สัญญาณเตือน! ระเบิดเวลาคอนโด 1.5 แสนล้าน นับถอยหลังวิกฤติสภาพคล่อง

ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินอยู่บนเส้นบางๆ ระหว่าง “แรงดึงดูดเงินต่างชาติ” กับ “แรงกดดันสภาพคล่อง” ที่ซ่อนอยู่ใต้ผิวน้ำ เมื่อคอนโดมิเนียมมูลค่าเกือบ 1.5 แสนล้านบาท ทยอยสร้างเสร็จในปีเดียวกับที่หุ้นกู้จำนวนมหาศาลครบกำหนดไถ่ถอน! หากการโอนไม่เป็นไปตามเป้าหมาย วิกฤติที่ซ่อนอยู่ใต้ภูเขาน้ำแข็งอาจลุกลามเป็นโดมิโนกระทบทั้งห่วงโซ่เศรษฐกิจ

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ท่ามกลางแรงเสียดทานเศรษฐกิจโลกและกำลังซื้อภายในประเทศที่ยังคงเปราะบาง ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะประคองตัวไม่ให้ “ติดลบต่อเนื่อง” ตั้งแต่ปี 2560 โดยมีกำลังซื้อต่างชาติเป็นแรงหนุนสำคัญ ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมสะท้อนชัดว่า ต่างชาติยังคงมีบทบาทสูง โดยคิดเป็นสัดส่วนราว 25% ของยอดโอนทั้งประเทศ และประมาณ 20% ในกรุงเทพฯ
 

ปัจจัยที่ทำให้ประเทศไทยยังคงมี “แรงดึงดูด” ในสายตานักลงทุนต่างชาติ ไม่ได้มีเพียงราคาอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันได้ แต่รวมถึงระบบสาธารณสุขที่ได้รับการยอมรับระดับโลก ความเสี่ยงภัยพิบัติและสงครามที่ต่ำ ค่าครองชีพที่ยังอยู่ในระดับเหมาะสม สิ่งเหล่านี้ทำให้ไทยกลายเป็น “บ้านหลังที่สอง” ของชาวต่างชาติ และเม็ดเงินดังกล่าวกำลังทำหน้าที่เป็นออกซิเจนหล่อเลี้ยงอุตสาหกรรมในช่วงที่ตลาดภายในประเทศชะลอตัว

เปิดมาตรวัด “ระเบิดเวลา” คอนโด 1.47 แสนล้าน

ภายใต้ภาพการทรงตัวของตลาด กำลังมีความเสี่ยงขนาดใหญ่ โดย “คอนโดมิเนียม” ที่จะก่อสร้างเสร็จและรอการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2569 นี้ มีมูลค่ารวมประมาณ 1.47 แสนล้านบาท หรือเกือบ 1.5 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้ไม่เพียงสะท้อนมูลค่าทรัพย์สิน แต่ยังผูกพันโดยตรงกับกระแสเงินสดของผู้ประกอบการ หากการโอนไม่เป็นไปตามเป้า เงินสดที่ควรไหลกลับเข้าสู่ระบบจะหายไปทันที ส่งผลต่อความสามารถในการชำระ Project Loan รวมถึง “หุ้นกู้” ที่กำลังทยอยครบกำหนดไถ่ถอนในปีนี้กว่า 1.8 แสนล้านบาท
 

ความเสี่ยงสำคัญอยู่ที่โครงสร้างเครดิตของผู้ประกอบการ ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งของตลาดมีอันดับเครดิตอยู่ในระดับ BBB หรือระดับล่างสุดของ Investment Grade หากสถานการณ์ยืดเยื้อจนถูกปรับลดอันดับเครดิต การออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อ Rollover หนี้เดิมอาจทำได้ยากขึ้น และนั่นอาจกลายเป็นชนวนให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้ในวงกว้าง

วิกฤติใต้ภูเขาน้ำแข็งเมื่อผู้รับเหมารายย่อยเริ่มสะดุด

ในขณะที่สาธารณชนเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังสามารถชำระหุ้นกู้ได้ตามกำหนด ความจริงอีกด้านกำลังค่อยๆ ปรากฏ เพื่อรักษาความเชื่อมั่นของตลาดทุน ผู้ประกอบการจำนวนมากจำเป็นต้องจัดลำดับความสำคัญของเงินสด โดยนำไปชำระ “หุ้นกู้และดอกเบี้ย” ก่อน ส่งผลให้การจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์เริ่มถูกเลื่อนออกไป 

สำหรับผู้รับเหมารายใหญ่ การชะลอการจ่ายเงินอาจยังพอรับมือได้ แต่สำหรับ “ผู้รับเหมารายเล็ก” ที่มีสายป่านจำกัด การขาดกระแสเงินสดเพียง 2-3 เดือน อาจทำให้ต้องปิดกิจการ แรงกระแทกนี้จึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่บริษัทอสังหาฯ แต่กำลังขยายตัวไปยังอุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และแรงงาน ซึ่งอาจกลายเป็นโดมิโนเอฟเฟกต์ทางเศรษฐกิจในวงกว้าง

บ้านมือสองและโมเดลรีโนเวทตลาดใหม่

ท่ามกลางภาวะชะลอตัวของตลาดบ้านใหม่ ซึ่งมีสัดส่วนลดลงเหลือราว 62% ของตลาดรวม อีกด้านหนึ่งกลับเห็นสัญญาณการเติบโตของ ตลาดบ้านมือสองโดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ในเมือง ซึ่งมีจุดแข็งด้านทำเลที่โครงการใหม่แทบไม่สามารถหาได้อีกแล้ว อีกทั้งราคายังอยู่ในระดับที่ผู้ซื้อจริงสามารถเข้าถึงได้ 

ขณะเดียวกันเริ่มเห็นโมเดลธุรกิจใหม่จากบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่เข้ามาซื้อบ้านเก่า ปรับปรุงหรือรีโนเวตก่อนนำกลับมาขายในตลาดพร้อมแพ็คเกจสินเชื่อสูงถึง 100% โมเดลนี้กำลังตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand โดยเฉพาะผู้ซื้อระดับกลางถึงล่างที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากโครงการใหม่

ทางออกจากระเบิดเวลา “ปฏิรูป”มากกว่ากระตุ้น

นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า “การประคองสถานการณ์ในระยะสั้นจำเป็นต้องอาศัยมาตรการเชิงนโยบายควบคู่กับการปรับโครงสร้างในระยะยาว”

ข้อเสนอสำคัญประกอบด้วยมาตรการเร่งด่วน อาทิ ต่ออายุมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV เพื่อกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อลดภาระต้นทุนทางการเงิน การปฏิรูปกฎหมาย ปรับปรุงพระราชบัญญัติอาคารชุดที่ล้าสมัย

พิจารณาขยายสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) เป็น 60 ปี เพื่อเพิ่มทางเลือกการถือครอง การจัดการเงินทุนต่างชาติ จัดระบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติให้โปร่งใส จัดเก็บภาษีอย่างเป็นระบบเพื่อนำรายได้กลับมาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ปลดล็อกพื้นที่พัฒนาเมือง เปิดโอกาสให้เอกชนพัฒนาพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่ถูกทิ้งร้าง โดยชำระค่าธรรมเนียมให้รัฐ เป็นต้น

ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้จึงไม่ใช่เพียงภาวะชะลอตัวของตลาด แต่เป็น จุดชี้ชะตาของโครงสร้างทั้งระบบ หากการโอนกรรมสิทธิ์มูลค่า 1.5 แสนล้านบาทในปีนี้เดินหน้าได้ตามเป้า

ระเบิดเวลาลูกนี้อาจถูกปลดชนวนไปได้ชั่วคราว แต่หากไม่เป็นเช่นนั้น วิกฤติสภาพคล่องอาจลุกลามจากผู้ประกอบการไปยังผู้รับเหมา ซัพพลายเออร์ และแรงงานทั่วห่วงโซ่เศรษฐกิจ

และนั่นคือเหตุผลที่หลายฝ่ายเห็นตรงกันว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้ต้องการเพียงมาตรการกระตุ้นระยะสั้น แต่ต้องการ “การผ่าตัดโครงสร้าง” ครั้งใหญ่ เพื่อให้ระบบทั้งอุตสาหกรรมเดินหน้าต่อได้อย่างยั่งยืน