ออฟฟิศกรุงเทพฯเดือด! ศึกหั่นค่าเช่าฝ่าวิกฤตดีมานด์หด

วุฒิพล ถาวรธวัช  กรรมการผู้จัดการ เออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป หรือ UHG ผู้ลงทุนและบริหาร อาคารสำนักงาน  ฮิลส์ สะท้อนภาพตลาดว่า อัตราการเช่าในแต่ละทำเลแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ รัชโยธินมีอัตราว่างสูงถึง 40% ขณะที่รามคำแหงหนักกว่า ว่างเกิน 80% สวนทางสุขุมวิทฮิลล์ที่ยังคงเต็มพื้นที่ สะท้อนดีมานด์ที่กระจุกตัวในโลเกชันศักยภาพสูง

 เกมราคาลดเพื่ออยู่ไม่ลดคือหลุด

แรงกระแทกสำคัญมาจากโครงการขนาดใหญ่ในเมืองที่ใช้กลยุทธ์ราคาดึงดูด ทำให้ตลาดต้องปรับตัวตามกลไก ผู้ประกอบการจำใจ “หั่นราคา” ลงเพื่อรักษาฐานลูกค้า ยกตัวอย่างอาคารสำนักงาน  ฮิลส์ รัชโยธิน จาก 850 เหลือ 700 บาท/ตร.ม.  ฮิลส์ รามคำแหง จาก 650 เหลือ 550 บาท/ตร.ม.และ  ฮิลส์ อารีย์ จาก 800 เหลือ 750 บาท/ตร.ม.  การปรับลดดังกล่าวไม่ใช่ทางเลือก แต่คือเงื่อนไขของการแข่งขันในวันที่ดีมานด์ชะลอ

ทางรอด Furnished Officeเพิ่มมูลค่า

ท่ามกลางแรงกดดัน ผู้ประกอบการหันมาใช้กลยุทธ์ “Plug and Play” ตกแต่งสำนักงานพร้อมใช้งาน ทั้งห้องผู้บริหาร ห้องประชุม และพื้นที่ส่วนกลางในสไตล์ลอฟท์ เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นและตอบโจทย์ผู้เช่ายุคใหม่ โมเดลนี้ช่วยให้สามารถบวกราคาเพิ่มได้ราว 200 บาทต่อตารางเมตร กลายเป็นจุดสร้างมูลค่าแทนการพึ่งพาราคาเช่าพื้นฐาน

อีกหนึ่งการปรับตัวสำคัญคือ “Flexible Lease” เปิดทางให้เช่าระยะสั้นมากขึ้น สอดรับพฤติกรรมองค์กรที่ต้องการลดความเสี่ยงในภาวะเศรษฐกิจผันผวน พร้อมเปิดทางเลือกใหม่ในการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันอาคาร เช่น การแปลงบางส่วนเป็นโรงแรมในอนาคต
 

โลเกชันต้องแม่น ไลฟ์สไตล์ต้องครบ

ยูเอชจีวางเกณฑ์ลงทุนชัดเจน เลือกเฉพาะทำเลติดรถไฟฟ้าสายหลัก รายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ตั้งแต่ร้านอาหาร คาเฟ่ ไปจนถึงซูเปอร์มาร์เก็ต พร้อมเน้นโมเดลเช่าระยะยาวแทนการซื้อขาด เพื่อลดภาระต้นทุนและสอดคล้องพฤติกรรมเจ้าของที่ดินยุคใหม่

ชะลอเพื่อรอจังหวะตั้งรับความผันผวน

ภายใต้ความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการเลือก “เบรกการลงทุน” โครงการสำนักงานใหม่ชั่วคราว หันมาโฟกัสการบริหารสินทรัพย์เดิมให้มีประสิทธิภาพสูงสุด พร้อมเสริมพันธมิตรร้านค้าอย่างร้านกาแฟเพื่อเพิ่มทราฟฟิกและประสบการณ์ผู้ใช้งาน

"เราคงต้องรอดูจนกว่าอุปสงค์และอุปทานจะสมดุลกันอีกที เพราะตอนนี้ภาพรวมทั้งตลาด  อุปทานค่อนข้างมาก เราจึงเลือกอยู่ในทำเลที่อุปทานน้อยหน่อย เช่น รัชโยธิน, รามคำแหง "

 ในวันที่ตลาดไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยดีมานด์เพียงอย่างเดียว ความสามารถในการ “ปรับตัวเร็ว” กลายเป็นตัวชี้ชะตา และในเกมนี้ ผู้ที่อยู่รอดไม่ใช่ผู้ที่แข็งแรงที่สุด แต่คือผู้ที่ยืดหยุ่นได้มากที่สุด