อสังหาฯลุยไพรซ์วอร์เร่งระบายสต็อก!หวั่นสงครามยืดเยื้อ

แรงสั่นสะเทือนจากสงครามที่ยืดเยื้อไม่ได้กระทบเพียงภูมิรัฐศาสตร์ หากแต่ลามเข้าสู่โครงสร้างเศรษฐกิจโลก ตั้งแต่ราคาพลังงาน วัตถุดิบ ไปจนถึงพฤติกรรมการลงทุนของผู้มีฐานะ ส่งแรงสะเทือนมาถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดบ้านระดับลักชัวรีที่ต้องปรับยุทธศาสตร์รับต้นทุนที่พุ่งสูงและดีมานด์ที่เปลี่ยนไป

ศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ A5 กล่าวว่า ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกในช่วงหลายปีที่ผ่านมา “สงคราม” กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งแรงกระเพื่อมไปทั่วทุกภาคส่วน ความขัดแย้งที่ยืดเยื้อในหลายภูมิภาค ไม่เพียงสร้างแรงกดดันต่อเสถียรภาพทางการเมืองเท่านั้น แต่ยังทำให้ต้นทุนเศรษฐกิจพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

"ราคาพลังงาน วัตถุดิบ และค่าขนส่งที่ปรับตัวสูงขึ้นจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ทำให้หลายอุตสาหกรรมทั่วโลกเผชิญแรงกดดันด้านต้นทุน โดยเฉพาะอุตสาหกรรมที่พึ่งพาการลงทุนระยะยาวอย่างธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์"
 

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเฉพาะคือใช้ระยะเวลาพัฒนาโครงการยาวนาน ตั้งแต่ 2-3 ปี ไปจนถึงเกือบสิบปีสำหรับโครงการขนาดใหญ่ การวางแผนจึงต้องมองไปข้างหน้าไกลกว่าธุรกิจทั่วไป

"หากอ่านเกมพลาดเพียงเล็กน้อย ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอาจกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของโครงการในระยะยาวทันที ภายใต้บริบทเช่นนี้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างรวดเร็ว ตั้งแต่การออกแบบผลิตภัณฑ์ การกำหนดกลุ่มลูกค้า ไปจนถึงการกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ"

เศรษฐกิจผันผวน ฉุดกำลังซื้อในประเทศ

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญคือภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ส่งผลให้กำลังซื้อผู้บริโภคภายในประเทศชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มชนชั้นกลางที่เผชิญแรงกดดันจากค่าครองชีพและภาระหนี้ สถานการณ์ดังกล่าวทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านของคนไทยจำนวนไม่น้อยถูกเลื่อนออกไป 

“ผู้บริโภคมีแนวโน้มใช้เวลาพิจารณานานขึ้น หรือเลือกชะลอการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรอความชัดเจนของเศรษฐกิจ”

อย่างไรก็ตาม ในมุมของผู้ประกอบการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพียงดีมานด์จากภายในประเทศเท่านั้น แต่ยังมี “ดีมานด์ใหม่” จากต่างชาติที่เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้น

"ผู้ลี้ภัยเศรษฐกิจ"ดีมานด์ใหม่ตลาดบ้านหรู

หนึ่งในปรากฏการณ์ที่เริ่มปรากฏชัด คือการเคลื่อนย้ายของกลุ่มผู้มีฐานะจากประเทศที่เผชิญความไม่สงบทางการเมือง หรือ ภัยสงคราม มองหาประเทศที่มีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและคุณภาพชีวิตที่ดีเพื่อย้ายถิ่นฐาน หรือกระจายความเสี่ยงของทรัพย์สิน ซึ่งประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญ

“ในอดีต ความขัดแย้งในหลายประเทศเคยเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยมีผู้ซื้อจากต่างชาติต้องการที่อยู่อาศัย หรือ บ้านหลังที่สอง เข้ามาเติมเต็มตลาด แนวโน้มดังกล่าวอาจเกิดขึ้นอีกครั้ง หากสถานการณ์โลกยังคงมีความผันผวนต่อเนื่อง”

 กรุงเทพกรีฑา ศูนย์รวมดีมานด์บ้านหรู

ศุภโชค กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โซนที่ได้รับความสนใจต่อเนื่องคือ “กรุงเทพกรีฑา” ซึ่งกลายเป็นทำเลบ้านหรูที่เติบโตเร็วที่สุดแห่งหนึ่งของเมือง ปัจจัยสำคัญมาจากโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง อยู่ใกล้สถานศึกษานานาชาติ  โรงพยาบาล และศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ตอบโจทย์กลุ่มครอบครัวกำลังซื้อสูง 

โดยลูกค้าหลักของตลาดบ้านหรูในพื้นที่นี้แบ่งเป็น 3 กลุ่มสำคัญ กลุ่มแรก ผู้ปกครองที่ต้องการบ้านใกล้โรงเรียนนานาชาติเพื่ออำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตของบุตรหลาน กลุ่มที่สอง ครอบครัวขยายที่เดิมอาศัยอยู่ในพื้นที่หรือย่านใจกลางเมือง เช่น เอกมัย ทองหล่อ ต้องการย้ายจากคอนโดมิเนียมมาอยู่บ้านเดี่ยว มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น  กลุ่มสุดท้าย ผู้ประกอบการและผู้บริหารระดับสูง มีกำลังซื้อสูง ต้องการบ้านที่สะท้อนสถานะทางสังคม

 ศึกระบายสต็อก จุดชนวน “สงครามราคา”

แม้ตลาดบ้านหรูจะยังคงมีดีมานด์แต่การแข่งขันทวีความรุนแรงมากขึ้น ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยต้องเผชิญแรงกดดันจากสต็อกบ้านที่สะสมอยู่ในช่วงก่อนหน้า เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัว ทุกบริษัทจำเป็นต้องเร่งระบายสินค้าเพื่อรักษากระแสเงินสด นำไปสู่ปรากฏการณ์ “สงครามราคา” ที่เกิดขึ้นในหลายโครงการ

“มีกรณีบ้านซึ่งเคยตั้งราคาไว้ถึง 67 ล้านบาท ปรับเหลือเพียง 49 ล้านบาท ลดลงมากกว่า 20% เพื่อปิดการขายให้เร็วที่สุด การลดราคาลักษณะนี้สะท้อนการแข่งขันที่รุนแรง ยอมเฉือนกำไรเพื่อรักษาสภาพคล่อง”

อย่างไรก็ตาม ตลาดลักชัวรี “ราคา” ไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่กำหนดการตัดสินใจซื้อ มีกรณีที่ลูกค้าเปรียบเทียบบ้านที่ลดราคาเหลือ 49 ล้านบาท กับบ้านอีกโครงการที่ตั้งราคา 60 ล้านบาท แม้ส่วนต่างสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่สุดท้ายลูกค้ากลับเลือกบ้านที่แพงกว่า เหตุผลสำคัญคือความพึงพอใจในคุณภาพการออกแบบ วัสดุ และประสบการณ์การอยู่อาศัย 

สิ่งนี้สะท้อนว่าในตลาดระดับบน “ความชอบ” และ “ตัวตนของสินค้า” มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจมากกว่าการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว

ศุภโชค กล่าวต่อว่า แนวคิดบ้านหรูในยุคปัจจุบันเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ “บ้านหรู” ไม่จำเป็นต้องมีขนาดใหญ่ที่สุด แต่ต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และสร้างคุณค่าในระยะยาวผู้ประกอบการจำนวนมากจึงหันมาให้ความสำคัญกับ 3 เทรนด์หลัก  ได้แก่ Personalization หรือการออกแบบบ้านซึ่งสะท้อนตัวตนเจ้าของบ้านมากที่สุด Wellness การออกแบบที่ส่งเสริมสุขภาพ เช่น ระบบกรองอากาศ แสงและเสียง ที่ช่วยให้พักผ่อนได้ดีขึ้น พื้นที่ออกกำลังกายภายในบ้านและ Legacy  หรือการสร้างคุณค่าทางอารมณ์ให้บ้านเป็นทรัพย์สินที่ส่งต่อเป็นมรดกให้คนรุ่นต่อไปได้

ในมุมของผู้ประกอบการ ตลาดบ้านหรูในอนาคตมีแนวโน้มเปลี่ยนจากตลาดมวลชนไปสู่ “Personal Market” หมายถึงตลาดที่มีความเฉพาะตัวสูง ลูกค้าแต่ละรายมีความต้องการที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ดีเวลลอปเปอร์ที่ค้นหา “ช่องว่างตลาด” หรือความต้องการที่ยังไม่ได้รับการตอบสนองมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่ไม่ต้องการความยุ่งยากในการสร้างบ้านเอง แต่ต้องการบ้านที่ออกแบบมาเฉพาะ

กระจายรายได้ ลดความเสี่ยงธุรกิจ

ในยุคที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูง ดีเวลลอปเปอร์จำนวนมากเริ่มปรับโมเดลธุรกิจ สู่การสร้างรายได้จากธุรกิจเกี่ยวเนื่องมากขึ้น ล่าสุด แอสเซท ไฟว์ ขยายธุรกิจด้านการออกแบบ บริการดูแลลูกค้าระดับพรีเมียม ไปจนถึงธุรกิจสุขภาพและเทคโนโลยี เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)  เสริมความมั่นคงให้กระแสเงินสดในระยะยาว ลดความผันผวนของรายได้การขายโครงการที่มีลักษณะเป็นรอบ (Cyclical)

  "2-3 ปีข้างหน้า คาดว่าธุรกิจใหม่ ไม่ว่าจะเป็นงานออกแบบ ธุรกิจบริการ ธุรกิจสุขภาพ และธุรกิจเทคโนโลยี จะสร้างรายได้รวม 300-400 ล้านบาท"

บริษัทยังมีแผน Spin-off ธุรกิจใหม่บางส่วนเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ภายใน 3 ปี เพื่อเพิ่มมูลค่าธุรกิจ และเปิดโอกาสการระดมทุนในอนาคต

สำหรับทิศทางธุรกิจปี 2569 แอสเซท ไฟว์ เน้นการเติบโตเชิงคุณภาพ มากกว่าการขยายขนาดธุรกิจอย่างรวดเร็ว ตั้งเป้ารายได้รวมปีนี้ 1,600 ล้านบาท เพิ่มจากปีก่อนมีรายได้รวม 1,317 ล้านบาท โดยรายได้ 90% มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อีก 10% จากธุรกิจใหม่

มียอดขายรอโอน (Backlog) ณ ต้นเดือน มี.ค.2569 ราว 967 ล้านบาท จะทยอยรับรู้รายได้ตลอดปีนี้  ด้านยอดขาย ตั้งเป้า Presale 1,700 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีก่อนทำได้ 1,550 ล้านบาท โดยปีนี้เน้นระบายสินค้าคงเหลือมูลค่ารวม 1,800 ล้านบาท เพื่อรักษากระแสเงินสด

"แม้ปีนี้จะไม่มีการเปิดโครงการใหม่ แต่ A5 เตรียมแผนพัฒนาโครงการระยะยาว ช่วงปี 2570-2572 เปิด 5 โครงการใหม่  มูลค่ารวมกว่า 5,140 ล้านบาท เตรียมที่ดินรองรับไว้แล้ว มีตั้งแต่ราคาต่ำกว่า 20 ล้านบาท ไปจนถึงอัลตร้าลักชัวรีราคามากกว่า 100 ล้านบาท เพื่อขยายฐานลูกค้าหลากหลายมากขึ้น"