ในวันที่ตลาดอสังหาฯ ยังเดินบนเชือกเส้นบาง ระหว่าง “กำลังซื้อที่อ่อนแรง” กับ “ธนาคารที่เข้มงวด”บางบริษัทเลือกเร่งเปิดโครงการแต่ เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง กลับเลือก “ชะลอ”ปี 2569 จะเป็นปีที่บริษัทเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการถือว่าต่ำสุดในรอบ 5 ปีแต่ภายใต้ความชะลอ กลับซ่อนเกมรุกครั้งสำคัญโดยเฉพาะการกลับเข้าสู่ตลาดคอนโดมิเนียม “พัทยาเหนือ” ครั้งแรกในรอบครึ่งทศวรรษ
คำถามคือ…นี่คือการตั้งรับ หรือการวางหมากใหม่?
ชะลอเปิดโครงการ แต่ไม่ชะลอเป้ารายได้
สมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) วางเป้ารายได้ปี 2569 ที่ 2,000 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีก่อนตัวเลขนี้ไม่ได้มาจากการเปิดเกมรุกหนักแต่มาจากการ “บริหารของที่มีให้คุ้ม”
- Backlog รอโอนประมาณ 300 ล้านบาท รับรู้ใน 1–2 เดือน
- สินค้าเหลือขายรวม 5,000–6,000 ล้านบาท จาก 13โครงการ
- สินค้าพร้อมโอน 400–500 ล้านบาท รองรับรายได้ทันที
คัมแบ็กคอนโดพัทยา หลังหยุด 5 ปี
จุดที่น่าสนใจที่สุด คือ การกลับมาเปิดคอนโดมิเนียมในโซน พัทยาเหนือ ทำเลใกล้สุขุมวิท บนที่ดินประมาณ 3 ไร่พัฒนา 2 เฟส 3 อาคารมูลค่าโครงการ 600–800 ล้านบาทราคาเริ่มต้นราว 2.5 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 60,000–70,000 บาทต่อตร.ม.
หลังจากหยุดพัฒนาคอนโดมาตั้งแต่ก่อนโควิด เพราะมองว่า “Oversupply” วันนี้ที่บริษัทกลับมา หมายความว่า ผู้บริหารมองเห็น “Gap” หรือช่องว่าง เพราะพัทยาไม่ได้พึ่งแค่คนไทยแต่พึ่งต่างชาติ กลุ่มทำงานในพื้นที่ EEC และกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับ Health & Wellness และนี่อาจเป็นเหตุผลที่เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง มองว่าจังหวะนี้ “เสี่ยงได้”
แนวราบยังเป็นแกนหลัก
ส่วนอีก 1 โครงการใหม่ เป็นบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท ราคา 2–6 ล้านบาทโฟกัสกลุ่ม 3–7 ล้านบาทซึ่งเป็นตลาด Mass ที่ยังมีดีมานด์จริงบริษัทตั้งเป้า Presale ปีนี้ 4,000 ล้านบาทโต 20–30% จากปีก่อนที่ทำได้กว่า 3,000 ล้านบาทแม้ยอดขายทั้งอุตสาหกรรมปีที่ผ่านมาลดลงราว 20% เพราะกำลังซื้อและการปฏิเสธสินเชื่อ
ปัญหาใหญ่ไม่ใช่ดีมานด์ แต่คือ “กู้ไม่ผ่าน”
ปีที่ผ่านมา Reject Rate บางช่วงพุ่งถึง 40–50% ไม่ใช่เพราะคนไม่อยากซื้อแต่เพราะ “ธนาคารไม่ปล่อย” ลูกค้ากู้ได้ไม่เต็มวงเงินบางรายได้ LTV แค่ 70% ต้องหาเงินดาวน์เพิ่มอีก 30%
เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง แก้เกมด้วยการ
- ช่วยลูกค้า “แต่งตัวทางการเงิน”
- ขยายเวลาผ่อนดาวน์
- ปรับแบบบ้านให้ราคาจับต้องง่ายขึ้น (Value Engineering)
เป้าคือ ลด Reject Rate เหลือ 30%เพราะในยุคนี้ การขายบ้านเก่งอย่างเดียวไม่พอต้องช่วยลูกค้า “กู้ผ่าน” ให้ได้ด้วย
จากอสังหาฯ ขายขาด สู่รายได้ประจำ
อีกหมากสำคัญ คือ การเพิ่ม Recurring Income
ปี 2568 สัดส่วนรายได้ประจำอยู่ที่ 8%
ปี 2569 ตั้งเป้า 10–15%และหวังแตะ 20% ภายใน 3 ปี
ธุรกิจในเครือ เช่น
- ศูนย์ฟื้นฟูสุขภาพ
- สหคลินิกกายภาพบำบัด
- บริหารบ้านมือสอง
- บริหารจัดการอสังหาฯ ครบวงจร
กำลังถูกต่อยอดให้เป็นรายได้สม่ำเสมอลดการพึ่งพาการโอนกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียวเพราะรายได้ที่ “มาเรื่อย ๆ”มีค่ามากกว่ายอดขายที่ “พุ่งครั้งเดียว”
การเงินแบบ Conservative ในวันที่ตลาดเปราะบาง
ท่ามกลางความไม่แน่นอน ย้ำชัดว่าใช้กลยุทธ์การเงินแบบ Conservative
- รักษา D/E Ratio ต่ำ
- ควบคุมต้นทุน
- ถือ Land Bank หลายร้อยไร่ ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล พัทยา และเชียงใหม่
- เป้าหมายไม่ใช่โตเร็วที่สุดแต่คือ “รอดและโตได้ต่อเนื่อง”
เดิมพันบนเสถียรภาพเศรษฐกิจ
ผู้บริหารมองว่าสิ่งที่ตลาดต้องการมากที่สุดตอนนี้ ไม่ใช่มาตรการระยะสั้นแต่คือ “เสถียรภาพ” และ “ความชัดเจน”เพราะอสังหาฯ เป็นฟันเฟืองที่สร้าง Multiplier Effect ไปทั้งระบบตั้งแต่แรงงาน วัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงสินเชื่อธนาคารหากยอดโอนต่ำกว่า 50%ผลกระทบจะรุนแรงเป็นลูกโซ่