ชนวนสหรัฐ - อิหร่าน เขย่าวิกฤติพลังงาน กดดันอสังหาฯ ไทย

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการแผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด มองว่า ความตึงเครียดระหว่าง สหรัฐ และอิหร่าน เป็นหนึ่งในปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ที่สร้างแรงสั่นสะเทือนต่อเศรษฐกิจโลกในวงกว้าง เพราะอิหร่าน เป็นหนึ่งในผู้ผลิตน้ำมันรายสำคัญของโลก และตั้งอยู่ในภูมิภาคตะวันออกกลาง “ศูนย์กลางเส้นทางขนส่งพลังงานโลก” 

แม้ประเทศไทย จะไม่ได้เป็นคู่ขัดแย้งโดยตรงแต่ผลกระทบทางเศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถูกส่งผ่านมาได้หลายช่องทาง ตั้งแต่ 1.ต้นทุนก่อสร้าง พุ่งตามราคาพลังงาน หนึ่งในผลกระทบที่เกิดขึ้นเร็วที่สุดคือ ต้นทุนการพัฒนาโครงการ เมื่อราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนการผลิต และการขนส่งวัสดุก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นตาม ไม่ว่าจะเป็น เหล็ก ซีเมนต์ กระจก หรือวัสดุตกแต่ง เพราะสินค้าเหล่านี้มี พลังงานเป็นต้นทุนหลักของการผลิต 
 

หากสถานการณ์ยืดเยื้อ ดีเวลลอปเปอร์อาจต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ปรับแบบโครงการให้ประหยัดต้นทุนมากขึ้น หรือปรับราคาขายเพื่อรักษาอัตรากำไร และหากราคาพลังงานสูงต่อเนื่องก็อาจส่งผลต่อ “โครงสร้างราคาขาย” ในระยะกลาง

 2.เงินเฟ้อโลกกดดันดอกเบี้ยสูง ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์มักนำไปสู่แรงกดดันเงินเฟ้อ โดยเฉพาะหากราคาพลังงานปรับขึ้นทั่วโลก ในสถานการณ์เช่นนี้ ธนาคารกลางประเทศหลักอย่าง Federal Reserve ของสหรัฐ อาจจำเป็นต้องใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวดขึ้น ดอกเบี้ยที่สูงขึ้นไม่เพียงกระทบต้นทุนการเงินของธุรกิจ แต่ยังส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อบ้านจากธนาคารทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง และล่างมีความอ่อนไหวต่อภาวะดอกเบี้ยมากที่สุด

 3.เงินทุนโลกเข้าสู่โหมดหลบความเสี่ยง เมื่อโลกเผชิญความไม่แน่นอน นักลงทุนจำนวนมากมักเข้าสู่โหมด Risk-Off เม็ดเงินจึงไหลเข้าสู่สินทรัพย์ที่ปลอดภัย เช่น พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ ทองคำ สกุลเงินหลัก อย่างไรก็ตาม บางประเทศที่มีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ และการเมืองในระดับดีอาจกลายเป็นจุดหมายทางเลือกของเงินทุน ซึ่งประเทศไทยมีจุดแข็งหลายด้าน เช่น ค่าครองชีพแข่งขันได้ ระบบสาธารณสุขที่มีคุณภาพ โครงสร้างพื้นฐานในเมืองหลักทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยระยะยาวหรือเกษียณอายุยังคงมีศักยภาพดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ

 4.ท่องเที่ยวสะดุด กระทบต่อเนื่องอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ไม่ได้กระทบแค่ภาคพลังงานแต่ยังส่งผลต่อต้นทุนการเดินทางทางอากาศ เมื่อต้นทุนสายการบินเพิ่มขึ้น ราคาตั๋วเครื่องบินย่อมสูงขึ้นตาม อาจทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวระยะไกลลดลง ผลกระทบจึงอาจลามไปยังธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หากสถานการณ์ไม่ลุกลามรุนแรงผลกระทบต่อการท่องเที่ยวอาจเป็นเพียงแรงกดดันระยะสั้น

5.ค่าเงินบาทผันผวน แต่เปิดโอกาสต่างชาติ ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์มักทำให้เงินทุนไหลออกจากตลาดเกิดใหม่ หากค่าเงินบาทอ่อนค่า อาจส่งผลสองด้านด้านหนึ่งคือ ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนซึ่งสร้างความไม่แน่นอนต่อการลงทุนแต่อีกด้านหนึ่ง กลับทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยดูถูกลงในสายตานักลงทุนต่างชาติเมื่อเปรียบเทียบกับสกุลเงินหลักจึงอาจเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของอสังหาริมทรัพย์ไทย

 เมื่อวิกฤติอาจซ่อน “โอกาส”

นอกจากความเสี่ยง ภัทรชัย ยังมองว่า ความขัดแย้งระหว่างประเทศอาจเปิดโอกาสบางด้านให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกระแสการย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติผู้มีรายได้สูง นักธุรกิจ หรือครอบครัวชนชั้นกลางจากประเทศที่เผชิญความไม่แน่นอน จะมองหาประเทศปลายทางที่ปลอดภัย มีคุณภาพชีวิตที่ดี ค่าครองชีพเหมาะสม ซึ่งไทยมีข้อได้เปรียบในหลายเมืองสำคัญ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และ เชียงใหม่

“การย้ายถิ่นฐานอาจสร้างดีมานด์ใหม่ในหลายตลาด เช่น ตลาดเช่าระยะยาว การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ตลาดลักชัวรี รีสอร์ต ธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น โรงเรียนนานาชาติ และบริการสุขภาพ”

วิกฤติภูมิรัฐศาสตร์ อาจกลายเป็นจุดเปลี่ยนตลาด เพราะท้ายสุด ผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยจะขึ้นอยู่กับระดับความรุนแรง และระยะเวลาของความขัดแย้งจากสถานการณ์จำกัดวงแรงกระแทกอาจเป็นเพียงแรงกดดันระยะสั้นแต่หากยืดเยื้ออาจเร่งให้เกิดการปรับโครงสร้างของตลาดทั้งด้าน ต้นทุน ราคา และทิศทางการลงทุน และหากนโยบายรัฐเอื้อต่อการดึงดูดต่างชาติวิกฤติภูมิรัฐศาสตร์ครั้งนี้อาจกลายเป็น โอกาสเชิงยุทธศาสตร์ของอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์