ปี 2568 ตลาดสำนักงานเหมือน “ตั้งหลักได้”แต่ปี 2569 กำลังจะเป็นปีที่วัดความแข็งแกร่งของทุกฝ่าย เจ้าของตึก นักลงทุน และผู้เช่าเมื่อซัพพลย4.3แสนตร.ม. เข้ามาถล่มตลาด
ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปลายปี 2568 ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ปิดฉากด้วยภาพของ “เสถียรภาพที่ค่อย ๆ ก่อตัว”อุปทานรวมทั้งตลาดทรงตัวที่ 6.49 ล้านตารางเมตร ไม่มีอาคารใหม่เปิดตัวในไตรมาสล่าสุด ขณะที่พื้นที่เช่ารวมขยับขึ้นแตะ 5.0 ล้านตารางเมตร ดันอัตราการเช่า (Occupancy Rate) เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 77%
ตัวเลขที่น่าสนใจคือ
- อุปสงค์สุทธิ (Net Absorption) 25,000 ตร.ม.
- ปริมาณการเช่าใหม่ (Take-up) มากกว่า 102,000 ตร.ม.
แม้จะไม่ใช่การ “พุ่งแรง” แต่สะท้อนว่ากิจกรรมการเช่ายังเดินหน้า ไม่ได้หยุดนิ่งตามความกังวลเรื่องเศรษฐกิจ
อาคารสีเขียว ผู้ชนะเงียบในเกมนี้
อีกหนึ่งภาพที่ชัดขึ้นเรื่อย ๆ คือ อาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียว ซึ่งปัจจุบันคิดเป็นราว 36% ของอุปทานรวมกลุ่มนี้ยังคงมีผลการดูดซับพื้นที่ดีกว่าอาคารทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญในยุคที่องค์กรให้ความสำคัญกับ ESG มากขึ้น อาคารไม่ได้เป็นเพียง “ที่ทำงาน” แต่กลายเป็นเครื่องมือสะท้อนภาพลักษณ์องค์กร และเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ความยั่งยืนตลาดจึงไม่ได้แข่งขันกันแค่ “ราคา”แต่แข่งขันกันที่ “คุณภาพและมาตรฐาน”
เมื่อดูในรายละเอียด จะเห็นภาพที่น่าสนใจ
- ค่าเช่าเฉลี่ยอาคารเกรด A เพิ่มขึ้น 0.5% มาอยู่ที่ 1,247 บาท/ตร.ม./เดือน
- แต่ค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดลดลง 0.3% เหลือ 850 บาท/ตร.ม./เดือน
นี่คือสัญญาณของตลาดที่กำลัง “แบ่งขั้ว”อาคารระดับไพรม์ยังยืนได้ แต่อาคารรองเริ่มเผชิญแรงกดดันมากขึ้น
ปี 2569 บททดสอบใหญ่กำลังมา
ความท้าทายที่แท้จริงอยู่ข้างหน้า ปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานระหว่างพัฒนา 851,000 ตร.ม.และในจำนวนนั้นกว่า 436,000 ตร.ม. จะแล้วเสร็จภายในปี 2569 เพียงปีเดียวการส่งมอบอุปทานจำนวนมากในช่วงเวลาจำกัดอาจทำให้การแข่งขันด้านการปล่อยเช่ารุนแรงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในทำเล CBD และ Non-CBD
คำถามสำคัญคืออุปสงค์จะโตทันหรือไม่?
แม้เศรษฐกิจไทยปลายปี 2568 เริ่มมีสัญญาณดีขึ้นแต่ในตลาดที่ผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น อำนาจการต่อรองย่อมเอนเอียงมาฝั่งผู้เช่าทั้งในแง่
- ค่าเช่า
- ระยะเวลาปลอดค่าเช่า
- เงื่อนไขสัญญาที่ยืดหยุ่นขึ้น
+++ นักลงทุนต้องคิดใหม่ ผู้เช่าต้องคิดเร็ว
สำหรับบริษัทจดทะเบียน ผู้จัดการกอง REIT และนักลงทุนสถาบันปี 2569 คือบททดสอบของ “วินัยด้านราคา” และ “การวางตำแหน่งสินทรัพย์”สินทรัพย์ที่ไม่มีความแตกต่างอาจเผชิญอัตราว่างเช่าที่ยาวนานขึ้น
ในทางกลับกันผู้เช่าที่มีแผนย้ายสำนักงานหรือกำลังต่อสัญญาใน 12–24 เดือนข้างหน้านี่อาจเป็น “หน้าต่างแห่งโอกาส”เพราะช่วงที่โครงการใหม่เร่งหาผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant)คือช่วงที่เงื่อนไขดีที่สุด
เกมนี้ไม่ได้วัดว่าใครใหญ่กว่าแต่กำลังวัดว่าใคร “ปรับตัวเร็วกว่า” ปี 2568 อาจเป็นปีแห่งการทรงตัว แต่ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการคัดกรองและในตลาดที่อุปทานกำลังไหลบ่าผู้ชนะ อาจไม่ใช่คนที่มีพื้นที่มากที่สุดแต่คือคนที่เข้าใจเกมที่สุด