บ้าน-คอนโดมิเนียม ต่ำ 3 ล้าน วูบแรงรอบ 10 ปี รีเจ็กต์พุ่งดับฝันคนชั้นกลาง

ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จากเคยเป็น “เสาหลัก” กลับหดตัวแรงสุดในรอบทศวรรษ แม้ดีมานด์ยังคงมีอยู่ แต่กำแพงสินเชื่อ และหนี้ครัวเรือนสูง กลายเป็นอุปสรรคใหญ่ ปิดประตูคนไทยสู่การมีบ้านหลังแรก

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอัตรา “ลดลง” อย่างแรง  โดยมูลค่าตลาดกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่เคยเป็นกลุ่มที่มีมูลค่าการขาย (Presale) สูงที่สุดในปี 2561  มูลค่า 147,965 ล้านบาท ซึ่งหลังจากนั้นเผชิญกับสภาวะ  “หดตัว” มาอย่างต่อเนื่อง

 

ทั้งนี้ จากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัวในปี 2567 ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยในเซกเมนต์นี้มีมูลค่าลดลงถึง 52% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเหลือมูลค่าเพียง 54,377 ล้านบาท ถือเป็นการ “หดตัว” รุนแรงที่สุดเมื่อเทียบกับทุกกลุ่มราคาในตลาดที่อยู่อาศัย

ในปี 2568 เมื่อเปรียบเทียบผลการดำเนินงานในช่วงไตรมาส 1 ถึงไตรมาส 3 ของปี 2568 มีมูลค่าราว 33,889 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 อยู่ที่ 42,400 ล้านบาท มูลค่ายังคง “ลดลง” ต่อเนื่องอีก หรือติดลบประมาณ 20%

"สะท้อนให้เห็นว่าตลาดได้ปรับฐานลงมาอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าในอดีตมาก จากที่เคยมีสัดส่วนครองตลาดสูงถึง 36% ในปี 2557 ปัจจุบันเหลือสัดส่วนที่น้อยลงอย่างเห็นได้ชัดเจน เมื่อเทียบกับมูลค่ารวมของตลาด โดยปี 2567  คาดการณ์ว่าลดลงเหลือเพียง 21%"

 บ้านราคาจับต้องได้กำลังหายไป

นายประเสริฐ ระบุว่า ปัจจัยที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท “หดตัว” อย่างรุนแรงนั้น  เกิดจากปัจจัยด้านความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร หรือยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูง 

ขณะเดียวกัน กำลังซื้อของผู้บริโภคระดับกลาง และล่าง ได้รับผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูง ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ซึ่งไม่เอื้อต่อการตัดสินใจสร้างหนี้ระยะยาว

กู้ไม่ผ่านด่านใหญ่คนอยากมีบ้าน

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ผลการสำรวจความคิดเห็นต่อการให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคารภาครัฐ และเอกชนในไตรมาส 3 ปี 2568 ซึ่งจัดเก็บข้อมูลจากสมาชิกสมาคม 17 รายทั่วประเทศ ครอบคลุมทั้งผู้ประกอบการขนาดเล็ก กลาง และใหญ่ เพื่อสะท้อนสถานการณ์จริงในตลาดสินเชื่อ และใช้เป็นข้อมูลเชิงนโยบายสำหรับหน่วยงานรัฐ และสถาบันการเงิน

โดยผลสำรวจชี้ว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงกว่า 39-40% ต่อเนื่องจากไตรมาสก่อน โดยมีสาเหตุหลักจาก “รายได้ผู้กู้ไม่ถึงเกณฑ์” และ “ราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริง” ซึ่งคิดเป็นกว่า 60% ของสาเหตุทั้งหมด

“กว่า 70% ของปัญหาการขอสินเชื่อมาจากความเข้มงวดของเกณฑ์ธนาคาร และขั้นตอนเอกสารที่ซับซ้อน ส่งผลให้ผู้กู้กลุ่มรายได้น้อย และอาชีพอิสระเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก”

 “หนี้สูง-รายได้ไม่มั่นคง”เหตุปฏิเสธสินเชื่อ

นายสุนทร กล่าวว่า ปัญหาหลักในการขอสินเชื่อ ผลสำรวจพบว่า ปัญหาที่ผู้ประกอบการพบมากที่สุดคือ คะแนนเครดิต และประวัติการเงิน ถัดมาคือ เงื่อนไข และหลักเกณฑ์ที่เข้มงวด ขั้นตอนพิจารณานาน เอกสารซับซ้อน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงสุดจากเศรษฐกิจชะลอตัว และเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด

นอกจากนี้ข้อมูลยังพบว่า พฤติกรรมผู้กู้ และกลุ่มเสี่ยงคือ ลูกค้ามีภาระหนี้สูง และรายได้ไม่มั่นคง เป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ ขณะที่กลุ่มอาชีพอิสระ และผู้มีรายได้น้อยยังเป็นกลุ่มเปราะบาง แม้มีวินัยทางการเงิน แต่ไม่สามารถแสดงรายได้ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารได้ ทำให้กลุ่มลูกค้าที่รายได้ไม่ถึงเกณฑ์ถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งแตะ 40%

 ขอมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรก

นายสุนทร กล่าวต่อว่า ผู้ประกอบการเสนอให้ธนาคาร และหน่วยงานรัฐ ปรับเกณฑ์สินเชื่อให้ยืดหยุ่นมากขึ้น พิจารณาลูกค้าอาชีพอิสระ และออนไลน์ในรูปแบบใหม่ ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อพิเศษ และเร่งรัดการพิจารณา โดยในระยะสั้น มีข้อเสนอให้ จัดทำสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านหลังแรก หรือบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท ออกมาตรการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ย และเงินดาวน์บ้าน รวมถึงลดขั้นตอนเอกสาร และขยายวงเงินกู้ตามราคาประเมินจริง

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีความเห็นว่ารัฐควรออกมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรก และลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง เพื่อกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์”

 “รัฐ-แบงก์” ร่วมกำหนดมาตรฐานกลาง

อย่างไรก็ตาม ผลจากการสำรวจสินเชื่อบ้านไตรมาส 3 ปี 2568 พบว่า รายได้ไม่ถึงเกณฑ์ดันรีเจ็กต์พุ่งแตะ 40% และจากการวิเคราะห์เชิงสถิติ สมาคมฯ พบว่า กลุ่มบ้าน ต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสูงสุด กลุ่ม 3-7 ล้านบาท “คงที่” กลุ่มมากกว่า 7 ล้านบาท แม้ยังต่ำแต่เริ่มชะลอตัวในลูกค้าธุรกิจ

นอกจากนี้ มาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV (Loan-to-Value) และระบบเครดิตบูโร ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยเฉพาะผู้กู้บ้านหลังที่ 2-3 ที่ไม่สามารถขอสินเชื่อเพิ่มเติมได้

โดยภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2568 สะท้อนแรงกดดันต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรจึงเรียกร้องให้รัฐ และธนาคารร่วมกันกำหนด “มาตรฐานกลาง” ในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อเปิดทางให้ประชาชนโดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยเข้าถึงการมีบ้านได้ง่ายขึ้น

วัฏจักรขาลงซัพพลายต่ำสุดรอบ 17 ปี

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2568 ภาพรวมตลาดคอนโดทั้งระบบ “ชะลอตัว”เชิงโครงสร้างอย่างชัดเจน. ตลอดทั้งปีมีโครงการเปิดขายใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 17 ปี

ขณะที่มูลค่าการลงทุนหดตัวเหลือราว 70,368 ล้านบาท จากระดับปกติกว่าแสนล้านบาทต่อปี เป็นผลสะสมจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง กำลังซื้อภายในประเทศที่ยังเปราะบาง และภาระหนี้ครัวเรือนระดับสูง

หากมองย้อนตั้งแต่ปี 2552 ตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ เคยร้อนแรงสุดในช่วงปี 2556-2561 ก่อนเข้าสู่ช่วงขาลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562 และชัดเจนยิ่งขึ้นหลังโควิด-19 ปี 2563 เป็นต้นมา ปี 2568 ถือเป็นช่วง “Low Supply Cycle” เต็มรูปแบบ โดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งครองสัดส่วนอุปทานใหม่กว่า 83% หรือ 14,323 ยูนิต ด้วยมูลค่าลงทุนเกือบ 64,000 ล้านบาท ขณะที่ผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบทบาทลดลง สะท้อนว่าตลาดยุคนี้ต้องอาศัยเงินทุน ความสามารถบริหารความเสี่ยง และพลังแบรนด์ที่แข็งแรง

อย่างไรก็ดี ประเมินว่า ปี 2569 ตลาดจะค่อยๆ ปรับสมดุล อุปทานใหม่อาจอยู่เพียง 15,000 ยูนิต มูลค่าลงทุน 60,000 ล้านบาท ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาว ซึ่งผู้พัฒนายังคง“ระมัดระวัง” เลือกโครงการขนาดเล็ก-กลาง ทำเลชัด เน้นแนวรถไฟฟ้าและย่านใจกลางธุรกิจ (CBD)

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์   ศิลาวงษ์