เศรษฐกิจไทยบนเส้นด้าย! โลกป่วน ซ้ำเติมวิกฤติอสังหาฯ 'สต็อกล้น-ดูดซับช้า'

รศ.ดร.ธนวรรธน์ พลวิชัย อธิการบดีและประธานที่ปรึกษาศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ประเมินภาพเศรษฐกิจไทยว่า แม้ไตรมาส 4 ปี 2568 จะเติบโตในระดับ 2.4-2.5% ซึ่งสูงกว่าที่นักเศรษฐศาสตร์หลายฝ่ายคาดการณ์ แต่การขยายตัวยังอยู่บนฐานที่เปราะบางแรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ และมาตรการกระตุ้นการใช้จ่าย เช่น “คนละครึ่ง” ที่ช่วยพยุงกำลังซื้อในประเทศ อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทยยังต้องเผชิญความไม่แน่นอนจากสถานการณ์โลก

โดยเฉพาะความตึงเครียดในตะวันออกกลางและความขัดแย้งระหว่างสหรัฐกับอิหร่าน ซึ่งอาจดันราคาน้ำมันและต้นทุนขนส่งเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่เส้นทางเดินเรือผ่านทะเลแดงได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงคราม ทำให้ค่าระวางเรือพุ่งขึ้นถึง 2-3 เท่า ส่งผลต่อต้นทุนโลจิสติกส์ทั่วโลก

 

อีกด้านหนึ่ง โครงสร้างอำนาจโลกกำลังเปลี่ยนผ่าน หลายประเทศเริ่มรวมกลุ่มเพื่อกำหนดระเบียบเศรษฐกิจใหม่ ท่ามกลางภูมิรัฐศาสตร์ที่ผันผวน ไทยจึงถูกมองว่าเป็น “เซฟโซน”ทางยุทธศาสตร์ในสายตานักลงทุนต่างชาติ

ไทยอ่อนแรง เสี่ยงเสียอันดับในอาเซียน

แม้ภาพระยะสั้นยังพอประคองตัวได้ แต่โครงสร้างเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญปัญหาสะสม ทั้งกำลังซื้อที่หดตัว หนี้เสียในระบบการเงินที่ยังเคลียร์ไม่หมด รวมถึงราคาพืชผลเกษตรที่ตกต่ำต่อเนื่อง ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ภาคธุรกิจจำนวนมากมีความเปราะบางมากกว่าวิกฤติในอดีต ไม่ว่าจะเป็นช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งหรือการแพร่ระบาดของโควิด-19ในระยะยาว 

 

“หากไทยไม่เร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ มีความเสี่ยงที่จะสูญเสียตำแหน่งทางเศรษฐกิจในอาเซียน และอาจถูกประเทศอย่างมาเลเซีย เวียดนาม หรือฟิลิปปินส์แซงหน้า จนตกไปอยู่อันดับ 4 หรือ 5 ของภูมิภาค”

เร่งหา “New Growth Engine”

ทางออกที่ถูกหยิบยกขึ้นมาคือ การสร้าง “เครื่องยนต์เศรษฐกิจใหม่” เพื่อเพิ่มศักยภาพการเติบโตในระยะยาวอุตสาหกรรมที่ถูกมองว่าเป็นโอกาส ได้แก่ ธุรกิจ Wellness และการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ อุตสาหกรรม รถยนต์ไฟฟ้า (EV) อุตสาหกรรมอาหารและเกษตรมูลค่าสูง การดึงดูดการลงทุน Data Center จากบริษัทเทคโนโลยีระดับโลก

พร้อมกันนี้ ยังมีข้อเสนอให้รัฐบาลออกมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาพำนักระยะยาวและซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยแก้ปัญหาโครงสร้างประชากรที่อัตราการเกิดลดลงต่อเนื่อง

 อสังหาฯ สัญญาณชะลอ NPL ต่ำแต่แบงก์ยังเข้ม

ในมุมมองต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ตัวเลขหนี้เสีย (NPL) ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่สูงเท่าภาคธุรกิจอื่น แต่สถาบันการเงินยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ 

ขณะที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้นช่วง 1-2 สัปดาห์ข้างหน้าถูกมองว่าเป็นช่วงสำคัญในการประเมินว่า ความตึงเครียดจากสงครามและภูมิรัฐศาสตร์จะยืดเยื้อและส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยมากเพียงใด

 GDP หั่นเหลือ 1.3-1.6% ตลาดบ้านยังติดลบ

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม และรักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า หลังเหตุความไม่สงบช่วงปลายเดือน ก.พ.สภาพัฒน์ได้ปรับลดคาดการณ์ GDP ปี 2569 เหลือเพียง 1.3-1.6% จากเดิม 2% 

การปรับลดดังกล่าวทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เคยคาดว่าจะฟื้นตัว ต้องกลับมาเผชิญความเสี่ยงชะลอตัวต่ออีกปีข้อมูลปี 2568 พบว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 9% มูลค่าการโอนลดลง 11% ขณะเดียวกันตลาดบ้านมือสองเริ่มมีบทบาทเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

 สต็อกล้น-ดูดซับช้า-เร่งระบายสต็อก

ภาพรวมตลาดยังต้องเฝ้าระวังภาวะOversupply โดยปัจจุบันอัตราการดูดซับอยู่ที่เพียง 2.1% ต่ำกว่าระดับสมดุลที่ควรอยู่ราว 3-5% กลุ่มที่เผชิญแรงกดดันมากที่สุดคือที่อยู่อาศัยราคาเกิน 7.5 ล้านบาท ซึ่งมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก

ผู้ประกอบการจึงเริ่มปรับกลยุทธ์ ด้วยการชะลอการเปิดโครงการใหม่ เร่งระบายสต็อกผ่านโปรโมชั่นและส่วนลดเงินสด มาตรการรัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์LTVจึงยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยพยุงตลาดไม่ให้ทรุดตัวแรงกว่านี้

ต่างชาติหนีสงคราม หนุนดีมานด์คอนโด

ท่ามกลางภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติกลับมีสัญญาณเติบโต โดยเฉพาะกลุ่มที่ย้ายถิ่นฐานจากพื้นที่ความขัดแย้ง เช่น ชาวเมียนมา นิยมซื้อในกรุงเทพฯ และสมุทรปราการ ชาวรัสเซีย นิยมในภูเก็ตและชลบุรี นักลงทุนจากไต้หวัน เริ่มเข้ามาเพิ่มขึ้นทำเลสำคัญที่ยังได้รับความสนใจคือกรุงเทพฯ ชลบุรี และภูเก็ต 

แม้ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมบางพื้นที่เริ่มปรับลดลงจากการแข่งขันด้านส่วนลด แต่ราคาที่ดินกลับยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในเขต EEC ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 21.5% เนื่องจากฐานราคายังต่ำกว่ากรุงเทพฯ และยังมีศักยภาพในการพัฒนาอุตสาหกรรมในอนาคต

“ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินอยู่บนเส้นทางที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน กำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแรง และภาวะสินค้าล้นตลาด”

อย่างไรก็ตาม การปรับตัวของผู้ประกอบการ รวมถึงแรงซื้อจากต่างชาติ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วย "ประคอง" อุตสาหกรรม ให้ผ่านช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป