บ้านมือสองทะลัก! ซัพพลายพุ่ง30% ทะลุ 2.2แสนหน่วยมูลค่ากว่า1.2 ล้านล้าน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยบทวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 4 ปี 2568 พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศอยู่ที่226,278 หน่วยเพิ่มขึ้น29.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่ารวมพุ่งแตะ1.20 ล้านล้านบาทเพิ่มขึ้น54.7%

อย่างไรก็ตาม หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จำนวนหน่วยประกาศขายลดลง7.0%และมูลค่าลดลง12.6%สะท้อนแรงชะลอระยะสั้นในช่วงปลายปีตลาดส่วนใหญ่ยังขับเคลื่อนโดยผู้ขายรายย่อยโดยกลุ่มบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนสูงสุดถึง44.3% ของจำนวนทรัพย์ประกาศขายทั้งหมดและคิดเป็นมูลค่าถึง80.6% ของตลาด
 

บ้านเดี่ยวยังครองตลาด คอนโดโตแรงสุด

เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า บ้านเดี่ยวยังคงเป็นสินค้าหลักของตลาดมือสอง โดยมีประกาศขาย 90,502 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน 40%ของตลาด และมีมูลค่ารวม532,566 ล้านบาทรองลงมา ได้แก่ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) 70,611 หน่วย สัดส่วน 31.2%ทาวน์เฮ้าส์ 57,257 หน่วย สัดส่วน 25.3%

แม้บ้านเดี่ยวจะครองสัดส่วนสูงสุด แต่คอนโดมิเนียมเป็นประเภทที่เติบโตแรงที่สุดโดยจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้น79.1%และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง141.7%เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนแรงเทขายในตลาดห้องชุดที่ชัดเจน
 

บ้านราคาเกิน 10 ล้าน พุ่งแรงสุด แต่ตลาดหลักยังอยู่ระดับล่าง

อีกหนึ่งสัญญาณที่น่าสนใจคือ การขยายตัวของทรัพย์ระดับราคาสูง โดยกลุ่มบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท มีจำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้น63.2%และมูลค่าเพิ่มขึ้น70.4% อย่างไรก็ตาม โครงสร้างตลาดโดยรวมยังคงกระจุกตัวในระดับราคาต่ำ โดยบ้านมือสองราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุดถึง55,536 หน่วยหรือคิดเป็น24.5% ของตลาดขณะที่ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ5.3 ล้านบาทต่อหน่วย

 กรุงเทพฯ ยังเป็นศูนย์กลางตลาดมือสอง

ในเชิงพื้นที่ 10 จังหวัดแรกที่มีมูลค่าประกาศขายสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี นนทบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต ปทุมธานี เชียงใหม่ สุราษฎร์ธานี ประจวบคีรีขันธ์ และระยอง ทั้ง 10 จังหวัดรวมกันคิดเป็น 87.5% ของมูลค่าประกาศขายทั้งประเทศโดยกรุงเทพฯ ครองอันดับหนึ่งอย่างชัดเจน มีทรัพย์ประกาศขาย 71,275 หน่วย หรือ31.4% ของประเทศและมีมูลค่าสูงถึง729,012 ล้านบาทคิดเป็น60.7% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด

 ดีมานด์ยังชะลอ ยอดโอนลดลง 6.5%

แม้ซัพพลายจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่ฝั่งอุปสงค์กลับยังไม่ฟื้นเต็มที่ไตรมาส 4 ปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศอยู่ที่ 55,592 หน่วยลดลง6.5%จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่ารวม113,651 ล้านบาทลดลง8.2%ประเภทที่มีการโอนมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน23,541 หน่วย หรือ42.3% ของการโอนทั้งหมด

ขณะที่เมื่อพิจารณาตามระดับราคา พบว่า

• การโอนส่วนใหญ่กระจุกในกลุ่ม ไม่เกิน 1 ล้านบาทคิดเป็น 34% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด
• ส่วนมูลค่าการโอนสูงสุดอยู่ในช่วง 2.01–3.00 ล้านบาท
• อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นเพียงกลุ่มบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทที่มูลค่าโอนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย2.6%

 สัญญาณตลาดซัพพลายพุ่ง แต่กำลังซื้อยังไม่ทัน

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมือสองปลายปี 2568 จึงสะท้อนภาวะ 4 อย่างชัดเจนการเพิ่มขึ้นของทรัพย์ประกาศขาย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านระดับราคาสูง อาจเป็นผลจากแรงขายของผู้ถือครองและการระบายทรัพย์จากหลายภาคส่วน ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังฟื้นตัวไม่เต็มที่สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ตลาดบ้านมือสองยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวเชิงโครงสร้างแม้อุปทานในระบบจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องก็ตาม