม. กระจายทั้งโครงการขนาดใหญ่และโลเคชันใหม่ๆ โดยเฉพาะพื้นที่นอกย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ที่เริ่มมีบทบาทมากขึ้น
“เมื่อรวมกับสต็อกเดิมในปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวมประมาณ 2.5 ล้านตร.ม. มีพื้นที่ว่างกว่า 23.3% แต่ในอนาคตอันใกล้ ตัวเลขนี้อาจไต่ขึ้นไปแตะ 30% ซึ่งจะกลายเป็นระดับสูงที่สุดในรอบหลายสิบปี ใกล้เคียงยุควิกฤติต้มยำกุ้งที่เคยพุ่งถึง 36%”
จาก “ขาด” สู่ “ล้น” ตลาดเปลี่ยนสมดุล
สิ่งที่น่าสนใจ คือ การเพิ่มขึ้นของพื้นที่ว่าง ไม่ได้เกิดจากดีมานด์หายไปทันทีแต่เกิดจาก “ซัพพลายวิ่งเร็วกว่า” ในขณะที่ความต้องการเช่า โดยเฉพาะออฟฟิศเกรด A ยังเติบโต แต่เป็นการเติบโตแบบ “ช้าและระมัดระวัง”
โดยองค์กรจำนวนมากเริ่มปรับโมเดลการทำงาน ใช้ Hybrid Work ลดขนาดพื้นที่ หรือเลือกออฟฟิศที่ยืดหยุ่นมากขึ้นเมื่อดีมานด์ไม่ได้เร่งตามซัพพลาย ผลลัพธ์จึงออกมาเป็น “พื้นที่ว่างสะสม”
ค่าเช่าทรงตัว แต่ช่องว่างเริ่มถ่าง
แม้อัตราว่างจะเพิ่มขึ้น แต่ค่าเช่าออฟฟิศเกรด A ใน CBD กลับยัง “ทรงตัว” อยู่ที่ประมาณ 943 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน สะท้อนว่าเจ้าของอาคารยังพยายาม “ประคองราคา” แต่สิ่งที่เปลี่ยนไปชัดเจนคือ “ช่องว่างระหว่างตึกใหม่กับตึกเก่า” อาคารอายุไม่เกิน 10 ปี ค่าเช่าอยู่ที่ 1,000-1,200 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่อาคารอายุเกิน 20 ปี ค่าเช่าลดลงมาอยู่ที่ 650-800 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
“ช่องว่างที่กว้างขึ้นนี้ กำลังบีบให้ตึกเก่าต้องปรับตัวหรือถอย หลายโครงการเลือกรีโนเวต ปรับภาพลักษณ์ และอัปเกรดสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิม”
ผู้เช่าได้เปรียบ เจ้าของอาคารต้องปรับเกม
ในอดีต “โลเคชัน” คือปัจจัยหลักในการตัดสินใจแต่วันนี้ เกมเปลี่ยนไปแล้วอาคารสำนักงานยุคใหม่เริ่มแข่งขันกันด้วย “ประสบการณ์” และ “ความยืดหยุ่น” มากขึ้น เช่น การปล่อยเช่าแบบ Fully Furnished พร้อมใช้งานทันที การกั้นห้องให้ฟรี ลดต้นทุนผู้เช่า การออกแบบพื้นที่ให้รองรับ Hybrid Work การเพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกพูดง่าย ๆ คือ จากเดิมที่ขาย “พื้นที่” ตอนนี้กำลังขาย “โซลูชัน”
อุกฤษฏ์ ระบุว่า 5 ปีข้างหน้า ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ จะไม่เหมือนเดิมเมื่อซัพพลายใหม่ทะลักเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ผู้เช่าจะมีทางเลือกมากขึ้น ต่อรองได้มากขึ้น และเลือกสิ่งที่ “คุ้มค่า” ที่สุดในขณะที่เจ้าของอาคาร โดยเฉพาะตึกเก่า จะเผชิญแรงกดดันทั้งจากราคาและคุณภาพคำถามสำคัญคือในวันที่พื้นที่ว่างพุ่งแตะ 30%
ใครจะอยู่รอดในเกมนี้ ระหว่าง “ตึกที่ปรับตัวทัน” กับ “ตึกที่รอเวลา”