สงครามทุบซัพพลายเชนป่วน ต้นทุนพุ่ง! อสังหาฯ เร่ง ‘ลดหนี้-ระบายสต็อก-เพิ่มสภาพคล่อง’

แรงสั่นสะเทือนและความไม่แน่นอนของสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ยากจะคาดการณ์ ทั้งระยะเวลาและความรุนแรง แต่สิ่งที่ชัดเจนคือ “ผลกระทบ” ห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก โดยเฉพาะต้นทุนพลังงานและค่าขนส่ง! ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซ้ำเติมเศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย 

อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แรงกดดันดังกล่าวกำลังส่งผ่านไปยังราคาวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะ “เหล็ก”  หัวใจสำคัญของการก่อสร้าง มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น 5-10% ซึ่งท้ายที่สุดจะสะท้อนมายังราคา “ที่อยู่อาศัย”  อาจต้องขยับขึ้นเฉลี่ย 5% 

ท่ามกลางความผันผวนสั่นคลอน “ความเชื่อมั่น” ที่เปราะบางลง  นักลงทุนและผู้ประกอบการจำนวนมากชะลอการตัดสินใจลงทุนใหม่ ขณะที่ผู้เล่นในตลาดต้องหันกลับมาเน้น “ตั้งรับ” มากกว่าการขยายตัวเชิงรุก

 “เงินเฟ้อ-ดอกเบี้ยขาขึ้น” ซ้ำเติมกำลังซื้อ

อภิชาติ เกษมกุลศิริ กรรมการบริหาร บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด สะท้อนภาพว่า สงครามครั้งนี้ไม่ได้กระทบเพียงต้นทุน แต่ยังเร่งให้เศรษฐกิจโลกเปลี่ยนผ่านจากยุคดอกเบี้ยขาลง สู่ “ดอกเบี้ยขาขึ้น” ควบคู่กับ "ภาวะเงินเฟ้อ" แม้ผลกระทบจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาของสงคราม แต่ยิ่งยืดเยื้อ ย่อมส่งแรงกดดันต่อ GDP และกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ถือเป็น “จุดเปราะบาง” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้

อย่างไรก็ตาม อีกมุมหนึ่ง วิกฤติกลับสร้าง “โอกาส” ให้กับสินค้าคงคลังเดิม (Inventory) เนื่องจากต้นทุนโครงการใหม่มีแนวโน้มสูงขึ้น ผู้ประกอบการที่มี “สต็อกพร้อมขาย” จึงสามารถรักษาราคาเดิม หรือปรับขึ้นตามตลาดได้ ส่งผลให้มาร์จิ้นดีขึ้นโดยปริยาย

สูตรเอาตัวรอด “ลดหนี้-เร่งสภาพคล่อง”

ภายใต้แรงกดดันรอบด้าน กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการจึงมุ่งไปที่ “การอยู่รอด” มากกว่าการเติบโตแบบก้าวกระโดด “LPN” เป็นหนึ่งในตัวอย่างที่ปรับเกมชัดเจน ผ่านการลดภาระหนี้ (Deleverage) โดยลดอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ลงจากระดับกว่า 1 เท่า เหลือเพียง 0.8 เท่า และตั้งเป้าลดลงอีก เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งทางการเงิน 

ขณะเดียวกัน ได้ใช้กลยุทธ์ “ยอมลดราคา เพื่อเร่งปริมาณขาย” ระบายสต็อกที่มีอยู่ราว 10,000 ล้านบาท เปลี่ยนสินทรัพย์เป็นกระแสเงินสด เสริมสภาพคล่องในช่วงที่ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่แนวคิดดังกล่าวสะท้อนหลักการสำคัญในยามวิกฤติ คือ “เงินสด” และผู้ที่มีสภาพคล่องสูงย่อมมีความยืดหยุ่นมากกว่าในการรับมือความไม่แน่นอน

ปรับโมเดลมุ่งธุรกิจบริการลดเสี่ยงระยะยาว

นอกจากการบริหารต้นทุนและสภาพคล่อง ผู้ประกอบการยังเร่ง “กระจายความเสี่ยง” ผ่านการปรับโมเดลธุรกิจ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)  หรือ LPN เดินหน้าสู่ธุรกิจบริการ (Service Business) มากขึ้น เพื่อลดการพึ่งพารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว โดยเน้นโมเดล Asset-light ที่ใช้เงินลงทุนต่ำ แต่สร้างรายได้สม่ำเสมอ

โครงสร้างรายได้ใหม่ถูกออกแบบเป็น 3 ส่วน ได้แก่ บริการหลัก บริการเสริม และบริการพิเศษ เพื่อสร้าง “รายได้ประจำ” (Recurring Income) ที่ช่วยพยุงธุรกิจในภาวะตลาดผันผวน

 รายใหญ่ได้เปรียบ“ตรึงต้นทุน-รักษาราคา”

อีกด้าน ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมี “แต้มต่อ” จากขนาดธุรกิจ โดยเฉพาะความสามารถในการบริหารต้นทุนผ่าน Economies of Scale

ธนะสาร ธนทรัพย์สมบุญ รองผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า การสั่งซื้อวัสดุในปริมาณมากผ่านบริษัทแม่แสนสิริ ช่วยให้ “ตรึงต้นทุนก่อสร้าง” ตามสัญญาได้ แม้ราคาพลังงานจะผันผวนในระยะสั้น

โครงสร้างดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถรักษาระดับราคา และความเชื่อมั่นของลูกค้าได้ ขณะที่ผู้เล่นรายเล็กอาจเผชิญแรงกดดันมากกว่า

ชี้เกมยาว “กระจายเสี่ยง-เสริมพันธมิตร”

ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มองว่า สถานการณ์ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น และทิศทางขึ้นอยู่กับการยืดเยื้อของสงคราม หากลากยาว 6-12 เดือน ต้นทุนขนส่งและวัสดุนำเข้า จะได้รับผลกระทบชัดเจนมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้นบริษัทได้รับผลกระทบจำกัด เนื่องจากมีสต็อก (Inventory) บนต้นทุนเดิม และมีงบสำรอง รองรับความผันผวน ขณะที่กลยุทธ์หลัก เน้นการกระจายธุรกิจ (Diversification) การรักษาสภาพคล่องทางการเงิน และการสร้างพันธมิตรที่แข็งแกร่ง เพิ่ม “ความแข็งแกร่ง” ขององค์กรในโลกที่มีความไม่แน่นอนสูง

ภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้ อาจไม่ใช่เพียงการเผชิญ “ต้นทุนที่สูงขึ้น” แต่คือการทดสอบความแข็งแกร่งของโครงสร้างธุรกิจในระยะยาวผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้เร็ว มีวินัยทางการเงิน และสามารถสร้างรายได้ที่หลากหลาย จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดได้ในคลื่นความผันผวนครั้งนี้ 

ขณะที่บทบาทของภาครัฐยังคงเป็น “ตัวแปรสำคัญ” ในการกระตุ้นกำลังซื้อ และประคองเศรษฐกิจโดยรวมท่ามกลางความไม่แน่นอนที่ยังปกคลุม เศรษฐกิจไทยกำลังเดินอยู่บนเส้นทางที่ต้องอาศัยทั้ง “ความระมัดระวัง” และ “ความยืดหยุ่น” ไปพร้อมกัน เพื่อผ่านพ้นแรงกระแทกจากวิกฤติโลกครั้งนี้