'กรีนไฟแนนซ์-บ้านสีเขียว' ทางรอดหนี้สู่ยุทธศาสตร์การเงินชาติ

Green Housing ไม่ใช่แค่เทรนด์รักษ์โลก แต่คือเครื่องมือสร้างเสถียรภาพการเงินของประเทศในวันที่หนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง คำถามสำคัญอาจไม่ใช่ จะปล่อยกู้เพิ่มอย่างไร? แต่คือ จะทำอย่างไรให้คนกู้มีความสามารถจ่ายคืนได้มั่นคงขึ้น คำตอบหนึ่ง อาจซ่อนอยู่ในคำว่า “บ้านสีเขียว”

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด เสนอแนวคิดที่น่าสนใจว่า Green Housing ไม่ใช่เพียงวาระสิ่งแวดล้อม แต่คือ “เครื่องมือ”บริหารความเสี่ยงทางการเงิน เพราะบ้านหนึ่งหลัง วันนี้ ไม่ได้เผชิญแค่ดอกเบี้ย แต่ต้องเผชิญ “ความผันผวนของพลังงาน” และ “สภาพอากาศสุดขั้ว” สิ่งเหล่านี้กำลังย้อนกลับมากระทบทั้งลูกหนี้ และเจ้าหนี้

 “บ้านเขียว” เกราะกันความเสี่ยงเครดิต

ภาพใหญ่ของระบบการเงิน กำลังเผชิญความเสี่ยง 4 ชั้น ชั้นแรก ความเสี่ยงด้านภูมิอากาศน้ำท่วม ความร้อนจัด พายุรุนแรง ทำให้บ้านเสียหายบ่อยขึ้น ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงสูงขึ้น ชั้นที่สอง ต้นทุนครัวเรือน ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำที่เพิ่มขึ้น บีบกระแสเงินสดรายเดือน เมื่อรายจ่ายประจำสูงขึ้น ความเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้ก็เพิ่มตาม ชั้นที่สาม ความเสี่ยงของธนาคาร บ้านคือหลักประกันหากบ้านมีความเปราะบางต่อภัยธรรมชาติ หรือมีต้นทุนการถือครองสูง มูลค่าหลักประกันก็อาจผันผวน ชั้นสุดท้าย เสถียรภาพประเทศ
 

เมื่อความเสี่ยงผิดนัดกลายเป็นเชิงระบบผลกระทบไม่ได้หยุดที่ครัวเรือน แต่สะเทือนไปทั้งเศรษฐกิจ ในมุมนี้ บ้านประหยัดพลังงาน จึงไม่ใช่เรื่องความสวยงามแต่คือ การลดความเสี่ยงเครดิตในระยะยาว

ปัญหาใหญ่ไม่มีข้อมูลกลาง

แม้แนวคิดจะชัดแต่ความท้าทายวันนี้คือ ช่องว่างระหว่าง คำว่า “สีเขียว” กับ “ตัวเลข” ที่ธนาคารใช้ประเมินความเสี่ยงผู้พัฒนาโครงการอาจบอกว่าเป็นบ้านรักษ์โลก แต่ธนาคารต้องการข้อมูลที่ตรวจสอบได้ เพราะในโลกการเงิน มีหลักการง่ายๆ “ถ้าวัดไม่ได้ ก็ให้ราคาไม่ได้” จึงเกิดความจำเป็นของมาตรฐานอาคารเขียวที่ชัดเจน มาตรฐานเขียว ต้นทุนต่างกันแค่ไหน ในประเทศไทย มีหลายระดับให้เลือก

• LEED มาตรฐานสากล ต้นทุนเพิ่มราว 8-15% เหมาะกับโครงการขนาดใหญ่
• TREES มาตรฐานที่พัฒนาในบริบทไทย เพิ่มต้นทุน 5-10%
• EDGE โดย IFC (International Finance Corporation) ภายใต้ธนาคารโลก (World Bank Group) เน้นพลังงาน น้ำ และวัสดุ เพิ่มต้นทุนเพียง 2-5% เหมาะกับบ้านจัดสรรและ SME
• ขณะที่ Thailand Energy Awards และบ้านเบอร์ 5 เน้นประสิทธิภาพพลังงานผู้บริโภค ต้นทุนเพิ่มต่ำสุดเพียง 1-6%

คำถามคือ ถ้าต้นทุนเพิ่ม 2-5% แต่ช่วยลดค่าไฟได้ 15-40% ใครควรเป็นคนสนับสนุนส่วนต่างนี้?

สมมติบ้านขนาด 150 ตร.ม. แบบพื้นฐาน ต้นทุนก่อสร้าง 13,400 บาทต่อตร.ม. ค่าไฟเฉลี่ย 3,000 บาทต่อเดือน หากปรับเป็น Passive Design ใช้ผนังคอนกรีตมวลเบา กระจกตัดแสง เพิ่มต้นทุน 1.96% ประหยัดพลังงานได้ 15% แต่หากเพิ่มระบบเชิงรุก เช่น โซลาร์เซลล์ แบตเตอรี และระบบบริหารพลังงานต้นทุนรวมเพิ่ม 16.69% แต่ประหยัดพลังงานได้ถึง 40% ค่าไฟลดเหลือราว 1,811 บาทต่อเดือน ต่างกันเดือนละเกือบ 1,200 บาท ปีละกว่า 14,000 บาท ตลอด 20 ปี คือเกือบ 300,000 บาท เมื่อมองผ่านแว่นการเงิน นี่คือกระแสเงินสดที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ข้อเสนอถึงธนาคารจาก 0.25% สู่แรงจูงใจจริง

ปัจจุบันสินเชื่อบ้านสีเขียวบางแห่ง ให้ส่วนลดดอกเบี้ยเพียง 0.25% คำถามคือ เพียงพอหรือไม่? โดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเสนอ 3 แนวทางชัดเจน ได้แก่

1.เพิ่มวงเงินกู้ สำหรับส่วนต่างต้นทุนที่เกิดจากการก่อสร้างประหยัดพลังงานไม่ให้ผู้ซื้อบ้านต้องควักเงินสดเพิ่ม

2. ให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษที่ต่ำกว่าปกติอย่างมีนัยสำคัญมากกว่า 0.25% เพื่อสะท้อนการลดความเสี่ยงจริง

3.สนับสนุนค่าใช้จ่าย Audit เพื่อการออกใบรับรองมาตรฐานอาคารเขียวเพราะใบรับรองคือข้อมูลที่ธนาคารใช้ประเมินความเสี่ยง

“แนวคิดคือเมื่อบ้านลดค่าใช้จ่ายประจำ ความสามารถชำระหนี้ดีขึ้นธนาคารก็ควรสะท้อนความเสี่ยงที่ลดลง ผ่านต้นทุนทางการเงินที่ต่ำลง”

ยิ่งทำมาก ยิ่งได้มาก

นโยบายที่เสนอ คือหลัก “The More You Do, The More You Get” ระดับต้น ให้สิทธิประโยชน์ด้านการตลาด และ Fast-track อนุมัติใบอนุญาตระดับกลาง สิทธิประโยชน์ทางภาษีพลังงาน และระดับสูง เข้าถึง Soft Loan สิทธิ BOI และสิทธิภาษีนิติบุคคล แรงจูงใจต้องไล่ระดับ เพื่อผลักดันทั้งระบบ ไม่ใช่เฉพาะโครงการหรู

และบ้านเขียวไม่ได้มีแค่โซลาร์ แนวคิด Flash Adaptive Design ทำทางเท้าให้น้ำซึมผ่านได้ สร้างถังเก็บน้ำใต้ดิน เปลี่ยน “น้ำท่วม” จากภัยคุกคามเป็นแหล่งสำรองน้ำ ต้นทุนประกันลดลง ความเสียหายลดลง มูลค่าหลักประกันมั่นคงขึ้น ขณะเดียวกัน ระบบพลังงานเชิงรุก ทำให้บ้านกลายเป็นหน่วยผลิตไฟฟ้าสร้างกระแสเงินสดที่วัดผลได้บ้านจึง "ไม่ใช่” แค่สินทรัพย์อยู่อาศัย แต่คือสินทรัพย์บริหารพลังงาน

 “บ้านเขียว” กับโจทย์หนี้ครัวเรือนไทย

หนี้ครัวเรือนไทยสูงเพราะอะไร? ส่วนหนึ่งเพราะรายจ่ายประจำสูง และค่าใช้จ่ายด้านพลังงานคือหนึ่งในนั้น ถ้าทุกบ้านลดค่าไฟได้เดือนละ 1,000 บาท ทั้งประเทศจะมีเงินหมุนเวียนเพิ่มปีละหลายหมื่นล้านบาท เม็ดเงินนี้อาจลดแรงกดดันการกู้เพิ่มและลดความเสี่ยงผิดนัด ในภาพใหญ่นี่คือการลงทุนเชิงโครงสร้างที่กระทบทั้งเศรษฐกิจพลังงานและเสถียรภาพการเงิน

“จากภาระต้นทุน สู่การประหยัดที่วัดผลได้ อดีต เรามองบ้านเขียวเป็นต้นทุนเพิ่ม วันนี้ เราอาจต้องมองใหม่ว่านี่คือ การลงทุนและ ลดความเสี่ยง หากธนาคาร ผู้พัฒนา และภาครัฐใช้ข้อมูลมาตรฐานเดียวกันต้นทุนที่เพิ่มขึ้น 2-5% อาจแลกกับความมั่นคงระยะยาว 20-30 ปี”

ในวันที่โลกเผชิญความผันผวน สินทรัพย์ที่ควบคุมต้นทุนพลังงานได้อาจกลายเป็นสินทรัพย์ที่ตลาดให้คุณค่าเพิ่ม “บ้านสีเขียว” จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือ “โครงสร้างพื้นฐานทางการเงินรูปแบบใหม่” ที่เริ่มต้นจากหลังคาหนึ่งหลัง นำสู่การเปลี่ยนสมดุลเศรษฐกิจทั้งประเทศ 

คำถามสุดท้ายคือ ระบบการเงินไทย พร้อมจะมองบ้านเขียว เป็นเครื่องมือบริหารความเสี่ยงแล้วหรือยัง?