ค้าปลีกระอุ !เมื่อซัพพลายรีเทลใจกลางกรุงเทพฯ พุ่งทะลุ 1 ล้านตารางเมตร ตลาดกำลังส่งสัญญาณชัด เกมการแข่งขันไม่ใช่ “ใครใหญ่กว่า” แต่คือ “ใครอยู่รอดได้ยาวกว่า”
เพ็ญธิดา ศรีสว่าง ผู้อำนวยการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่าตลาดพื้นที่ค้าปลีกกรุงเทพฯ กำลังเดินเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ หลังซัพพลายใหม่ทยอยเปิดตัวต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีพื้นที่ค้าปลีกรวมราว 8–9 ล้านตารางเมตร และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง หากโฟกัสเฉพาะ 6 โซนหลัก ซึ่งเป็นหัวใจเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวของเมือง จะพบว่ามีพื้นที่ค้าปลีกรวมกันมากกว่า 1 ล้านตารางเมตรแล้ว!
6 โซนทองคำ ที่แน่นไปด้วยซัพพลาย
- สยามดิสทริค 337,000 ตร.ม. จากศูนย์การค้า 4 แห่ง
- ราชประสงค์ 381,000 ตร.ม. จากศูนย์การค้า 4 แห่ง
- เอ็มดิสทริค 181,500 ตร.ม. จากศูนย์การค้า 3 แห่ง
- เทอร์มินัล 21 อโศก 40,000 ตร.ม.
- วัน แบงค็อก (เฟส 1) 123,000 ตร.ม.
- ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค 45,000 ตร.ม.
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนความจริงข้อหนึ่งว่า พื้นที่ค้าปลีกใจกลางเมือง“ไม่ได้”ขาดแคลนอีกต่อไป
เมื่อซัพพลายวิ่งเร็วกว่ากำลังซื้อ
ข้อมูลจาก CBRE ชี้ว่าปัญหาหลักของตลาดในวันนี้ ไม่ใช่การขาดดีมานด์ แต่คือ อัตราการเพิ่มของซัพพลายที่เร็วกว่าอัตราการเติบโตของกำลังซื้อและผู้เช่าผลลัพธ์คือการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ทั้งในมิติของค่าเช่า เงื่อนไขสัญญา และการดึงแบรนด์แม่เหล็กเข้าศูนย์ ผู้พัฒนาที่ไม่สามารถสร้างความแตกต่าง อาจเผชิญความเสี่ยงด้านอัตราการเช่าและผลตอบแทนในระยะยาว
เกมใหม่คุณภาพมากกว่าพื้นที่
ในจังหวะที่ตลาดเข้าสู่ภาวะอุปทานสูง กลยุทธ์ของผู้พัฒนาเริ่มเปลี่ยนจาก “ขยายพื้นที่” เป็น “ยกระดับคุณภาพ”ไม่ว่าจะเป็น
- การออกแบบที่ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่
- การเลือกทำเลที่เชื่อมโยงระบบขนส่งและไลฟ์สไตล์
- การบริหารต้นทุนและโครงสร้างค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ
เพราะในตลาดที่มีรีเทลล้นเมือง ผู้ชนะไม่ใช่โครงการที่ใหญ่ที่สุด แต่คือโครงการที่ รักษาผู้เช่าได้ยาวที่สุด
สัญญาณเตือนที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม
ภาพรวมค้าปลีกกรุงเทพฯ วันนี้ จึงไม่ใช่เรื่องของการเติบโตแบบเส้นตรง แต่เป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของโมเดลธุรกิจและอาจเป็นคำถามสำคัญสำหรับนักลงทุนว่าในเมืองที่มีพื้นที่ค้าปลีกมากกว่า 1 ล้านตารางเมตรในใจกลางเมืองใครจะเป็น “จุดหมาย” และใครจะกลายเป็นเพียง “ทางผ่าน”