อสังหาEECคอนโดหั่นราคาล้างสต็อก สวนทางบ้านราคาขยับตามที่ดิน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่า ดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่ EEC ไตรมาส 4 ปี 2568 อยู่ที่ 102.2 จุด เพิ่มขึ้นเพียง 0.1% จากปีก่อน สะท้อนว่าราคา “ยังประคองตัวได้” แต่หากมองลึกลงไป จะพบสัญญาณที่น่าสนใจ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ดัชนีกลับลดลง -1.1% 

สาเหตุหลักไม่ใช่ดีมานด์หาย แต่เป็น อุปทานคงค้างจำนวนมาก ผนวกกับการเปิดโครงการใหม่ในบางทำเล ทำให้ผู้ประกอบการต้องงัด “โปรโมชัน” มาช่วยตัดสินใจซื้อตั้งแต่ของแถม ส่วนลดเงินสด ไปจนถึงฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ในช่วงที่กำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่ฟื้นเต็มที่จากเศรษฐกิจที่โตช้าลง
 

ระยองยังแรง ฉะเชิงเทรากำลังซื้อแผ่ว

เมื่อแยกดูรายพื้นที่ ภาพยิ่งชัดเจนขึ้น 

•   ชลบุรี ดัชนีอยู่ที่ 102.0 จุด เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.1%
•   ระยอง เด่นสุด ดัชนี 111.9 จุด เพิ่มขึ้น 1.7%
•   ฉะเชิงเทรา กลับสวนทาง ดัชนีลดลงถึง -4.7%

สะท้อนว่า คอนโดในทำเลที่พึ่งพากำลังซื้อเฉพาะกลุ่มเริ่มเผชิญแรงกดดันมากกว่าพื้นที่อุตสาหกรรมหลัก

โปรโมชันคือพระเอกของตลาดคอนโด

ในสนามที่การแข่งขันสูงกว่า 52.5% ของโครงการ เลือกใช้ “ของแถม” เป็นอาวุธหลักตามด้วยส่วนลดเงินสด 27.9% 
และฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน 19.7% สัญญาณนี้กำลังบอกว่าผู้ขาย “ยอมลดกำไร” เพื่อรักษาสภาพคล่อง

บ้านจัดสรร EEC ยังแพงขึ้นตามราคาที่ดิน

ต่างจากคอนโด ตลาด บ้านจัดสรรใน EEC ยังคงเดินหน้าขาขึ้น ดัชนีราคาไตรมาส 4 ปี 2568 อยู่ที่ 126.5 จุดเพิ่มขึ้น6.1% จากปีก่อน และขยับขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อน แม้ราคาจะเริ่ม “ทรงตัว” ในระยะสั้น แต่โครงสร้างต้นทุนที่สูงขึ้น
ทั้งค่าที่ดินใกล้นิคมอุตสาหกรรม และค่าพัฒนาโครงการยังเป็นแรงดันราคาที่หลีกเลี่ยงได้ยาก

 อุตสาหกรรมใหม่ ดึงคน ดันบ้านโต

EEC ไม่ได้โตแค่บนกระดาษ การขยายตัวของอุตสาหกรรมเป้าหมายทำให้เกิดการจ้างงานใหม่จำนวนมากทั้งแรงงานไทยและต่างชาติ
ผลลัพธ์คือความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะบ้านจัดสรรยังเพิ่มขึ้นสอดคล้องกับกิจกรรมเศรษฐกิจจริง

ชลบุรีนำโด่ง ทุกจังหวัดบวก

• ชลบุรี  ดัชนี 130.3 จุด เพิ่มขึ้น 6.6%
• ระยอง  ดัชนี 122.5 จุด เพิ่มขึ้น 5.2%
• ฉะเชิงเทรา  ดัชนี 122.4 จุด เพิ่มขึ้น 5.8%

สะท้อนว่าบ้านจัดสรร “ขึ้นทั้งกระดาน”ต่างจากคอนโดที่เริ่มเห็นรอยแยกตามทำเล

 บ้านเดี่ยวยังนำ ทาวน์เฮ้าส์เริ่มพัก

เมื่อแยกตามประเภท พบว่า

• บ้านเดี่ยว  แรงสุด ดัชนี 150.0 จุด เพิ่มขึ้น 7.3%
• บ้านแฝด  โตตาม ดัชนี 115.6 จุด เพิ่มขึ้น 6.3%
• ทาวน์เฮ้าส์  โตช้าลง และเริ่มย่อตัว QoQ

ภาพนี้กำลังสะท้อนว่า ผู้ซื้อที่ยังมีกำลังซื้อ เลือก “ขยับคุณภาพ” มากกว่าซื้อราคาถูก

โปรโมชันบ้าน เน้นลดภาระวันโอน

แม้ราคาขยับขึ้นแต่ผู้ประกอบการยังต้องช่วยลูกค้าปิดการขาย

•  ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน 44.5%
•  ของแถม  43.3%
•  ส่วนลดเงินสด 12.2%

ไตรมาสสุดท้ายของปี 2568 อสังหาฯ EEC ไม่ได้ร้อนแรงเหมือนอดีต แต่ก็ยังไม่ถึงขั้นชะงัก คอนโด  ต้องสู้ด้วยโปรโมชันและสต็อกบ้านจัดสรร ยังแพงขึ้นตามต้นทุนและดีมานด์จริง  คำถามสำคัญจากนี้ไม่ใช่ “ราคาจะขึ้นไหม” แต่คือ ใครอยู่รอดได้ ในจังหวะที่ตลาดเลือกคนมากขึ้น