“ไนท์แฟรงค์” ชี้อสังหาฯปี69 พลิกเกมความเสี่ยงลักชัวรี–ภูเก็ตนำตลาด

ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ เมื่อรูปแบบการลงทุนและพฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่บางเซกเมนต์เผชิญแรงกดดันจากสินเชื่อและอุปทานคงค้าง แต่บางตลาดกลับเติบโตสวนกระแสอย่างโดดเด่น

จากการประเมินแนวโน้มตลาดปี 2569 ของไนท์แฟรงค์ เสนอกรอบวิเคราะห์ภายใต้แนวคิด “Risk Lens Perspective” หรือการมองตลาดผ่านเลนส์ความเสี่ยง เพื่อให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนสามารถปรับกลยุทธ์รับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างแม่นยำ

ผู้ซื้อถือไพ่เหนือกว่า ตลาดลักชัวรียังเติบโต

แฟรงก์ ข่าน หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย)จำกัด ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง โดยเฉพาะระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงและการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดมากขึ้นจากสถาบันการเงิน อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง โดยในบางกรณีผู้ขอกู้ 10 ราย อาจได้รับการอนุมัติเพียง 2–3 รายเท่านั้น ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่แท้จริงไม่สามารถแปรเปลี่ยนเป็นธุรกรรมในตลาดได้เต็มที่

“สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ตลาดระดับกลางถึงกลางบน ซึ่งมีระดับราคาโดยเฉลี่ยประมาณ 7–11 ล้านบาท ชะลอตัวลง เนื่องจากผู้ซื้อยังต้องพึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก ขณะเดียวกันตลาดยังมีสต็อกคงค้างจากโครงการที่เปิดขายในช่วง 4–5 ปีก่อน รวมถึงยูนิตที่ผู้จองไม่สามารถขอสินเชื่อผ่านได้และต้องกลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง”

ผลที่เกิดขึ้นคืออุปทานในตลาดยังอยู่ในระดับสูง ผู้ประกอบการจึงต้องปรับกลยุทธ์โดยเน้นการบริหารราคาและวิเคราะห์ยูนิตคงเหลืออย่างละเอียด เช่น ความแตกต่างของวิว ทิศทาง หรือทำเลภายในโครงการ เพื่อเพิ่มโอกาสในการปิดการขายในตลาดที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ผู้พัฒนาโครงการจำนวนไม่น้อยเลือกใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อเร่งยอดขาย เช่น การเสนอส่วนลดตั้งแต่ช่วงเปิดตัวโครงการ ซึ่งบางกรณีอาจสูงถึง 30%

อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดแมสจะชะลอตัว แต่ตลาดระดับบนยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการประเภท Branded Residences ที่มีราคาสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สูง (High-Net-Worth Individuals: HNWI) ทั้งชาวไทยและต่างชาติ

ผู้ซื้อหลักมาจากหลายประเทศ เช่น อินเดีย ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา โดยทำเลสำคัญยังคงอยู่ในแนวสุขุมวิท ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านทำเลระดับไพรม์ ยูนิตขนาดใหญ่ และมาตรฐานโครงการระดับสากลสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้ อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่ยังถูกมองเป็นสินทรัพย์ระยะยาวสำหรับการลงทุนและส่งต่อให้ครอบครัว

ภูเก็ต พูลวิลล่ายีลด์สูง แต่การแข่งขันรุนแรงขึ้น

ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว “ภูเก็ต” ยังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญของการลงทุนระดับนานาชาติ ตลาดพูลวิลล่าในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญสามารถสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้สูงถึงประมาณ 10% ต่อปีในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว อย่างไรก็ตาม การเข้าสู่ตลาดของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ทำให้การแข่งขันเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นและรายย่อยต้องเผชิญความท้าทายมากขึ้น โดยเฉพาะด้านเงินทุนและการบริหารกระแสเงินสด

พื้นที่ชายฝั่งฝั่งตะวันตกของภูเก็ต เช่น ลากูน่า ภูเก็ต เชิงทะเลและหาดบางเทา ยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูง ขณะที่ข้อจำกัดด้านที่ดินทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมจะเป็นตัวแปรสำคัญต่อการขยายตัวของตลาด โดยเฉพาะแผนพัฒนาสนามบินแห่งใหม่ในจังหวัดพังงา ซึ่งอาจช่วยผลักดันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ท้ายเหมือง นาใต้ และเสม็ดนางชี

ทั้งนี้ ภูเก็ตเริ่มให้ความสำคัญกับคุณภาพนักท่องเที่ยว การพัฒนาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจึงไม่ได้เน้นเพียงการเพิ่มจำนวนผู้มาเยือน แต่ต้องดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มีคุณภาพและมีกำลังซื้อสูง ซึ่งจะช่วยสนับสนุนเศรษฐกิจภูเก็ตและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

โรงแรมต้องปรับตำแหน่งตลาดท่ามกลางต้นทุนสูง

คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่าภาคธุรกิจโรงแรมของไทยยังคงมีแนวโน้มเติบโต แต่กำลังเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทั้งในด้านที่ดิน ค่าแรง และต้นทุนทางการเงิน ราคาที่ดินในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพฯปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จนบางครั้งไม่สอดคล้องกับกระแสรายได้ของธุรกิจโรงแรม

สถานการณ์นี้ทำให้บางโครงการต้องปรับรูปแบบการถือครองที่ดินจาก Freehold เป็น Leasehold เพื่อให้โครงการมีความคุ้มค่าทางการเงินมากขึ้น ในด้านการปรับปรุงโรงแรม แนวโน้มใหม่ไม่ได้เน้นเพียงการรีโนเวตพื้นฐาน แต่ต้องสร้างประสบการณ์ใหม่ให้ผู้เข้าพัก เช่น Wellness Experience พื้นที่ใช้งานยืดหยุ่น และเทคโนโลยีดิจิทัลที่ตอบโจทย์นักเดินทางรุ่นใหม่

 ออฟฟิศกรุงเทพฯผู้เช่าคุมเกม ตลาดเข้าสู่ Tenant Market

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านอย่างชัดเจนอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานลดลงเหลือประมาณ 77% จากระดับ 94–95% ในช่วงก่อนโควิดในช่วง 4–5 ปีที่ผ่านมา ตลาดมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ระบบเฉลี่ยปีละประมาณ 200,000 ตารางเมตร และคาดว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มอีกประมาณ 400,000 ตารางเมตรในปี 2569ภายใต้ภาวะอุปทานที่เพิ่มขึ้น ผู้เช่าจึงมีทางเลือกมากขึ้น ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ “Flight to Quality” หรือการย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพและมาตรฐานสูงกว่า แม้จะต้องลดขนาดพื้นที่เช่าก็ตาม

 Workplace Strategy ออฟฟิศยุคใหม่เน้นคนมากกว่าพื้นที่

อายุธพร บูรณะกุล หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานของ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า แนวคิดการใช้สำนักงานกำลังเปลี่ยนจากการเป็นเพียงสถานที่ทำงาน ไปสู่เครื่องมือสร้างคุณค่าทางธุรกิจ จากการสำรวจพนักงานและผู้บริหารในกรุงเทพฯกว่า 3,200 คน พบว่าองค์กรกำลังให้ความสำคัญกับแนวคิด Premium Pivot

ซึ่งเน้น 3 มิติหลักได้แก่ People, Business และ Sustainabilityพื้นที่ทำงานยุคใหม่จึงต้องรองรับ Hybrid Working และ Activity-Based Workplace พร้อมออกแบบสภาพแวดล้อมที่ช่วยส่งเสริมสุขภาวะของพนักงานหนึ่งในแนวคิดที่ได้รับความสนใจคือ Dopamine Workplace ซึ่งมุ่งสร้างสภาพแวดล้อมที่ช่วยกระตุ้นความรู้สึกเชิงบวกของพนักงาน ผ่านการใช้แสงธรรมชาติ พื้นที่สีเขียว และพื้นที่กิจกรรมภายในออฟฟิศ

อุตสาหกรรมไทยยังเป็นฐานการผลิตสำคัญของอาเซียน

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัดระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของไทยยังคงมีแนวโน้มแข็งแกร่ง แม้เศรษฐกิจโลกจะมีความผันผวน อัตราการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศอยู่ในระดับสูงกว่า 93% และมากกว่า 95% ในพื้นที่ Eastern Economic Corridorการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศยังคงมุ่งสู่ภาคอุตสาหกรรมดิจิทัล ไฟฟ้า และอิเล็กทรอนิกส์

 ซึ่งสะท้อนการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานโลก อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำนวนมากเริ่มปรับกลยุทธ์มาใช้การลงทุนแบบทยอยพัฒนาเป็นเฟส เพื่อรักษาความยืดหยุ่นท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก

“ตลาดอุตสาหกรรมในปี 2569 คือ Resilience by Design หรือการออกแบบการลงทุนให้สามารถรับมือกับความเสี่ยงและการเปลี่ยนแปลงได้ในระยะยาว มากกว่าการมุ่งเน้นเพียงประสิทธิภาพสูงสุดในระยะสั้น”

 ปี69 ต้องบริหารความเสี่ยงมากกว่าการเติบโต

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จึงสะท้อนแนวโน้มที่แตกต่างกันในแต่ละเซกเมนต์ตลาดที่อยู่อาศัยแมสยังเผชิญแรงกดดันจากสินเชื่อ ขณะที่ตลาดลักชัวรีและการท่องเที่ยวระดับคุณภาพยังคงเติบโต ส่วนตลาดสำนักงานกำลังเข้าสู่ช่วงปรับสมดุล และภาคอุตสาหกรรมยังได้รับแรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิตในโลกที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นเรื่องปกติ

การมองตลาดผ่าน “เลนส์ความเสี่ยง” จึงไม่ใช่เพียงเครื่องมือวิเคราะห์ แต่เป็นยุทธศาสตร์สำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคใหม่