โรงแรมกทม.ห้องพักล้นตลาดแนะบริหารสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์

แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มชะลอตัวจากความระมัดระวังของนักลงทุน แต่ภาคโรงแรมยังคงเดินหน้าพัฒนา ท่ามกลางรูปแบบการเดินทางที่เปลี่ยนไป ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และการเพิ่มขึ้นของโรงแรมระดับอัปสเกลและลักซ์ชัวรี่ โดยเฉพาะในทำเลศูนย์กลางเมือง

 ปัจจัยเหล่านี้กลายเป็นแรงกดดันโดยตรงต่อโรงแรมที่เปิดดำเนินการมานาน ทำให้เจ้าของต้องหันมาใช้กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่เป็นระบบ และขับเคลื่อนด้วยข้อมูล เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันและผลการดำเนินงานในระยะยาว

จาก “ทางเลือก” สู่ “กลยุทธ์หลัก”

เคียราน ชีวมงคล รองผู้อำนวยการ แผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่าการบริหารสินทรัพย์โรงแรมไม่ได้เป็นเพียงการแก้ปัญหาเฉพาะหน้าอีกต่อไป แต่ได้กลายเป็นเครื่องมือเชิงกลยุทธ์ที่ช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์

 “เจ้าของโรงแรมเริ่มประเมินผลการดำเนินงานถี่ขึ้น และตัดสินใจบนข้อมูลเชิงลึก ทั้งด้านการดำเนินงานและสภาวะตลาด พร้อมจัดลำดับความสำคัญในการลงทุนอย่างชัดเจน เพื่อให้เงินทุกบาทที่ใช้ไปตอบโจทย์ผลตอบแทนในระยะยาว”

ตัวเลขท่องเที่ยวแรงกดดันโรงแรม

แรงกดดันต่อโรงแรมที่ก่อตั้งมานาน สะท้อนผ่านสถิติการท่องเที่ยวปี 2568ประเทศไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติสะสม 32.9 ล้านคน ลดลง 7.2% จากปีก่อนหน้า

แม้นักท่องเที่ยวจากเอเชียใต้และตะวันออกกลางจะเติบโต แต่ตลาดหลักอย่างจีนกลับลดลงถึง 33.6% หลังนักท่องเที่ยวจีนกระจายตัวไปยังประเทศอื่นในเอเชียตะวันออก ส่งผลต่ออัตราการเข้าพักและรายได้ของโรงแรมในหลายพื้นที่

 กรุงเทพฯ ห้องพักล้นตลาด 

อีกหนึ่งความท้าทายสำคัญ คือการเพิ่มขึ้นของซัพพลายโรงแรมในกรุงเทพฯเฉพาะปี 2568 มีโรงแรมเปิดใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจกว่า 3,000 ห้องดันจำนวนห้องพักรวมแตะกว่า 83,000 ห้อง โรงแรมระดับไฮเอนด์ที่เปิดตัวใหม่ เช่น Aman Nai Lert Bangkok, KROMO Bangkok Curio Collection by Hilton และ Grande Centre Point Lumphini ล้วนยกระดับมาตรฐานทั้งการออกแบบและการบริการ

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้เจ้าของโรงแรมต้องกลับมาถามคำถามสำคัญว่า โรงแรมของตนยัง ตอบโจทย์ตลาด (Product Relevance) หรือไม่และสามารถแข่งขันได้ท่ามกลางมาตรฐานใหม่ของเครือโรงแรมระดับโลกหรือไม่

Renovation – Rebranding สร้างมูลค่า 

เพื่อตอบรับการแข่งขัน เจ้าของโรงแรมจำนวนมากเริ่มเดินเกมเชิงรุกทั้งการปรับปรุงครั้งใหญ่ การเปลี่ยนแบรนด์ และการอัปเกรดประสบการณ์ผู้เข้าพัก ตัวอย่างโครงการที่สะท้อนทิศทางนี้ อาทิ

• โรงแรมนารายณ์ สีลม เตรียมกลับมาในปี 2571 ภายใต้ The Unbound Collection by Hyatt
• อนันตรา สยาม กรุงเทพฯ ปรับปรุงครั้งใหญ่กว่า 1,600 ล้านบาท กลุ่มเซ็นทารา ลงทุน 1.5 หมื่นล้านบาทใน 3 ปี เพื่อรีโนเวตและขยายพอร์ต
• Centara Reserve Krabi การยกระดับแบรนด์สู่ตลาดลักซ์ชัวรี่
• ออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป ปรับโฉมโรงแรมอมารี พร้อมคอนเซปต์ห้องอาหารใหม่

ซีบีอาร์อีมองว่า การพัฒนาที่ “ตรงจุด” สามารถปลุกศักยภาพสินทรัพย์เดิมให้กลับมาแข่งขันได้อีกครั้ง

บริหารด้วยข้อมูล สร้างมูลค่าได้จริง

“การผสานข้อมูลตลาด การวางแผนสินทรัพย์ และการติดตามการดำเนินงานอย่างใกล้ชิดช่วยให้เจ้าของโรงแรมตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น ท่ามกลางพฤติกรรมนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนตลอดเวลา”

แม้ตลาดยังเผชิญความท้าทาย ซีบีอาร์อีประเมินว่า ภาคโรงแรมไทยยังมีแนวโน้มเติบโตจากโครงการใหม่และการปรับปรุงครั้งใหญ่ โดยคาดว่าจะมีห้องพักเพิ่มอีกประมาณ 751 ห้องในกรุงเทพฯ ภายในสิ้นปี 2568

ซีบีอาร์อีแนะนำว่า เจ้าของโรงแรมที่ติดตามตัวชี้วัดผลการดำเนินงาน สภาพสินทรัพย์ และความทันสมัยของแบรนด์อย่างสม่ำเสมอ จะมีความได้เปรียบในการวางแผนลงทุนซ้ำ (Reinvestment) และสร้างมูลค่าสินทรัพย์ที่แข็งแรงในระยะยาว