สงครามที่ยืดเยื้อส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่สู่ตลาดอสังหาฯผู้ประกอบการส่งสัญญาณตรงกันว่า “ต้นทุนพุ่ง” ทั้ง บ้าน คอนโด รวมทั้ง “รับสร้างบ้าน” จ่อปรับราคา 5-10% หลังเดือน เม.ย. ด้านธนาคารให้สินเชื่อระบุว่า ยอดโอน ร่วงต่ำสุดรอบ 8 ปี
ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ราคาบ้านมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนก่อสร้างที่เร่งตัว ทั้งจากค่าขนส่ง และราคาวัสดุ ซึ่งผูกกับน้ำมันโลก แม้ผลกระทบอาจเป็นเพียงระยะสั้นหากสงครามคลี่คลายเร็ว แต่ใน “ช่วงรอยต่อ” ผู้รับเหมาและผู้พัฒนาโครงการต่างต้องแบกรับภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทันที
“สถานการณ์นี้ทำให้ผู้ประกอบการต้องประคองเกม ผ่านการบริหารเงินสด จ่ายเงินตรงเวลา และช่วยซัพพลายวัสดุ เพื่อไม่ให้ห่วงโซ่ก่อสร้างสะดุด”
ย้อนดูช่วงต้นปี ตลาดอสังหาฯ ยังมีสัญญาณฟื้นตัว โดยเฉพาะช่วง 2 เดือนแรก ที่ได้แรงหนุนจาก “ดอกเบี้ยขาลง” แต่สงครามที่ปะทุขึ้นอย่างรวดเร็วภายในเวลาเพียง 1 เดือน กลับเปลี่ยนทิศทางตลาดทันที “ตัวแปรสำคัญอยู่ที่ระยะเวลา” หากความขัดแย้งยืดเยื้อ ต้นทุนจะปรับขึ้นต่อเนื่อง และผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “ส่งผ่านต้นทุนสู่ราคาขาย” ซึ่ง ศุภาลัย ประเมินว่า ราคาบ้านมีโอกาสขยับขึ้นเฉลี่ย 4-5%
สุเทพ ปัญญาสาคร กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดี-แลนด์ กรุ๊ป จำกัด ยอมรับว่า ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากโดยประเมินว่าเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 12% ส่งผลกระทบต่อราคาขายที่อาจต้องปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5% อย่างไรก็ตาม โครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ได้รับผลกระทบจำกัด เนื่องจากงานก่อสร้างดำเนินไปถึงช่วง 30-40% ที่เหลือเป็นงานสถาปัตยกรรมและการตกแต่งภายในที่ได้จัดซื้อวัสดุไว้ล่วงหน้าแล้ว
รับสร้างบ้าน “ทรงตัว” แต่ต้นทุนพุ่ง
ด้านตลาดรับสร้างบ้านสะท้อนภาพเดียวกัน อนันต์กร อมรวาที นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านประเมินว่า ไตรมาสแรกที่ผ่านมา ตลาดยัง “ทรงตัว” มูลค่าประมาณ 47,000 ล้านบาท แต่ภายใต้ความนิ่งนั้น คือแรงกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
วัสดุหลักอย่าง “เหล็ก” และ “ปิโตรเคมี” ปรับขึ้นตามราคาพลังงาน ส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และเริ่มกระทบโครงสร้างราคาบ้าน สัญญาณสำคัญของตลาดกำลังจะเกิดขึ้นหลังเดือน เม.ย. คาดว่ารับสร้างบ้านปรับขึ้น 3-5% ขณะที่บ้านโครงการใหม่ปรับขึ้น 5-10% แม้ตัวเลขดูไม่สูง แต่ในความเป็นจริง อาจหมายถึงต้นทุนเพิ่มหลักแสนถึงหลักล้านบาทต่อยูนิต นี่คือ “จุดเปลี่ยนเชิงโครงสร้าง” ที่ตลาดกำลังก้าวเข้าสู่รอบใหม่ของราคาที่สูงขึ้น
New Cost Base ต้นทุนใหม่ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ฝ่ายสินเชื่อธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่า ตลาดกำลังก้าวเข้าสู่ภาวะ “New Cost Base” ราคาน้ำมันที่พุ่งเกิน 110-120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ส่งผลให้ต้นทุนวัสดุหลัก เช่น เหล็ก ปูน และคอนกรีต ปรับขึ้นทันที เนื่องจากโครงสร้างต้นทุนบ้านแบ่งเป็น วัสดุ 60% ค่าแรงงาน 40% โดยเฉพาะ “เหล็ก” คิดเป็น 18% ของราคาบ้าน และงานระบบอีก 12% ซึ่งล้วนผูกกับพลังงานเมื่อพลังงานแพง ต้นทุนทั้งระบบจึงขยับพร้อมกัน
อีกด้านหนึ่ง กำลังซื้อเริ่มอ่อนแรง! ราคาน้ำมันที่สูงขึ้นดันค่าครองชีพ ทำให้ผู้บริโภคต้องโยกเงินไปใช้จ่ายจำเป็น ขณะเดียวกัน เงินเฟ้อมีแนวโน้มสูงขึ้น ส่งผลให้ดอกเบี้ยมีโอกาสขยับขึ้นตาม ผลลัพธ์ คือ ค่างวดเพิ่มขึ้นหลายพันบาทต่อเดือน วงเงินกู้ลดลง ธนาคารเกียรตินาคินภัทร คาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2569 จะลดลงเหลือ 290,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 8 ปี!
ตลาดกลาง-ล่างเสี่ยงหนัก สต็อกล้น
ผลกระทบชัดที่สุดอยู่ในตลาดบ้านราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่สุด คิดเป็น 54% ของยอดขายมูลค่า 76,200 ล้านบาท ซึ่งหลายพื้นที่เริ่มเผชิญ “สต็อกคงค้างสูง” เช่น รังสิต-ปทุมธานี, บางบัวทอง-นนทบุรี และ บางนา-สมุทรปราการ เมื่อรวมกับกำลังซื้อที่ชะลอ ทำให้ตลาดนี้กลายเป็น “จุดเปราะบาง” ของระบบ
ในสถานการณ์นี้ ผู้บริโภคกำลังอยู่ในเกมตัดสินใจสำคัญ ทางเลือกที่ 1 ซื้อทันที เพราะได้ราคาต้นทุนเดิม ได้โปรโมชันจากผู้ประกอบการ ล็อกดอกเบี้ยคงที่ ทางเลือกที่ 2 รอดูสถานการณ์ อาจเสี่ยงเจอราคาบ้านที่สูงขึ้น ดอกเบี้ยขาขึ้นและเงื่อนไขสินเชื่อเข้มงวดขึ้น จึงกลายเป็น “โอกาส” สำหรับคนที่มีความพร้อม
ขณะที่ผู้ประกอบการกำลังปรับเกมจากการแข่งขันด้านดีไซน์สู่การแข่งขันด้าน “ความคุ้มค่าและความแน่นอน” เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคที่ต้นทุนผันผวนสูงแม้ภาพรวมดูตลาด “ไม่ดี” แต่ในวิกฤติยังมีโอกาส ผู้ซื้อที่พร้อม! สามารถซื้อบ้านในราคาต้นทุนเดิมได้ข้อเสนอพิเศษลดความเสี่ยงจากดอกเบี้ยขาขึ้น ขณะที่ดีมานด์จากต่างชาติยังคงมีอยู่ในบางเซกเมนต์
ปี 2569 เป็นจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาฯ จากเดิมที่ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ กลายเป็นตลาดที่ถูกแรงกดดันจาก “ต้นทุน” มากขึ้นอย่างชัดเจน การที่ราคาบ้านมีแนวโน้มปรับขึ้น 5-10% ไม่ได้เป็นเพียงผลกระทบระยะสั้นจากสงคราม แต่สะท้อนว่าต้นทุนใหม่ของทั้งอุตสาหกรรมกำลังสูงขึ้นจริง
ดังนั้น ประเด็นสำคัญไม่ใช่แค่ ราคาจะขึ้นแค่ไหน? แต่คือใครจะปรับตัวได้ทันกับสถานการณ์นี้ เพราะในเกมที่ต้นทุนเป็นตัวกำหนด ท้ายที่สุดแล้ว “การตัดสินใจเร็ว” อาจคุ้มค่ากว่าการรอ...เพื่อหวังได้ราคาที่ดีกว่า