ออฟฟิศซัพพลายล้น ดีมานด์วูบ จับตา!ผู้เช่ารายใหญ่กุมอำนาจต่อรอง

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ฉายภาพความท้าทายของตลาดพื้นที่สำนักงาน ไตรมาส 4 ปี 2568 ที่ผ่านมาอุปทานสะสมพุ่งสูงถึง 10.478 ล้านตารางเมตร หรือขยายตัวกว่า 1.79% สวนทางกับอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ที่ขยับตัวลดลงมาอยู่ที่ 86.13% 

ตัวเลขนี้สะท้อนว่า อาคารใหม่ที่ดาหน้าเข้าสู่ตลาดไม่สามารถเติมเต็มผู้เช่าได้ตามเป้าหมาย แม้กลุ่มอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน และ Co-working Space จะยังคงเป็นฟันเฟืองหลัก แต่พฤติกรรมผู้เช่าได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ภายใต้คอนเซปต์ “จ่ายน้อยลง แต่ต้องดีกว่าเดิม”
 

ปรากฏการณ์ที่น่าจับตาในปีที่ผ่านมา คือการที่ “ผู้เช่ารายใหญ่” กุมอำนาจเหนือเจ้าของโครงการ โดยใช้ขนาดพื้นที่ใช้สอยเป็นข้อต่อรองเพื่อขอเงื่อนไขสัญญาที่ดีที่สุด (Tenant's Market) ขณะเดียวกัน ธุรกิจหลายแห่งเริ่มใช้กลยุทธ์ Rightsizing หรือการต่อสัญญาแต่ขอ “ลดขนาดพื้นที่ลง” เพื่อบริหารต้นทุนให้สอดคล้องกับรูปแบบการทำงานยุคใหม่ ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่าง (Vacancy Rate) มีแนวโน้มขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สมรภูมิออฟฟิศเก่า Re-design หรือถูกลืม?

สำหรับอาคารรุ่นเก่าที่มีอายุมากกว่า 15 ปี วันนี้ไม่ใช่แค่เรื่อง “ราคา” ที่ถูกกดทับ แต่เป็นเรื่องของ “ความอยู่รอด” เจ้าของอาคารจำนวนมากต้องเร่งปรับตัวขนานใหญ่เพื่อสร้างทราฟฟิกและดึงดูดผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็น การรีโนเวตครั้งใหญ่ เพื่อปรับภาพลักษณ์ให้ทันสมัย ให้เป็น Lifestyle Integration ด้วยการเปลี่ยนดาดฟ้าเป็น Rooftop Bar หรือเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางให้ตอบโจทย์ Work-Life Balance

หรือการปรับเข้าสู่ “Green Standard” ด้วยการปรับปรุงอาคารให้ได้มาตรฐานอาคารเขียว (Green Building) ซึ่งกลายเป็น “ตัวเลือกแรก” ของบริษัทชั้นนำที่เน้นเรื่อง ESG ( Environment, Social และ Governance) ซึ่งเป็นแนวคิดที่ครอบคลุมการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน โดยคำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม สังคม และการกำกับดูแลกิจการที่ดี

พระราม4-ลุมพินี ทำเลทองยืนหนึ่ง

แม้ในอีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดจะต้องเผชิญกับคลื่นอุปทานใหม่ที่รอการเปิดตัวอีกมหาศาล จนสร้างความกังวลให้กับผู้พัฒนาโครงการทั้งในแง่ของราคาค่าเช่าที่ “ปรับขึ้นยาก” แต่ คอลลิเออร์สฯ ประเมินว่าทำเล “พระราม 4" และ "พื้นที่รอบสวนลุมพินี” จะยังคงครองแชมป์ทำเลศักยภาพสูงสุด 

ด้วยอานิสงส์จากการเป็นศูนย์กลางใหม่ที่รวบรวมอาคารเกรด A และ โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ โดยเฉพาะกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ปักหมุด 5 โครงการใหญ่ ประกอบด้วย สามย่านมิตรทาวน์, The PARQ, ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ อภิมหาโปรเจกต์ วันแบงค็อก (One Bangkok) มูลค่าลงทุนกว่า 120,000 ล้านบาท ส่งผลให้กลายเป็น “New CBD” ต้องจับตามองและเป็นจุดหมายปลายทางแรกที่ผู้เช่ากระเป๋าหนักถวิลหา