ในห้วงเวลาเพียง 3 ปี ภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ จากตลาดที่เคยขับเคลื่อนด้วย “ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้าน” กำลังถูกแทนที่ด้วย “ความจริงทางการเงิน” และ “วิถีชีวิตใหม่” ที่เข้ามากำหนดทิศทางการตัดสินใจของผู้บริโภคอย่างชัดเจน
วิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) และ Think of Living ชี้ว่า ปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯมีอยู่ 2 ปัจจัยสำคัญ ได้แก่ “การเงิน” และ “ไลฟ์สไตล์” ที่เปลี่ยนไป 2 ปัจจัยนี้กำลังเขย่าสมดุลระหว่าง “ตลาดซื้อ” และ “ตลาดเช่า” จนเกิดภาพใหม่ที่แตกต่างจากอดีตอย่างสิ้นเชิง
“ดีมานด์บ้านยังมี แต่กำลังซื้อถดถอย ดันตลาดเช่าขึ้นแท่นพระเอกสะท้อนพฤติกรรมคนเมืองยุคใหม่ ที่เลือก เช่า มากกว่าเป็นเจ้าของ”
หากมองในเชิงตัวเลข ปี 2565 ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาด เมื่อภาพรวมการซื้อที่อยู่อาศัยทุกประเภทหดตัวลงราว 30% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สวนทางกับตลาดเช่าที่ยังคงทรงตัว และในบางพื้นที่กลับแข็งแกร่งขึ้น โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและแหล่งงานสำคัญ ตลาดเช่ากลับกลายเป็น “ทางเลือกหลัก” ของคนเมืองจำนวนไม่น้อย ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่า แม้ความต้องการมีที่อยู่อาศัยจะไม่ได้หายไป แต่ “รูปแบบการครอบครอง” ได้เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
คอนโดมาแรง บ้านเดี่ยวเริ่มแผ่ว
เมื่อเจาะลึกพฤติกรรมผู้บริโภค จะพบความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะการ “ย้ายสมดุล” จากบ้านแนวราบสู่คอนโดมิเนียมในเมือง ความต้องการเช่าคอนโดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งมาจากข้อได้เปรียบด้านทำเล การเดินทาง และขนาดพื้นที่ที่เหมาะสมกับวิถีชีวิตคนเมือง
ขณะที่บ้านเดี่ยว แม้เคยได้รับความนิยมในช่วงโควิด-19 กลับเริ่มเห็นสัญญาณความต้องการที่ลดลงในแทบทุกระดับราคาในอีกมิติหนึ่ง ตลาดเช่ายังสะท้อน “การคัดกรองคุณภาพ” ของผู้บริโภคอย่างชัดเจน กลุ่มค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาทต่อเดือน มีความต้องการ “ลดลง” ขณะที่กลุ่มมากกว่า 10,000 บาทต่อเดือน กลับเติบโต
นัยสำคัญคือ ผู้เช่าพร้อมจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า ขณะเดียวกันเจ้าของทรัพย์ก็ทยอยปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้น ซึ่งส่งผลเชิงบวกต่ออัตราผลตอบแทน (Yield) ของนักลงทุน
“อยากซื้อแต่ซื้อไม่ได้” ปมดอกเบี้ยสกัดดีมานด์
แม้ข้อมูลการค้นหาที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดแมสของทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ “ช่องว่าง” ระหว่างความต้องการกับการตัดสินใจซื้อจริง ปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งคือ “อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น” ซึ่งกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการกู้สินเชื่อของผู้บริโภค
สถานการณ์นี้ทำให้เกิดปรากฏการณ์ “ดีมานด์แฝง” (Pent-up Demand) กล่าวคือ ผู้บริโภคยังอยากซื้อ แต่ยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ส่งผลให้ต้องชะลอการตัดสินใจ และหันไปพึ่งพาตลาดเช่าแทนกล่าวอีกนัยหนึ่ง ตลาดไม่ได้ขาดผู้ซื้อ แต่ขาด “กำลังซื้อที่แท้จริง”
เกมใหม่ “ผู้พัฒนา” ต้องอ่านใจให้ขาด
ในอีกด้านหนึ่ง ความเข้มข้นของการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับตัวจากการ “ขายสินค้า” ไปสู่การ “ขายประสบการณ์” 4 ปัจจัยหลักที่กลายเป็นสนามแข่งขันใหม่ ได้แก่
1.ความคุ้มค่าเชิงลึก (Value for Money) ไม่ใช่แค่ราคาถูก แต่ต้องตอบโจทย์รอบด้าน ตั้งแต่ทำเลที่เชื่อมต่อระบบขนส่ง ฟังก์ชันที่ยืดหยุ่น ไปจนถึงความเป็นส่วนตัวในระดับที่สูงขึ้น
2.ความสะดวกสบาย (Convenience) โลกยุค “Economy of Laziness” ทำให้ความสะดวกกลายเป็นปัจจัยพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็น Smart Home, พื้นที่รองรับสัตว์เลี้ยง หรือ Universal Design ที่ตอบโจทย์ทุกช่วงวัย
3.สุขภาพและสุขภาวะ (Wellness)ทั้งสุขภาพกายและใจถูกยกระดับเป็น “จุดขาย” สำคัญ ตั้งแต่พื้นที่สีเขียว การระบายอากาศ ไปจนถึงบรรยากาศที่ช่วยลดความเครียด และ4. ภาพลักษณ์และสถานะ (Social Status)ในยุคโซเชียลมีเดีย บ้านไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่เป็น “ตัวแทนตัวตน” ที่สะท้อนรสนิยมและสถานะทางสังคม
ยุคเปลี่ยนผ่าน “ความยืดหยุ่น” คือคำตอบ
เมื่อพิจารณาภาพรวมทั้งหมด จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ “ยุคเปลี่ยนผ่าน” จากโมเดลเดิมที่เน้นการเป็นเจ้าของ สู่โมเดลใหม่ที่ให้ความสำคัญกับ “ความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต”
ตลาดเช่าจึงไม่ได้เป็นเพียงทางเลือกชั่วคราวอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็น “โครงสร้างหลัก” ของตลาดในเมืองใหญ่ ขณะที่ฝั่งผู้พัฒนาเอง ต้องเผชิญโจทย์ท้าทายในการออกแบบสินค้าให้ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อและผู้เช่า พร้อมรับมือกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
ในเกมใหม่นี้ ผู้ชนะอาจไม่ใช่ผู้ที่มีที่ดินมากที่สุด หรือเปิดโครงการได้เร็วที่สุด แต่คือผู้ที่ “เข้าใจจังหวะชีวิตของผู้บริโภค” ได้ลึกที่สุด เพราะในวันที่ดอกเบี้ยยังสูง และความไม่แน่นอนยังเป็นตัวแปรสำคัญ การมีบ้านอาจไม่ใช่คำตอบเดียวของชีวิตอีกต่อไป แต่การมี “ทางเลือกที่ใช่” ต่างหาก ที่กลายเป็นโจทย์ใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้และวันข้างหน้า