ปิ่นเกล้าจากย่านทางผ่าน สู่ New Urban Node ฝั่งตะวันตกกรุงเทพฯ

ข้อมูลสำรวจล่าสุดของ แอล ดับเบิลยู เอสฯ ชี้ว่า ย่านปิ่นเกล้ายังคงมีดีมานด์ที่อยู่อาศัยในระดับสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้ระบบรถไฟฟ้าและศูนย์การค้าหลัก ขณะที่ซัพพลายในตลาดกลับมีอยู่อย่างจำกัด กลายเป็นสมการคลาสสิกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ — ดีมานด์สูง ซัพพลายต่ำ และศักยภาพการเติบโตที่เริ่มชัดขึ้นเรื่อย ๆ

ซัพพลายน้อย ในทำเลที่กำลัง “ตื่น”

จากการสำรวจพื้นที่ พบว่าปัจจุบันปิ่นเกล้ามีคอนโดมิเนียมเปิดขายเพียง 5 โครงการ รวม 2,342 หน่วย และมียอดขายไปแล้วกว่า 64% หรือเฉลี่ย 6–7 หน่วยต่อเดือนต่อโครงการ เหลือหน่วยขายจริงในตลาดเพียงราว 830 หน่วยเท่านั้น

ที่น่าสนใจคือ ตลอดเวลากว่า 10 ปีที่ผ่านมา ยังไม่มีโครงการคอนโดใหม่ที่ตั้งอยู่ติดถนนบรมราชชนนี ซึ่งเป็นถนนสายหลักของย่าน นั่นหมายความว่า ทำเลที่ดีที่สุดของปิ่นเกล้าแทบไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดเลย
 

ตัวเร่ง “โครงสร้างเมือง”

เบื้องหลังการกลับมาของปิ่นเกล้า ไม่ใช่แค่เรื่องของอสังหาฯ แต่เป็นผลจากการเปลี่ยนโครงสร้างเมืองในหลายมิติ

หนึ่งในตัวแปรสำคัญคือ การทรานส์ฟอร์มครั้งใหญ่ของ เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ด้วยงบลงทุนกว่า 1,700 ล้านบาท ในรอบเกือบ 30 ปี ซึ่งไม่ใช่แค่การรีโนเวตศูนย์การค้า แต่คือการยกระดับบทบาทสู่การเป็น “District Leader” ของฝั่งตะวันตก สะท้อนว่ากำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจในย่านนี้ มีน้ำหนักมากพอให้เมกะโปรเจกต์ขยับตาม

รถไฟฟ้าสายสีส้ม จุดเปลี่ยนยุทธศาสตร์

อีกแรงขับเคลื่อนสำคัญคือ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์–มีนบุรี ซึ่งจะเชื่อมกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตกและตะวันออกเข้าด้วยกัน พร้อมเชื่อมต่อกับระบบรางหลักเกือบทุกสาย
 

เมื่อผนวกกับโครงข่ายถนนหลักอย่างบรมราชชนนี จรัญสนิทวงศ์ สิรินธร และทางพิเศษประจิมรัถยา ปิ่นเกล้าจึงไม่ได้เป็นเพียงปลายทางการอยู่อาศัย แต่กลายเป็น “จุดเชื่อม” การเดินทางของเมืองอย่างแท้จริง

ที่สำคัญ ทำเลนี้ยังอยู่ใกล้แหล่งงานหลัก โรงพยาบาลขนาดใหญ่ และสถาบันการศึกษาชั้นนำ ไม่ว่าจะเป็นศิริราช ธนบุรี ธรรมศาสตร์ หรือศิลปากร ซึ่งหล่อเลี้ยงดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากบุคลากรทางการแพทย์ นักศึกษา และคนทำงานหลากหลายเจเนอเรชัน

จากย่านพักอาศัย สู่ Mixed-use District

เมื่อพิจารณาภาพรวมทั้งหมด ปิ่นเกล้าเริ่มมีลักษณะของ Mixed-use District ที่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจตลอดทั้งวัน ไม่ใช่ย่านที่เงียบลงหลังเลิกงานเหมือนในอดีต

นี่คือพื้นที่ของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการคุณภาพชีวิตใกล้เมือง แต่ยังมองหาต้นทุนการอยู่อาศัยที่ “จับต้องได้” มากกว่าทำเลใจกลาง CBD

ราคาที่ยังไม่สะท้อนศักยภาพเต็มที่

ปัจจุบัน ราคาขายคอนโดในปิ่นเกล้าอยู่ที่ประมาณ 1.97–3.10 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 79,000–110,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับห้องขนาดเริ่มต้น 23–24 ตร.ม. ซึ่งยังต่ำกว่าหลายทำเลชั้นในที่มีไลฟ์สไตล์ใกล้เคียงกัน

ขณะที่ค่าเช่าเริ่มต้นราว 10,000 บาทต่อเดือนสำหรับสตูดิโอ และ 13,000–15,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้อง 1 ห้องนอน ให้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยราว 6% ต่อปี

ในวันที่โครงสร้างเมืองยังเดินหน้า และซัพพลายใหม่ยังเข้ามาอย่างจำกัดปิ่นเกล้าอาจไม่ใช่แค่ “ทำเลใหม่”แต่กำลังกลายเป็นหนึ่งใน ทำเลสำคัญของอนาคตกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก