ในปี 2568 ตลาดคอนโดไทยกำลังเผชิญภาพที่น่าสนใจ“คนต่างชาติยังซื้อ”แต่ “ใช้เงินน้อยลง” ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)สะท้อนว่า โครงสร้างดีมานด์ไม่ได้หายไปแต่กำลัง “เปลี่ยน”
จำนวนเพิ่ม แต่เงินลด สัญญาณอะไร?ภาพรวมทั้งปี 2568คนต่างชาติซื้อคอนโดในไทย 14,899 ยูนิตเพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อนแต่ในอีกด้านมูลค่ารวมกลับอยู่ที่ 60,921 ล้านบาทลดลงถึง -10.7%
นี่คือ “Divergence” ที่สำคัญ เพราะหมายความว่า มีผู้ซื้อเพิ่มขึ้น แต่ซื้อในระดับราคาที่ต่ำลงพูดง่าย ๆ คือตลาดกำลัง “ขยายฐาน”แต่ “หดมูลค่า”
ไตรมาส 4/68 ต่างชาติยังเป็นแรงพยุงตลาด
หากดูเฉพาะไตรมาส 4จะเห็นภาพที่แข็งแรงขึ้น จำนวนโอน 3,888 ยูนิต (+9.3%) มูลค่า 16,834 ล้านบาท (+9.5%)และที่สำคัญสัดส่วนผู้ซื้อ “ต่างชาติ” ในตลาดรวมเพิ่มขึ้น คิดเป็น 13.4% ของจำนวนยูนิต
และ 23.2% ของมูลค่าตลาดสะท้อนว่าในช่วงที่กำลังซื้อคนไทยยังไม่ฟื้นเต็มที่“ต่างชาติ” กำลังกลายเป็นหนึ่งในแรงพยุงหลักของตลาดอสังหาฯ ไทย
จีนยังเป็นเบอร์ 1 แต่กำลังซื้ออ่อนแรง
แม้ จีน จะยังครองอันดับ 1ทั้งจำนวนและมูลค่าการซื้อแต่ตัวเลขกำลัง “ถอยหลัง”
- จำนวนยูนิต -12.9%
- มูลค่า -30.0%
- ราคาเฉลี่ย 3.8 ล้านบาท/ยูนิต
- ขนาดเฉลี่ย 35.6 ตร.ม.
นี่สะท้อนชัดว่ากำลังซื้อจากจีนได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจภายในประเทศและปัญหาสภาพคล่องทำให้ “นักลงทุนจีน”เริ่มระมัดระวังมากขึ้น
อินเดีย ผู้เล่นใหม่ที่น่าจับตา
ในอีกฝั่งอินเดีย กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง”แม้จำนวนยูนิตยังไม่สูงแต่มี “คุณภาพการซื้อ” ที่ต่างออกไป
- ราคาเฉลี่ย 6.9 ล้านบาท/ยูนิต (สูงสุด)
- ขนาดเฉลี่ย 75.7 ตร.ม.
นั่นหมายความว่าผู้ซื้ออินเดียไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไรแต่ซื้อเพื่อ “อยู่อาศัยจริง”และมักมาเป็น “ครอบครัว”นี่คือดีมานด์อีกประเภทที่ตลาดไทยอาจต้องปรับตัวรองรับ
ตลาดกำลังเปลี่ยน “โครงสร้าง”
ถ้ามองลึกลงไปข้อมูลนี้กำลังบอก 3 เรื่องสำคัญ 1. จากนักลงทุน เป็นผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง ขนาดห้องเฉลี่ย 41.3 ตร.ม.และพฤติกรรมของบางสัญชาติสะท้อนการเปลี่ยนผ่าน2. จากราคาสูง เป็นราคาจับต้องได้ราคาเฉลี่ย 4.1 ล้านบาท/ยูนิตหรือประมาณ 99,043 บาท/ตร.ม.กำลังกลายเป็นจุดสมดุลใหม่แลพ3. จากพึ่งจีน ต้องกระจายความเสี่ยงไปประเทศ่างๆ อาทิ ง รัสเซีย ไต้หวัน และยุโรปเริ่มมีบทบาทมากขึ้น
สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2568ไม่ใช่แค่ “ตลาดชะลอ”แต่คือ “ตลาดกำลังปรับสมดุล”จากยุคที่นักลงทุนต่างชาติไล่ซื้อคอนโดไทยสู่ยุคที่ผู้ซื้อเลือกมากขึ้นใช้เงินจริงมากขึ้นและมองการอยู่อาศัยระยะยาวคำถามสำคัญคือผู้พัฒนาอสังหาฯ ไทยจะยังขายของแบบเดิมหรือจะปรับตัวให้ตรงกับ “ดีมานด์ใหม่” นี้ได้ทันเวลาเพราะในเกมนี้คนที่เข้าใจ “ลูกค้าใหม่” ได้ก่อนอาจเป็นคนที่อยู่รอดในรอบถัดไป