3สมาคมอสังหาฯจี้เขย่ากติกาที่ดินขยายสิทธิ์เช่า60ปี ลดไซซ์บ้าน

ตลาดที่อยู่อาศัยไทยกำลังเผชิญโจทย์ใหญ่ เมื่อกติกา “ที่ดิน” ออกแบบมาเพื่อประชากรยุคขยายตัว ขณะที่กำลังซื้อและขนาดครัวเรือนในปัจจุบันหดตัวต่อเนื่อง แนวทางการปรับ “ขนาดที่ดินขั้นต่ำ” และปลดล็อกทรัพย์อิงสิทธิ์การเช่าระยะยาวเป็น 60 ปี จึงถูกจับตาในฐานะจุดเปลี่ยนเชิงโครงสร้างของอสังหาริมทรัพย์ไทย

ล่าสุด  3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ บุกกรมที่ดิน เสนอ “ผ่าตัดกติกาใหญ่” ปรับขนาดที่ดินขั้นต่ำ และปลดล็อกทรัพย์อิงสิทธิ์ 60 ปี หวังดึงบ้านกลับใกล้เมือง เปิดโอกาสคนทำงานรุ่นใหม่มีบ้าน พร้อมยกระดับ

 

โจทย์ใหญ่“คนเล็กลง”แต่กติกายังใหญ่เกิน

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สัปดาห์ที่ผ่านมา 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์หลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เข้าหารือกับ “กรมที่ดิน” เพื่อสะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยไทย และเสนอแนวทางปรับกติกาให้สอดรับกับบริบทเศรษฐกิจและประชากรที่เปลี่ยนไป

หัวใจของการหารืออยู่ที่ 2 ประเด็นสำคัญ ซึ่งถูกมองว่าเป็น “คอขวด” ที่ทำให้คนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก (First Jobber) เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นทุกปี

ลดไซซ์ที่ดิน แก้บ้านแพงดึงเมืองกลับใกล้คนทำงาน

ประเด็นแรก เสนอให้ ปรับลดขนาดที่ดินขั้นต่ำ ซึ่งปัจจุบันกำหนดให้บ้านเดี่ยวต้องเริ่มต้นที่ 50 ตารางวา บ้านแฝด 35 ตารางวา ทาวน์เฮาส์ 16 ตารางวา กติกานี้ถูกใช้มายาวนาน ในยุคที่ครอบครัวไทยมีบุตรเฉลี่ย 2 คน

"วันนี้โครงสร้างประชากรไทยเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ครัวเรือนมีบุตรต่ำกว่า 1 คน ขณะที่กำลังซื้อหดตัว กติกาเดิมจึงกลายเป็นต้นทุนผลักที่อยู่อาศัยออกไปไกลจากเมือง และเพิ่มภาระการเดินทางของแรงงานคุณภาพ"

ทั้ง 3 สมาคมจึงเสนอให้ปรับลดขนาดที่ดินขั้นต่ำเป็น บ้านเดี่ยว 35 ตารางวา บ้านแฝด 28 ตารางวา ทาวน์เฮาส์ 14 ตารางวา โดยคงหน้ากว้างที่ดินเท่าเดิม เพื่อรักษาคุณภาพการอยู่อาศัย พื้นที่เปิดโล่ง และมิติทางสถาปัตยกรรม การขยับครั้งนี้ไม่เพียงช่วยลดราคาบ้านเริ่มต้น แต่ยังอาจเป็นกุญแจสำคัญในการดึงที่อยู่อาศัยกลับเข้าใกล้ศูนย์กลางเมือง ลดภาระชีวิตคนทำงาน และทำให้การมี “บ้านหลังแรก” ไม่ต้องรอถึงวัยกลางคน

ทรัพย์อิงสิทธิ์ 60 ปี สมดุลใหม่เกมเช่าที่ดิน

ประเด็นที่สอง ความคืบหน้าของ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ ซึ่งทุกฝ่ายเห็นตรงกันว่า ไทยไม่ควรขายกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ชาวต่างชาติ แต่ควรเปิดทาง “เช่าระยะยาว” อย่างมีกรอบ

หลังแนวคิดเช่า 99 ปีถูกต่อต้านอย่างหนัก! ข้อเสนอใหม่จาก 3 สมาคม คือ เช่า 30 ปี ต่ออายุได้อีก 30 ปี รวม 60 ปี ซึ่งถูกมองว่าเหมาะสมกับวงรอบสินเชื่อที่อยู่อาศัย 2 รุ่น และยังรักษาอำนาจการตัดสินใจไว้ในมือเจ้าของที่ดินไทย

“ในเชิงการแข่งขัน ระยะเวลา 60 ปี แม้สั้นกว่าเพื่อนบ้านอย่างเวียดนาม อินโดนีเซีย หรือ มาเลเซีย ที่ให้เช่าสูงถึง 70-80 ปี แต่ไทยยังมีแต้มต่อด้านค่าครองชีพ โครงสร้างพื้นฐาน คุณภาพชีวิต และสังคมที่เปิดรับชาวต่างชาติ ซึ่งเพียงพอจะดึงดูดการลงทุนโดยไม่ต้อง ยกที่ดินออกจากมือคนไทย”

 กรมที่ดิน“รับลูก”ตั้งโจทย์ศึกษาต่อ

ทั้ง 2 ข้อเสนออยู่ระหว่างการรับฟังความคิดเห็นเพิ่มเติม โดย “กรมที่ดิน” เตรียมเปิดรับมุมมองจากสภาสถาปนิก หน่วยงานผังเมือง และผู้บริโภค ขณะที่ประเด็น “ทรัพย์อิงสิทธิ์” ยังต้องชั่งน้ำหนักว่าจะใช้กฎหมายเดิมที่อนุญาตให้เช่าเพื่อพาณิชยกรรม 50 ปี หรือแก้ไขกฎหมายจัดสรรที่ดินโดยตรง

เกมนี้อาจยังไม่จบเร็ว แต่ชัดเจนว่า “กติกาที่ดิน” กำลังถูกเขย่าอีกครั้ง และผลลัพธ์อาจเป็นตัวแปรสำคัญ ที่กำหนดว่าคนรุ่นใหม่จะมีบ้านใกล้เมือง หรือเมืองจะยังคงไกลเกินเอื้อมต่อไป

ในมุมมองเชิงโครงสร้าง ข้อเสนอทั้ง 2 ประเด็นยังสะท้อนความพยายาม “ปรับกติกาใหญ่” ให้สอดรับกับทิศทางเศรษฐกิจระยะยาว โดยเฉพาะบริบทสังคมสูงวัยและอัตราการเกิดที่ลดลงต่อเนื่อง ซึ่งกำลังเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยจาก “บ้านใหญ่-อยู่นาน” ไปสู่ “บ้านพอดี-ยืดหยุ่นได้” 

หากยังยึดกติกาที่ออกแบบมาเพื่อประชากรยุคขยายตัว ย่อมทำให้ต้นทุนการอยู่อาศัยสูงเกินความจำเป็น และกลายเป็นแรงกดดันต่อคุณภาพชีวิตของแรงงานในเมืองใหญ่

ขณะเดียวกัน การขยับกรอบทรัพย์อิงสิทธิ์ให้ชัดเจน ยังจะเป็น”เครื่องมือ”สำคัญในการเชื่อมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้ากับกระแสการลงทุนโลก ท่ามกลางการแข่งขันดึงดูดทุนและบุคลากรคุณภาพจากต่างประเทศ หากประเทศไทยไม่สามารถเสนอ “สิทธิการอยู่อาศัยที่มั่นคงเพียงพอ” อาจเสียโอกาสให้กับประเทศเพื่อนบ้านที่ปรับกฎหมายรองรับไปก่อนแล้ว โดยไม่จำเป็นต้องถึงขั้นขายกรรมสิทธิ์ แต่ใช้กลไก “เช่าระยะยาว” เป็นจุดสมดุล

ความท้าทายสำคัญอยู่ที่การออกแบบรายละเอียดเชิงกฎหมาย เพื่อป้องกันการ “เก็งกำไร” และการใช้สิทธิผิดวัตถุประสงค์ ขณะเดียวกันต้องสร้างความเชื่อมั่นให้ทั้งผู้เช่า นักลงทุน และเจ้าของที่ดินไทย ว่า ระบบดังกล่าว โปร่งใส บังคับใช้ได้จริง และไม่กระทบโครงสร้างการถือครองที่ดินในระยะยาว 

หากเดินเกมได้อย่างรอบคอบ การปรับกติกาครั้งนี้อาจไม่ใช่เพียงการแก้ปัญหาบ้านแพง แต่เป็นจุดตั้งต้นของการปฏิรูปที่อยู่อาศัยไทยทั้งระบบ