แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่หวือหวาเหมือนอดีต แต่บางทำเลยังไปต่อจากแรงหนุนโครงข่ายรถไฟฟ้า แหล่งงาน ศรีนครินทร์ บางนา สมุทรปราการ และ ปทุมธานี ไปต่อ
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันการมองหาทำเลที่อยู่อาศัยไม่ได้หมายถึง การไล่ล่าพื้นที่เปิดใหม่เสมอไป หากแต่เป็นการเลือกทำเลที่ “พร้อมใช้” ทั้งโครงสร้างพื้นฐานและดีมานด์จริง ไม่ว่าจะเป็นแนวรถไฟฟ้าที่เปิดเดินรถแล้ว สถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ โรงพยาบาล ศูนย์การค้า หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ สิ่งเหล่านี้คือ ปัจจัยหลักที่ทำให้กำลังซื้อยังหมุนเวียน และดึงดูดทั้งผู้ซื้ออยู่จริง และนักลงทุน
เมืองเศรษฐกิจฝั่งตะวันออกที่ขยายไม่หยุด
ทั้งนี้ แนวถนนศรีนครินทร์ เชื่อมบางนา-ตราด เป็นหนึ่งในพื้นที่ ที่เปลี่ยนแปลงชัดเจนที่สุดในรอบทศวรรษ จากย่านที่อยู่อาศัยดั้งเดิม สู่ศูนย์รวมสำนักงาน ห้างค้าปลีก และคอนโดมิเนียมหลายระดับ และการมาของ “รถไฟฟ้าสายสีเหลือง” เกิดการลงทุนของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ขณะที่การรีโนเวต เซ็นทรัล บางนา ครั้งใหญ่ ล้วนตอกย้ำบทบาท “เมืองรองธุรกิจ”
โดยราคาที่ดินติดถนนบางนา-ตราด ขยับแตะหลัก “แสนบาทต่อตารางวา” คอนโดมิเนียม มีตั้งแต่ระดับเริ่มต้นไปจนถึงลักชัวรี บ้านเดี่ยวทะลุ 10 ล้านบาท กลายเป็นเรื่องปกติ สะท้อนกำลังซื้อกลุ่มคนทำงาน และผู้บริหารที่เลือกปักหลักอยู่อาศัยใกล้เมืองแต่ไม่แออัด
“สมุทรปราการ” ฐานแรงงานยังต้องการบ้าน
จังหวัดสมุทรปราการ ยังคงเป็น “หลังบ้านเศรษฐกิจ” ของกรุงเทพฯ ด้วยนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่หลายแห่ง แรงงาน และพนักงานหลักแสนคนคือ ดีมานด์ที่อยู่อาศัยที่แท้จริง บ้านจัดสรร และทาวน์เฮ้าส์ราคาจับต้องได้จึงยังขายได้ต่อเนื่อง
แม้คอนโดมิเนียมจะไม่ได้เติบโตหวือหวา แต่ราคาที่เข้าถึงง่ายทำให้ตอบโจทย์ผู้ซื้ออยู่จริง ที่ดินในผังเมืองสีม่วงยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนที่มองเห็นการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมในระยะยาว
“ตลาดไท” ทำเลค้าส่งคู่เมืองการศึกษา
พื้นที่รอบ “ตลาดไท” ยังคงมีบทบาทด้านการค้า และโลจิสติกส์ ขณะที่จุดเปลี่ยนสำคัญอยู่รอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ซึ่งกลายเป็นฮับคอนโดมิเนียม และที่อยู่อาศัยของนักศึกษา และบุคลากร
แม้โครงสร้างประชากรไทยจะเปลี่ยน แต่สถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ยังสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบถ้วน ทำให้พื้นที่นี้ยังมีแรงส่งในเชิงการลงทุน
ทำเล “ไม่ใหม่” แต่ศักยภาพไม่เคยเก่า
ทั้ง 3 ทำเลอาจไม่ใช่ “ดาวรุ่ง” หน้าใหม่ แต่คือ พื้นที่ ที่พิสูจน์แล้วว่ามีดีมานด์จริง โครงสร้างเมืองพร้อม และยังมีช่องว่างให้เติบโตในระยะยาว สำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัย หรือการลงทุนอย่างระมัดระวัง นี่คือ ทำเลที่ยังไม่หลุดเรดาร์
สุรเชษฐ กล่าวว่า ในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจไทยเผชิญความท้าทายรอบด้าน ตลาดอสังหาฯ พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2569 ไม่ใช่เพียงเรื่องของการสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยอีกต่อไป แต่คือ การชิงไหวชิงพริบบน “ทำเลเชิงยุทธศาสตร์” ที่มีศักยภาพพร้อมใช้โดยไม่ต้องรออนาคต
“3 ทำเลทอง ศรีนครินทร์-บางนา, สมุทรปราการ และ รังสิต-ปทุมธานี ที่กำลังกลายเป็นจุดยุทธศาสตร์ใหม่ของทั้งดีเวลลอปเปอร์ และนักลงทุนที่มองการณ์ไกล”
ศรีนครินทร์-บางนา New CBD ตะวันออก
หากจะหาทำเลที่ “เนื้อหอม” ที่สุดเวลานี้ คงหนีไม่พ้นเส้นทางเชื่อมต่อ ถนนบางนา-ตราด และศรีนครินทร์ ประตูสู่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) แม่เหล็กสำคัญ ประกอบด้วยอาคารสำนักงานเกรด A อย่าง AIA East Gateway และการรีโนเวตครั้งใหญ่ของ เซ็นทรัล บางนา รวมทั้งโครงการ “เมกา ซิตี้” ที่สร้างแรงดึงดูดมหาศาล
ส่งผลให้มูลค่าที่ดินราคาเสนอขายที่ดินติดถนนใหญ่ช่วง กม. 1-4 ทะยานไปอยู่ที่ 100,000-300,000 บาทต่อตารางวา ส่วนคอนโดมิเนียม มีราคาตั้งแต่ 38,000 จนทะลุ 200,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่บ้านเดี่ยวโซนนี้กลายเป็นสินค้าซูเปอร์ลักชัวรี ที่หาได้ยากในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
“สมุทรปราการ”ที่อยู่แรงงานอุตสาหกรรม
เมืองปากน้ำ จ.สมุทรปราการ ยังคงรักษาแชมป์ทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบที่แข็งแกร่งที่สุด ด้วยอานิสงส์จาก 5 นิคมอุตสาหกรรมยักษ์ใหญ่ อาทิ นิคมฯ บางปู และนิคมฯ เอเชีย (สุวรรณภูมิ) เป็นแหล่งงานของพนักงานหลักแสนคน จากการสำรวจพบว่า ผู้ซื้อต้องการบ้านในราคาที่จับต้องได้ (Affordable Housing) ทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3.5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวมือสองราคา 2.5-4 ล้านบาท ยังเป็นสินค้าขายดีที่ปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว
ถือเป็นโอกาสของนักลงทุน เนื่องจากที่ดินอยู่ในผังเมืองสีม่วงในโซนนี้มีมูลค่าสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ ที่รองรับโลจิสติกส์ และคลังสินค้าสมัยใหม่ ราคาที่ดินมีช่วงกว้างตั้งแต่ 8,000 ไปจนถึง 100,000 บาทต่อตารางวา ตามความใกล้-ไกล จากแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีเหลือง
“รังสิต-ปทุมธานี” ตอบโจทย์แคมปัสคอนโด
พื้นที่ปทุมธานี โดยเฉพาะรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต และ ตลาดไท กำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างน่าสนใจ จากพื้นที่เกษตรกรรม และพาณิชย์ดั้งเดิม สู่การเป็น “เมืองมหาวิทยาลัย” ที่สมบูรณ์แบบ สังเกตได้จากปรากฏการณ์ “แคมปัสคอนโด” ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คอนโดรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต กลายเป็นขุมทองของนักลงทุนปล่อยเช่า ราคาขายขยับขึ้นมาอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร และหลายโครงการปิดการขาย (Sold Out) ได้ตั้งแต่ช่วง Pre-sale
แม้รูปแบบการค้าจะเปลี่ยนไปสู่ระบบออนไลน์ และเดลิเวอรีมากขึ้น แต่ “ตลาดไท” ยังคงเป็นศูนย์กลางกระจายสินค้าที่สำคัญ ส่งผลราคาที่ดินรอบนอกขยับมาอยู่ที่ 15,000-50,000 บาทต่อตารางวา โดยมีอาคารพาณิชย์เป็นอุปสงค์หลักเพื่อรองรับการขนส่ง และสต๊อกสินค้า
สุรเชษฐ กล่าวต่อว่า แนวทางการลงทุนอสังหาฯ ปี 2569 หัวใจสำคัญของการเลือกทำเลคือ “ความพร้อมของระบบนิเวศ” (Ecosystem) นักลงทุน และผู้ซื้อ ต้องมองหาทำเลที่มีองค์ประกอบครบ 3 ส่วน ประกอบด้วย ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือจุดขึ้นลงทางด่วน (Transport Hub) ใกล้โรงพยาบาลชั้นนำ และห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (Life Infrastructure) และอยู่ในรัศมีการเดินทางของแหล่งงานขนาดใหญ่หรือสถานศึกษา (Employment Source)
แม้จำนวนเด็กเกิดใหม่จะลดลงเป็นปัจจัยลบในระยะยาว แต่อสังหาฯ ในทำเลที่มี “ศักยภาพเฉพาะตัว” เช่น โซนใกล้โครงข่ายคมนาคม รถไฟฟ้า สถาบันการศึกษาที่มีชื่อเสียง หรือนิคมอุตสาหกรรมที่ปรับตัวสู่ S-Curve จะยังคงเป็นสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนได้ดีเสมอ
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์