ตลาดคอนโด ปี69 เข้าสู่โหมดคัดกรองไม่ปรับตัวอาจหลุดออกจากขบวน

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) ระบุว่า ปี 2568 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 16,408 ยูนิต ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะไตรมาส 4 ที่เปิดใหม่ราว 3,100 ยูนิต หดตัวกว่า 56% จากไตรมาสก่อน “แรงกดดัน” ไม่ได้มาจากตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ซ้ำเติมด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ไร้มาตรการกระตุ้นใหม่จากภาครัฐ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองถูกใช้ไปก่อนหน้า ขณะที่ปัจจัยลบอย่างอุทกภัยทั่วประเทศ และการยุบสภาเพื่อรอเลือกตั้งต้นปี 2569 ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอและลงทุนถูกเลื่อนออกไป

 ราคาแพงขึ้นแต่ไม่ใช่ตลาดแมส

แม้จำนวนโครงการใหม่จะ “ลดลง” แต่โครงสร้างราคากลับขยับสูงขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2568 มีสัดส่วนโครงการราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น และเริ่มเห็นหลายโครงการขยับแตะระดับ 200,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนการเลือกเดินเกมของผู้ประกอบการ ที่หันไปจับ“ตลาดบน”ซึ่งยังพอมีดีมานด์และมาร์จิ้นรองรับความเสี่ยงได้ดีกว่า

ในอีกด้านผู้ประกอบการจำนวนมากเลือก “ปิดเกมเก่า” มากกว่า “เปิดเกมใหม่” ด้วยการเร่งระบายโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ยอมลดราคาหรือกำไรเพื่อเร่งโอน ส่งผลให้รายได้และกำไรโดยรวมลดลง แต่ยังไม่ถึงขั้นขาดทุน เป็นการประคองธุรกิจให้อยู่รอดในช่วงตลาดฝืด

ยังไม่ใช่ปีรุกแต่คือปีคัดกรอง

ปี 2569 ยังไม่ใช่ปีแห่งการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด สุรเชษฐประเมินว่า ผู้ประกอบการจะยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยคาดว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จะไม่เกิน 15,000 ยูนิต และยังให้น้ำหนักกับการระบายสต็อกเป็นหลัก ภายใต้บริบทเศรษฐกิจและการเมืองที่ยังเปราะบาง แม้ภาคการท่องเที่ยวจะมีแนวโน้มดีขึ้น

โดยเฉพาะการกลับมาของนักท่องเที่ยวจีน แต่กำลังซื้อในประเทศยังไม่แข็งแรงพอจะเป็นเครื่องยนต์หลัก ตลาดจึงยังต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนับตั้งแต่ปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของต่างชาติอยู่ในระดับค่อนข้างคงที่ราว3,300–3,900 ยูนิตต่อไตรมาส

 ลูกค้าต่างชาติ ไม่ใช่คำตอบเดียว!

อย่างไรก็ตามดีมาด์ของผู้ซื้อชาวจีนยังคงมีอยู่ทั้งการขายตรงและการขายแบบบิ๊กลอตผ่านเอเย่นต์ สะท้อนว่าตลาดคอนโดมิเนียมไทยยังต้องอาศัยแรงพยุงจากต่างชาติในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการเริ่มตระหนักว่า การพึ่งพากลุ่มใดกลุ่มหนึ่งมากเกินไป คือความเสี่ยงในระยะยาว ดังนั้นปี 2569 จึงเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ “ข้อมูล” มากกว่า “ความเชื่อ” การพัฒนาโครงการจะไม่กระจุกตัวเปิดพร้อมกันในทำเลเดียวเหมือนในอดีต ขนาดโครงการจะเล็กลง เจาะกลุ่มเฉพาะมากขึ้น และสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีต้นทุนดูแลสูงอาจถูกลดทอน เพื่อควบคุมค่าใช้จ่ายระยะยาว

“หนี้ครัวเรือน-การเมือง” ตัวแปรคุมเกม

ปัจจัยที่ยังต้องจับตาอย่างใกล้ชิด คือ หนี้ครัวเรือน ซึ่งกระทบโดยตรงต่อการขอสินเชื่อ และสถานการณ์การเมืองหลังเลือกตั้งที่อาจใช้เวลาในการจัดตั้งรัฐบาลและกำหนดนโยบายเศรษฐกิจใหม่ ความไม่ชัดเจนเหล่านี้ทำให้ปี 2569 อาจเป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัย “ไม่โต” หรือขยับดีขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

ในสมรภูมิคอนโดมิเนียมยุคใหม่ ผู้รอดไม่ใช่ผู้ที่เปิดมากที่สุด แต่คือผู้ที่อ่านเกมขาด คุมต้นทุนเป็น และรู้จังหวะเดิน ปี 2569 จึงไม่ใช่ปีแห่งความหวือหวา หากแต่เป็นปีแห่งการคัดกรองผู้เล่นอย่างแท้จริง