ชนวนสหรัฐ - อิหร่าน เขย่าวิกฤติพลังงาน กดดันอสังหาฯไทย

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการแผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด มองว่า ความตึงเครียดระหว่าง สหรัฐ และ อิหร่าน เป็นหนึ่งในปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ที่สร้างแรงสั่นสะเทือนต่อเศรษฐกิจโลกในวงกว้าง เพราะ อิหร่าน เป็นหนึ่งในผู้ผลิตน้ำมันรายสำคัญของโลก และตั้งอยู่ในภูมิภาคตะวันออกกลาง “ศูนย์กลางเส้นทางขนส่งพลังงานโลก” 

แม้ประเทศไทย จะไม่ได้เป็นคู่ขัดแย้งโดยตรงแต่ผลกระทบทางเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถูกส่งผ่านมาได้หลายช่องทาง ตั้งแต่ 1.ต้นทุนก่อสร้าง พุ่งตามราคาพลังงาน หนึ่งในผลกระทบที่เกิดขึ้นเร็วที่สุด คือ ต้นทุนการพัฒนาโครงการ เมื่อราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนการผลิตและการขนส่งวัสดุก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นตาม ไม่ว่าจะเป็น เหล็ก ซีเมนต์ กระจก หรือวัสดุตกแต่ง เพราะสินค้าเหล่านี้มี พลังงานเป็นต้นทุนหลักของการผลิต 
 

หากสถานการณ์ยืดเยื้อ ดีเวลลอปเปอร์อาจต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ปรับแบบโครงการให้ประหยัดต้นทุนมากขึ้น หรือปรับราคาขายเพื่อรักษาอัตรากำไร และหากราคาพลังงานสูงต่อเนื่องก็อาจส่งผลต่อ “โครงสร้างราคาขาย” ในระยะกลาง

 2.เงินเฟ้อโลกกดดันดอกเบี้ยสูง ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์มักนำไปสู่แรงกดดันเงินเฟ้อ โดยเฉพาะหากราคาพลังงานปรับขึ้นทั่วโลก ในสถานการณ์เช่นนี้ ธนาคารกลางประเทศหลักอย่าง Federal Reserve ของสหรัฐ อาจจำเป็นต้องใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวดขึ้น ดอกเบี้ยที่สูงขึ้นไม่เพียงกระทบต้นทุนการเงินของธุรกิจ แต่ยังส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อบ้านจากธนาคารทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางและล่างมีความอ่อนไหวต่อภาวะดอกเบี้ยมากที่สุด

 3.เงินทุนโลกเข้าสู่โหมดหลบความเสี่ยง เมื่อโลกเผชิญความไม่แน่นอน นักลงทุนจำนวนมากมักเข้าสู่โหมด Risk-Off เม็ดเงินจึงไหลเข้าสู่สินทรัพย์ที่ปลอดภัย เช่น พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ ทองคำ สกุลเงินหลัก อย่างไรก็ตาม บางประเทศที่มีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและการเมืองในระดับดีอาจกลายเป็นจุดหมายทางเลือกของเงินทุน ซึ่งประเทศไทยมีจุดแข็งหลายด้าน เช่น ค่าครองชีพแข่งขันได้ ระบบสาธารณสุขที่มีคุณภาพ โครงสร้างพื้นฐานในเมืองหลักทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยระยะยาวหรือเกษียณอายุยังคงมีศักยภาพดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ

 4.ท่องเที่ยวสะดุด กระทบต่อเนื่องอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ไม่ได้กระทบแค่ภาคพลังงานแต่ยังส่งผลต่อต้นทุนการเดินทางทางอากาศ เมื่อต้นทุนสายการบินเพิ่มขึ้น ราคาตั๋วเครื่องบินย่อมสูงขึ้นตาม อาจทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวระยะไกลลดลง ผลกระทบจึงอาจลามไปยังธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หากสถานการณ์ไม่ลุกลามรุนแรงผลกระทบต่อการท่องเที่ยวอาจเป็นเพียงแรงกดดันระยะสั้น

5.ค่าเงินบาทผันผวน แต่เปิดโอกาสต่างชาติ ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์มักทำให้เงินทุนไหลออกจากตลาดเกิดใหม่ หากค่าเงินบาทอ่อนค่า อาจส่งผลสองด้านด้านหนึ่ง คือ ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนซึ่งสร้างความไม่แน่นอนต่อการลงทุนแต่อีกด้านหนึ่ง กลับทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยดูถูกลงในสายตานักลงทุนต่างชาติเมื่อเปรียบเทียบกับสกุลเงินหลักจึงอาจเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของอสังหาริมทรัพย์ไทย

 เมื่อวิกฤติอาจซ่อน “โอกาส”

นอกจากความเสี่ยง ภัทรชัย ยังมองว่า ความขัดแย้งระหว่างประเทศอาจเปิดโอกาสบางด้านให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกระแสการย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติผู้มีรายได้สูง นักธุรกิจ หรือครอบครัวชนชั้นกลางจากประเทศที่เผชิญความไม่แน่นอน จะมองหาประเทศปลายทางที่ปลอดภัย มีคุณภาพชีวิตที่ดี ค่าครองชีพเหมาะสม ซึ่งไทยมีข้อได้เปรียบในหลายเมืองสำคัญ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และ เชียงใหม่

“การย้ายถิ่นฐานอาจสร้างดีมานด์ใหม่ในหลายตลาด เช่น ตลาดเช่าระยะยาว การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ตลาดลักชัวรี รีสอร์ต ธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น โรงเรียนนานาชาติและบริการสุขภาพ”

วิกฤติภูมิรัฐศาสตร์ อาจกลายเป็นจุดเปลี่ยนตลาด เพราะท้ายสุด ผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยจะขึ้นอยู่กับระดับความรุนแรงและระยะเวลาของความขัดแย้งจากสถานการณ์จำกัดวงแรงกระแทกอาจเป็นเพียงแรงกดดันระยะสั้นแต่หากยืดเยื้ออาจเร่งให้เกิดการปรับโครงสร้างของตลาดทั้งด้าน ต้นทุน ราคา และทิศทางการลงทุน และหากนโยบายรัฐเอื้อต่อการดึงดูดต่างชาติวิกฤติภูมิรัฐศาสตร์ครั้งนี้อาจกลายเป็น โอกาสเชิงยุทธศาสตร์ของอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว