ดีลเดือด! ต่างชาติแห่ซื้อโรงแรมไทย ปี 69 จ่อทะลุ 1.2 หมื่นล้าน

แม้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2568 จะชะลอตัว แต่สัญญาณฟื้นตัวระยะยาวของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทย กลับปลุกความเชื่อมั่นนักลงทุน หนุนตลาด “ซื้อ-ขาย” โรงแรมไทย คึกคักอีกครั้ง เป็นเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจ โดย “นักลงทุนไทย-ต่างชาติ” เร่งช้อนสินทรัพย์บนทำเลศักยภาพ เพื่อรีโนเวต อัปเกรด สร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย )จำกัด กล่าวว่า ภาคการท่องเที่ยวไทยยังคงเป็นเครื่องยนต์เศรษฐกิจสำคัญ แม้เผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลก ทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเยือนไทยเพียง 32.97 ล้านคน ลดลง 7.23% จากปีก่อนหน้า สร้างรายได้ 1.54 ล้านล้านบาท หดตัว 4.71%
 

ตลาดหลักยังคงกระจุกตัวใน 5 ชาติ ได้แก่ มาเลเซีย จีน อินเดีย รัสเซีย และเกาหลีใต้ ขณะที่รายได้สูงสุดมาจากนักท่องเที่ยวจีน รัสเซีย และอินเดีย สะท้อนกำลังซื้อที่ยังมีบทบาทต่อภาคโรงแรม ซึ่งในอีกด้าน “การท่องเที่ยวภายในประเทศ” ยังคงเป็น “แรงพยุง” สำคัญ นักท่องเที่ยวชาวไทยมีจำนวนกว่า 202.66 ล้านคน เพิ่มขึ้น 2.84% สร้างรายได้ 1.17 ล้านล้านบาท ขยายตัว 4.18%  โดยกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวชายทะเลยังคงครองสัดส่วนหลัก

 อัตราเข้าพักลด แต่ราคาห้องเพิ่มขึ้น

แม้อัตราการเข้าพักเฉลี่ย (Occupancy Rate) ของโรงแรมทั่วประเทศในปีที่ผ่านมาจะลดลงมาอยู่ที่ราว 72% แต่ภาพที่น่าสนใจคือ โรงแรมจำนวนมากยังสามารถดันอัตราค่าห้องพักเฉลี่ย (ADR) และรายได้เฉลี่ยต่อห้อง (RevPAR) ให้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 

ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อน “การปรับกลยุทธ์” ของผู้ประกอบการที่หันมาโฟกัสกลุ่มตลาดคุณภาพการบริหารรายได้และการยกระดับสินค้ามากกว่าการแข่งขันด้านปริมาณเพียงอย่างเดียว
 

ตลาดซื้อขายโรงแรมฟื้น นักลงทุนกลับมา

ข้อมูลการซื้อขายโรงแรมในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา มีมูลค่ารวมกว่า 137,923 ล้านบาท หรือเฉลี่ยปีละ “เกือบ 14,000ล้านบาท” โดยช่วงพีค อยู่ในปี 2560-2561 มีมูลค่าซื้อขายเกินกว่า 20,000 ล้านบาทต่อปี  ตามการเติบโตของนักท่องเที่ยวต่างชาติ 

สำหรับปี 2568 มีการซื้อขายโรงแรมราว 6 แห่ง รวม 1,574 ห้อง มูลค่ากว่า 10,145 ล้านบาท กระจุกตัวในเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต ชลบุรี และสมุย  

ภัทรชัย ประเมินว่า ปี 2569 มูลค่าการซื้อขายโรงแรมไทยมีโอกาสแตะระดับ 12,000 ล้านบาทจากดีลที่อยู่ระหว่างการเจรจาและความต้องการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งไทยและต่างชาติ

 “กรุงเทพฯ-ภูเก็ต” ทำเลทองนำโด่ง

สำหรับทำเลยอดนิยมของนักลงทุนยังคงเป็น กรุงเทพฯ ภูเก็ต สมุย พัทยา กระบี่ และเชียงใหม่ ซึ่งมีดีมานด์ท่องเที่ยวต่อเนื่อง และเหมาะกับการนำโรงแรมมาปรับปรุง และเปิดบริการใหม่ในอนาคต 

“หลังโควิด-19 โรงแรมจำนวนไม่น้อยถูกนำออกขายจากแรงกดดันด้านต้นทุนและสภาพคล่อง กลายเป็นหน้าต่างแห่งโอกาส สำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อมในการเข้าซื้อสินทรัพย์ในราคาที่เหมาะสม”

 สูตรคัดเลือก "ROIต้องถึง" อายุอาคารไม่มาก

จากพฤติกรรมนักลงทุน พบว่า โรงแรมที่ได้รับความสนใจสูง มักมีคุณสมบัติสำคัญ ได้แก่ ผลตอบแทนไม่น้อยกว่า 6% ต่อปีอายุอาคารไม่เกิน 10-15 ปี เพื่อลดต้นทุนซ่อมบำรุง จำนวนห้องพักมากกว่า 150 ห้อง จะสร้างความคุ้มค่าเชิงเศรษฐศาสตร์ โดยกลยุทธ์ Value-Add เป็นหัวใจการลงทุนยุคใหม่ 

“การลงทุนโรงแรมในปัจจุบัน ไม่ได้หยุดอยู่แค่การถือครองทรัพย์สิน แต่เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม ผ่านกลยุทธ์สำคัญ เช่น รีโนเวตและยกระดับมาตรฐานโรงแรม ปรับตำแหน่งตลาดจากระดับกลางสู่ Upper Midscale หรือ Upscale ดึงแบรนด์โรงแรมระดับสากลเข้าบริหาร ปรับโครงสร้างต้นทุนและโมเดลรายได้ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพระยะยาว”

โรงแรมไทยยังเป็นสินทรัพย์น่าลงทุน

การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) คาดว่า ปี 2569 ไทยจะต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติราว 34 ล้านคน แม้เศรษฐกิจโลกยังผันผวน แต่ศักยภาพการฟื้นตัวของท่องเที่ยวไทยยังเป็นแรงหนุนสำคัญ 

ในภาพใหญ่ “ตลาดซื้อขายโรงแรมไทย” กำลังเปลี่ยนผ่านจากการลงทุนแบบดั้งเดิม สู่การลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่เน้น Value-Add และความยั่งยืนในระยะยาว ทำให้ “โรงแรมไทย” ยังคงเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ดาวเด่นที่นักลงทุนจับตาอย่างใกล้ชิด