เปิดกฎหมายเช่าใหม่ 2568 เปลี่ยนเกมตลาดที่คนเช่าควรรู้

ในวันที่ราคาบ้านยังไกลเกินเอื้อมการ “เช่า” จึงไม่ใช่แค่ทางเลือกชั่วคราว แต่กำลังกลายเป็นวิถีชีวิตของคนทำงานยุคใหม่Generation Rent เติบโต พร้อมความจริงอีกด้านคือข้อพิพาทระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าที่เกิดซ้ำ ๆ

ตั้งแต่ค่าเช่าที่ถูกปรับขึ้นกลางคัน ค่าน้ำ-ค่าไฟที่แพงเกินจริงไปจนถึงเงินประกันที่ไม่ได้คืนง่ายอย่างที่คิด

คำถามคือ… ใครควรเป็นฝ่ายคุ้มครอง?

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยว่า คำตอบนั้นอยู่ใน กฎหมายเช่าฉบับใหม่ ปี 2568 ที่อาจเปลี่ยนดุลอำนาจของตลาดเช่าไปตลอดกาลเมื่อรัฐเข้ามา “ตั้งกติกา” ตลาดเช่าที่อยู่อาศัย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ประกาศใช้กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่มีผลตั้งแต่ 4 ก.ย. 2568

หัวใจของกฎหมายนี้ คือทำให้สัญญาเช่าทั่วประเทศ “ใช้มาตรฐานเดียวกัน”ครอบคลุมผู้ให้เช่าที่มีอสังหาฯ ให้เช่า ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป
ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อะพาร์ตเมนต์แต่ไม่รวมโรงแรมและหอพักที่มีกฎหมายเฉพาะควบคุมอยู่แล้ว

เป้าหมายไม่ใช่การเอียงข้างใครแต่คือการลดช่องว่างความไม่เป็นธรรม
ที่เคยเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าในตลาดเช่าไทย

 

5 สิทธิผู้เช่าที่รู้ไว้ = ไม่เสียเปรียบ

แม้กฎหมายจะชัดเจนขึ้นแต่ในทางปฏิบัติ “สัญญา” ยังเป็นด่านแรกที่ต้องอ่านให้ขาด

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ สรุป 5 สิทธิสำคัญที่ผู้เช่าควรรู้ ก่อนเซ็นชื่อทุกครั้ง

1. ค่าเช่าห้ามขึ้นกลางสัญญา

เมื่อระบุค่าเช่าและระยะเวลาไว้ชัดเจนผู้ให้เช่า ไม่มีสิทธิปรับราคา จนกว่าสัญญาจะสิ้นสุด นี่คือหลักประกันต้นทุนชีวิตที่ช่วยให้ผู้เช่าวางแผนค่าใช้จ่ายได้ล่วงหน้าไม่ต้องลุ้นว่าเดือนหน้าจะจ่ายแพงขึ้นหรือไม่

2. ค่าน้ำ-ค่าไฟ ต้องตามจริง ไม่บวกเพิ่ม

กฎหมายระบุชัดผู้ให้เช่าห้ามเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟเกินอัตราที่รัฐกำหนดและต้องแจ้งรายละเอียดในใบแจ้งหนี้ทั้งราคาต่อหน่วย และจำนวนหน่วยที่ใช้เพื่อให้ตรวจสอบได้ทุกบาททุกสตางค์

3. ห้องเช่า = พื้นที่ส่วนตัว

แม้จะเป็นทรัพย์สินของผู้ให้เช่าแต่เมื่อทำสัญญาแล้ว ห้องนั้นคือ “อาณาเขตส่วนบุคคล” ของผู้เช่า

• ห้ามเข้าตรวจโดยพลการ
• ห้ามขนของ
• ห้ามปิดกั้นการเข้าออก
• ยกเว้นกรณีฉุกเฉินจริง ๆเช่น ไฟไหม้ น้ำรั่ว หรือแก๊สรั่วที่หากไม่เข้าไปทันทีจะเกิดความเสียหายร้ายแรง

4. เสื่อมตามเวลา ไม่ใช่ความผิดผู้เช่า

ผนังลอก กระเบื้องร่อน เครื่องใช้ไฟฟ้าเก่าคือ “ต้นทุนการถือครอง” ของผู้ให้เช่าหากผู้เช่าไม่ได้เป็นต้นเหตุผู้เช่าไม่ต้องจ่ายแต่ถ้าเสียหายจากความประมาทความรับผิดชอบก็ยังอยู่ที่ผู้เช่าเช่นเดิม

5. เงินประกัน ต้องได้คืน หากไม่ผิดสัญญา

หากไม่มีหนี้ค้าง
ไม่ทำห้องเสียหาย
และปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วน

ผู้เช่ามีสิทธิได้เงินประกันคืน เต็มจำนวน ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิอ้างเหตุเลื่อนลอยเพื่อริบเงิน

ฝั่งผู้ปล่อยเช่า: ปรับตัวอย่างไรไม่ให้พลาด

กฎหมายที่เข้มขึ้นไม่ได้หมายถึงความเสี่ยงอย่างเดียวแต่คือโอกาสสร้าง “ผู้เช่าคุณภาพ” ในระยะยาว

สัญญาชัด = ปัญหาน้อย

สัญญาที่ดีต้องระบุทุกอย่างให้ชัดค่าเช่า ค่าน้ำ-ไฟ เงินประกัน วันชำระ ค่าปรับรวมถึงกฎการอยู่อาศัยยิ่งโปร่งใสความขัดแย้งยิ่งน้อย

ยกเลิกสัญญา ต้องมีขั้นตอน

ผู้ให้เช่าไม่สามารถบอกเลิกด้วยวาจาต้องแจ้งเป็นหนังสือ
ให้เวลาแก้ไขตามที่กฎหมายกำหนดเพราะ “ความถูกต้องตามขั้นตอน”
คือเกราะป้องกันคดีในอนาคต

เงินประกัน ต้องคืนภายใน 7 วัน

เมื่อสัญญาสิ้นสุด และไม่มีปัญหาผู้ให้เช่าต้องคืนเงินภายใน 7 วันหากมีการหักค่าซ่อมต้องมีหลักฐานชัดเจนและคืนส่วนที่เหลือภายในกรอบเวลาเดียวกัน ผู้เช่าทำพังจริง กฎหมายก็เอาผิดได้หากพิสูจน์ได้ว่าผู้เช่าจงใจทำเสียหายผู้ให้เช่าสามารถเลือกดำเนินคดีทั้งทางแพ่ง หรือทางอาญา