การขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าทำให้ทำเล “ศรีนครินทร์” ไม่ใช่เพียงแค่ย่านที่อยู่อาศัยฝั่งตะวันออกอีกต่อไป แต่กลายเป็น Strategic Location ที่น่าจับตาสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง
ผลการสำรวจความคิดเห็นของโครงการ “บ้านชาวไทย” กลุ่มตัวอย่างจำนวน 2,819 ราย เกี่ยวกับความตั้งใจซื้อคอนโดมิเนียมในย่านศรีนครินทร์ พบว่า กลุ่มที่ยังไม่ตั้งใจซื้อมีสัดส่วนสูงถึง 63.25% ขณะที่ ผู้มีความตั้งใจซื้ออยู่ที่ 36.75% หรือ 1,036 ราย สะท้อนให้เห็นว่าศรีนครินทร์ยังเป็น “ตลาดเปิด” ที่มีฐานผู้สนใจจำนวนมาก แต่การตัดสินใจซื้อจริงยังต้องอาศัยเงื่อนไขด้านราคา รูปแบบสินค้า และภาระผ่อนที่เหมาะสม
แม้ทำเลศรีนครินทร์อาจไม่ใช้ความต้องการที่คนส่วนใหญ่เลือกซื้อ แต่ตัวเลข 1,036 ราย สะท้อนความ "ตั้งใจซื้อ" ที่ชัดเจน และกำลังบอกเล่าเรื่องราวความเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่น่าสนใจของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการคอนโดมิเนียมราคาจับต้องได้ ผ่อนต่ำ อยู่จริง ไม่เน้นหรู แต่ขอครบและคุ้มค่า
การวิเคราะห์เชิงลึกจึงมุ่งไปที่กลุ่ม 1,036 ราย ซึ่งถือเป็น “ดีมานด์ที่มีศักยภาพ” และเป็นตัวแทนทิศทางตลาดในอนาคตว่า ห้องเล็ก อยู่จริง ผ่อนเบา คือโจทย์หลัก!
ระดับความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมประเภท ห้องขนาด 30-32 ตารางเมตร ตกแต่งครบ (Fully Furnished) ไม่มีเงินดาวน์ และมีค่างวดผ่อน 6,000-7,000 บาทต่อเดือน อยู่ในระดับค่อนข้างสูง โดยคะแนนความสนใจส่วนใหญ่กระจุกตัวในระดับ 5-7 และมีผู้ให้คะแนนสูงสุดระดับ 10 ถึงเกือบ 1 ใน 5 สะท้อนชัดว่า ผู้บริโภคมองหาที่อยู่อาศัยที่ “เข้าอยู่ได้ทันที” ไม่เพิ่มภาระเงินก้อน และสอดคล้องกับรายได้ประจำ
1 ห้องนอนแต่งครบ สูตรสำเร็จมัดใจลูกค้า
เมื่อมองลึกลงไปในสเปกคอนโดมิเนียมที่คนกลุ่มนี้ถวิลหา ผลสำรวจชี้เป้าไปที่รูปแบบห้อง โดย 75.6% ต้องการห้องขนาด “1 ห้องนอน” สอดคล้องกับขนาดครอบครัวคนเมืองที่อยู่อาศัย 1-4 คน มองหาช่วงราคา 2-3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 56.9% และต้องการอัตราผ่อนชำระที่จับต้องได้ในช่วง 10,001-15,000 บาทต่อเดือน
ความน่าสนใจคือ หากโครงการนำเสนอแคมเปญ “Ready to move in” ห้องขนาด 30-32 ตารางเมตร แต่งครบ ไม่ต้องวางเงินดาวน์ และผ่อนเพียง 6,000-7,000 บาท จะได้รับความสนใจในระดับคะแนน 5-6 สูงมาก สะท้อนว่า “สภาพคล่องทางการเงิน” คือปัจจัยชี้ขาดในการตัดสินใจ
รายได้ 20,000-40,000 บาทคือตลาดหลัก
โครงสร้างรายได้ของกลุ่มผู้สนใจซื้อ พบว่า 46.1% มีรายได้ 20,000-40,000 บาทต่อเดือน รองลงมา 26% อยู่ที่ 40,001-60,000 บาท เมื่อผนวกกับความต้องการผ่อนชำระที่ต่ำกว่า 15,000 บาทต่อเดือน กว่า 84% ชี้ชัดว่าตลาดศรีนครินทร์ถูกขับเคลื่อนด้วยกลุ่ม “รายได้ปานกลาง-ล่าง” ที่ต้องการความมั่นคงมากกว่าการเก็งกำไร โดยผู้หญิงวัยทำงาน คือกำลังซื้อสำคัญ
กลุ่มตัวอย่างเป็น เพศหญิง 56% อยู่ในช่วงอายุ 20-39 ปี รวมกว่า 86% อาชีพหลักคือ พนักงานบริษัทเอกชน (52.8%) ข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ (20.8%) ภาพรวมสะท้อน กลุ่มมนุษย์เงินเดือน (First Jobber) ที่เริ่มสร้างทรัพย์สินชิ้นแรกในชีวิต
จากการวิเคราะห์เจาะลึกกลุ่มผู้ที่สนใจซื้อพบว่าโปรไฟล์หลักคือ “คนรุ่นใหม่” อย่างแท้จริง โดยกลุ่มอายุ 20-39 ปี ครองสัดส่วนสูงถึง 86.3% ส่วนใหญ่มีอาชีพพนักงานบริษัทเอกชน มีรายได้เฉลี่ย 20,000-40,000 บาท
นี่คือกลุ่มที่นักการตลาดเรียกว่า “Realistic Aspirers” หรือกลุ่มผู้มีความทะเยอทะยานที่อยู่บนพื้นฐานความจริง พวกเขาต้องการที่อยู่อาศัยหลังแรก (Primary Home) เพื่อสร้างอาณาจักรของตัวเองมากกว่าการเก็งกำไร โดยกว่า 78.7% เป็นคนที่มีภูมิลำเนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำงานในย่านใกล้เคียง เช่น ศรีนครินทร์ บางนา-ตราด และปากน้ำ
ทำงานโซนตะวันออก ไม่จำเป็นอยู่ใจกลางเมือง
สถานที่ทำงานของผู้สนใจซื้อส่วนใหญ่อยู่ในทำเล “ศรีนครินทร์” คิดเป็นสัดส่วน 26.4% บางนา-ตราด สัดส่วน 18.7% ปากน้ำ-สมุทรปราการ และ สุขุมวิท ขณะที่ภูมิลำเนาเดิมกว่า 78.7% อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แสดงให้เห็นว่าศรีนครินทร์เป็น “ทำเล” ที่รองรับการอยู่อาศัยจริงของคนทำงานโซนตะวันออกมากกว่าการเป็นบ้านหลังที่สอง มีรถ แต่ไม่อยากจ่ายค่าส่วนกลางแพง
แม้กว่า 89% ของผู้ตอบแบบสอบถามมีรถส่วนตัวอย่างน้อย 1 คัน แต่ 67.4% ไม่เห็นด้วยกับการคิดค่าส่วนกลางแยกค่าที่จอดรถ ด้านระดับค่าส่วนกลางที่เหมาะสม ผู้บริโภคยอมรับได้ที่ 41-55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คิดเป็นสัดส่วน 50.9% และต่ำกว่า 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สัดส่วน 43.1% สะท้อนพฤติกรรมผู้ซื้อยุคนี้ “คิดรอบคอบ” ทุกค่าใช้จ่ายในระยะยาว
โครงการใหญ่ไม่ใช่ปัญหาถ้าคุ้มค่าและบริหารดี
แม้ “บ้านชาวไทย” เป็นโครงการขนาดใหญ่กว่า 40 ไร่ และมีมากกว่า 4,000 ยูนิต แต่ความชอบอยู่ในระดับสูง! โดยกว่า 67% ให้คะแนนความชอบตั้งแต่ระดับ 8-10 ขณะเดียวกัน 97.8% เห็นว่าเหมาะสม กับการนำระบบ AI ควบคุมเครื่องใช้ไฟฟ้าและความปลอดภัย แม้ต้องจ่ายเพิ่มเดือนละ 100 บาท สะท้อนการเปิดรับเทคโนโลยี หากช่วยให้ชีวิตสะดวกและปลอดภัยขึ้นจริง
“เน้นซื้ออยู่เอง ไม่ได้ซื้อเก็งกำไร” เพราะวัตถุประสงค์หลักของการซื้อคือ เพื่ออยู่อาศัยเองและครอบครัว เป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก และเพื่อความสะดวกใกล้ที่ทำงาน รูปแบบห้องที่ต้องการชัดเจนคือ 1 ห้องนอน คิดเป็นสัดส่วน 75.6% ราคาเป้าหมาย 2-3 ล้านบาท สัดส่วน 56.9% พร้อมซื้อเองมากกว่าพึ่งพาครอบครัว
"ในเชิงเทคโนโลยี ผู้บริโภคยุคใหม่มีความเป็น Tech-Savvy สูง จึงเห็นด้วยกับการนำระบบ AI มาใช้สั่งการเครื่องใช้ไฟฟ้าและรักษาความปลอดภัย แม้จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่ม"
ทำเลศรีนครินทร์ยังไปต่อ ถ้าเข้าใจคนซื้อจริง
ผลสำรวจครั้งนี้ชี้ชัดว่า แม้ความตั้งใจซื้อโดยรวมยังไม่ถึงครึ่ง แต่ “กลุ่มผู้ซื้อจริง” มีภาพชัด มีตัวตน และมีดีมานด์ที่สอดคล้องกันตลาดศรีนครินทร์ในระยะต่อไป จึงไม่ใช่เกมของความหรูหรา แต่คือการแข่งขันด้านราคาเข้าถึงได้ ผ่อนเบา อยู่ได้จริง ค่าส่วนกลางคุมได้ ใครอ่านเกมนี้ออก ย่อมมีโอกาสคว้าใจ “ชนชั้นกลางรุ่นใหม่” ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรกอย่างแท้จริง
ความท้าทายของดีเวลลอปเปอร์ในย่านนี้คือ “ความพึงพอใจ” ต่อโครงการขนาดใหญ่ 4,000 ยูนิตขึ้นไปอยู่ในระดับปานกลางถึงสูง คะแนน 8-10 รวมกันเกินครึ่ง แสดงว่าผู้ซื้อยังเชื่อมั่นใน Facility ที่ครบถ้วนของโครงการใหญ่ แต่ต้องแลกมาด้วยค่าส่วนกลางที่ “สมเหตุสมผล” ซึ่งส่วนใหญ่มองว่าไม่ควรเกิน 41-55 บาทต่อตารางเมตร
หัวใจของการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านศรีนครินทร์ยุคนี้ จึงไม่ใช่เพียงแค่การสร้างห้องพัก แต่คือการออกแบบ “Financial Lifestyle” ที่สอดรับกับเงินเดือนเริ่มต้นของกลุ่มเฟิร์สจ็อบเบอร์เป็นสำคัญ รวมทั้งการนำ “Technology” เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวันอย่างแท้จริง