อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์บูม รีเทลลุย‘มิกซ์ยูส’ซัพพลายพุ่งรอบ10ปี

รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ประเมินปี 2569 เป็น “Year of Uncertainty” ความไม่แน่นอนไม่ใช่ปัจจัยชั่วคราว แต่คือ บริบทถาวรของการทำธุรกิจ ผู้ประกอบการต้องคิดให้ลึกกว่าแผนระยะสั้น และใช้ข้อมูลเชิงลึก (Data Capability) เป็นเข็มทิศตัดสินใจยุทธศาสตร์สำคัญ ที่ไม่ใช่แค่การ “โตเร็ว” แต่ต้องเป็น “The Best” ในเซกเมนต์ของตน ผ่านความคล่องตัว (Adaptive) และความยืดหยุ่นทนแรงกระแทก (Resilience) พร้อมกระจายความเสี่ยงด้วยโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) และเร่งทำ Asset Enhancement เพื่อปลุกมูลค่าสินทรัพย์เดิมให้แข่งขันได้ในโลกใหม่

โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด กล่าวต่อว่า ภาคอุตสาหกรรมยังเป็นเครื่องยนต์หลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อเนื่องเป็นปีที่ 5 ภายใต้แรงหนุนจากนโยบายภาครัฐในกลุ่ม EV เซมิคอนดักเตอร์ และ Data Center ทำให้ดีมานด์ที่ดินขยายขนาด บางดีลแตะระดับ 400-500 ไร่ โรงงานสำเร็จรูป (RBF) มีอัตราว่างต่ำกว่า 5% สะท้อนความต้องการจริงในซัพพลายเชนใหม่ 
 

ขณะที่คลังสินค้าและโลจิสติกส์สมัยใหม่ (MLP) เริ่มเผชิญซัพพลายใหม่มากกว่าดีมานด์ อัตราว่างมีแนวโน้มขยับจาก 10% เป็น 13% ทางรอด คือ การพัฒนาแบบ Pre-lease และ Build-to-Suit เพื่อลดความเสี่ยงในการเก็งกำไร พร้อมติดตามปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์และนโยบายการค้าสหรัฐอย่างใกล้ชิด เพราะเกมการลงทุนจะผูกกับทิศทางโลกมากขึ้น

 โรงแรมโตบนฐานนักท่องเที่ยวคุณภาพ

แม้ปี 2568 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเยือนไทยยังต่ำกว่า 33 ล้านคน แต่การประเมินของ การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) คาดปี 2569 จะแตะ 36.7 ล้านคน หากสถานการณ์เอื้ออำนวย โดยโจทย์สำคัญไม่ใช่ปริมาณ แต่คือ “Quality Tourist” จากกลุ่ม Medical, MICE และ Entertainment ที่พำนักยาวและใช้จ่ายสูง

ซึ่งในกรุงเทพฯ มีอุปทานใหม่กว่า 4,300 ห้อง ส่วนใหญ่เป็นระดับ First Class และ Luxury คิดเป็น 70% ของซัพพลายใหม่ RevPAR มีแนวโน้มโต 3-4% และ Occupancy เพิ่มราว 2%  แม้ ADR ถูกกดดันจากค่าเงินและการแข่งขันภูมิภาค

"ทางรอดของผู้ประกอบการ คือกระจายรายได้สู่ Wellness, F&B, Event Space และสร้างประสบการณ์เฉพาะบุคคลด้วยข้อมูลลูกค้ามากกว่าพึ่งรายได้ห้องพักเพียงมิติเดียว"

อาคารสำนักงาน "Flight-to-Quality"

ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานเริ่มเห็นการปรับสมดุล โดย “อุปทานใหม่” ลดลงเมื่อเทียบ 5 ปีก่อน และจำนวนมากเป็นอาคาร Owner-occupied เทรนด์ Flight-to-Quality ยังดำเนินต่อ 95% ของการย้ายสำนักงานเป็นการอัปเกรดคุณภาพ อาคารเกรด A+ ในทำเลหลักที่มีอัตราเช่าเกิน 80% อาจปรับค่าเช่าขึ้นได้ไม่เกิน 3% 

ส่วนอาคารเก่าที่ไม่ปรับปรุงจะเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง ซึ่งปัจจัยชี้ขาด คือ มาตรฐาน ESG และความยืดหยุ่นของพื้นที่ (Flex Space) อาคารที่ไม่ได้รับมาตรฐานสิ่งแวดล้อม เช่น LEED หรือ WELL อาจถูกคัดออกจากลิสต์ผู้เช่าข้ามชาติ 

“ทางรอด คือเร่ง Asset Enhancement ลงทุนระบบอากาศ ประหยัดพลังงาน และออกแบบพื้นที่ให้ตอบโจทย์ Hybrid Work”

 ค้าปลีกซัพพลายสูงสุดรอบทศวรรษ

โชติกา ระบุว่า ในปี 2569 จะมีพื้นที่ค้าปลีกใหม่ราว 300,000 ตร.ม. ดันซัพพลายรวมแตะ 8.25 ล้าน ตร.ม. สูงสุดในรอบ 10 ปี โดยกว่า 75% อยู่ในโซน Non-CBD และจำนวนมากเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์ยูส การแข่งขันย้ายจากใจกลางเมืองสู่ย่านที่อยู่อาศัย 

ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคมีความอ่อนไหวต่อราคามากขึ้น อัตราเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มต่ำกว่า 90% ทางรอดคือสร้าง “ประสบการณ์” มากกว่าพื้นที่ขายสินค้า ดึงแบรนด์ต่างชาติ โดยเฉพาะ F&B และแฟชั่น พร้อมใช้กลยุทธ์ Tenant Mix ที่แม่นยำ เพื่อเพิ่มเวลาใช้ชีวิตในศูนย์การค้ามากขึ้น

ที่อยู่อาศัยระดับบนพุ่ง “กลาง-ล่าง” ตั้งรับ

สำหรับคอนโดมิเนียมลักชัวรี และ ซูเปอร์ลักชัวรี ยังคงเป็นหัวหอก ด้วยอัตราขายสะสม 93% ราคาเฉลี่ยใจกลางเมืองอาจเพิ่มได้ถึง 15% จากโครงการซูเปอร์ลักชัวรีและ Branded Residence แต่บางทำเลยังเสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย โครงการที่ไม่มีจุดขายชัดเจนอาจถูกคัดออกจากตลาด 

ขณะที่บ้านแนวราบ “สต็อกคงเหลือ” เพิ่มเกือบเท่าตัวจากก่อนโควิด-19 ผู้ประกอบการชะลอเปิดใหม่ แข่งขันกับบ้านมือสองและบริษัทรับสร้างบ้าน

“ทางรอด คือพัฒนาโครงการขนาดพอเหมาะ เปิดแบบแบ่งเฟส และออกแบบบ้านประหยัดพลังงาน รองรับการอยู่อาศัยระยะยาว”

ภูเก็ต-เวลเนส-ต่างชาติ โอกาสใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ยังแข็งแรงจากดีมานด์ต่างชาติ โดยเฉพาะวิลล่าและคอนโดตากอากาศ ขณะเดียวกัน Wellness Residence มีศักยภาพเติบโตสูงกว่าตลาด Senior Living แบบดั้งเดิม และอาจขยายสู่หัวหิน พัทยา และเมืองท่องเที่ยวหลัก แม้ผู้ซื้อจีนชะลอตัวตามเศรษฐกิจในประเทศ แต่ไทยยังเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญจากจุดแข็งด้านบริการและไลฟ์สไตล์

ปี 2569 เป็นปีที่ผู้เล่นต้องรักษาสมดุล “ความเสี่ยง-ผลตอบแทน” อย่างมีกลยุทธ์ ภายใต้โลกที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นเรื่องปกติ ผู้ประกอบการที่อยู่รอด ไม่ใช่ผู้ที่เปิดมากที่สุด แต่คือผู้ที่เข้าใจข้อมูลลึกที่สุด เลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพสูงสุด และกล้าปรับตัว ซึ่งจะทำให้ยืนระยะได้มั่นคงและยาวนาน