ยอดโอนคอนโดต่างชาติวูบ 4.4 หมื่นล้าน! ‘จีนแผ่ว-อินเดียพุ่ง’
พิษเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ยอดโอนคอนโดต่างชาติ ปี 69 ผลัดใบสู่ตลาดใหม่ 9เดือนปี68 วูบ 4.4 หมื่นล้าน! ‘จีนแผ่ว-อินเดียพุ่ง’
KEY
POINTS
- ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในช่วง 9 เดือนแรกปี 2568 มีมูลค่ารวม 4.4 หมื่นล้านบาท ลดลง 14.2% โดยมีสาเหตุหลักจากการชะลอตัวของกำลังซื้อจากจีน
- ผู้ซื้อชาวอินเดียกลายเป็นกลุ่มลูกค้าใหม่ที่โดดเด่น โดยมียอดโอนต่อหน่วยสูงสุดเฉลี่ย 6.9 ล้านบาท และเน้นซื้อห้องขนาดใหญ่เพื่อการอยู่อาศัยจริง
- ตลาดคอนโดต่างชาติกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านจากการพึ่งพาลูกค้าจีนเป็นหลัก ไปสู่การมองหาตลาดใหม่ที่มีคุณภาพและกำลังซื้อสูงกว่า เช่น อินเดีย ยุโรป และสหรัฐฯ
สัญญาณชีพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญต่อเนื่อง เมื่อตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยให้เห็นภาวะ “ชะลอตัว” อย่างชัดเจนในปี 2568 ในกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งเปรียบเสมือนเครื่องยนต์หลักที่ขับเคลื่อนตลาดห้องชุดไทย หรือคอนโดมิเนียมมาโดยตลอด
จากพิษเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ส่งผลตลาดคอนโดต่างชาติส่งสัญญาณอันตราย โดยพบว่ายอดรวม 9 เดือนแรกปี 2568 ร่วงระนาว! ทั้งจำนวนและมูลค่า หลังยักษ์ใหญ่ “จีน” กระเป๋าแฟบ เจอวิกฤติสภาพคล่องรุมเร้า ขณะที่ "เศรษฐีอินเดีย” ขึ้นแท่นดาวรุ่งดวงใหม่ เน้นช้อปห้องใหญ่ ราคาสูง พยุงตลาดอยู่อาศัยจริง
ส่งผลสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมต่างชาติ ปี 2569 กำลังอยู่ในช่วง “ผลัดใบ” จากการพึ่งพาขุมทรัพย์ “จีน” เพียงอย่างเดียว สู่การมองหา “ตลาดใหม่” ที่มีคุณภาพอย่าง “อินเดีย” และ กลุ่มยุโรป สหรัฐ ที่มีอำนาจซื้อสูงกว่า ท่ามกลางความระมัดระวังการใช้จ่ายของกำลังซื้อในประเทศยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวังต่อไป
เจาะไส้ในหน่วยเพิ่มแต่เม็ดเงินหดหาย
อย่างไรก็ตาม หากย้อนกลับพิจารณาภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศในไตรมาส 3 ปี 2568 ดูเหมือนมีการขยับตัวในเชิงปริมาณ โดยมีจำนวนหน่วยอยู่ที่ 3,844 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% เทียบปีก่อนหน้า (YoY) แต่เมื่อเจาะลึกลงไปใน “มูลค่า” กลับพบความน่ากังวล เพราะเม็ดเงินหมุนเวียนลดลงเหลือเพียง 15,376 ล้านบาท หรือหายไปถึง 17.2%
ปรากฏการณ์ “จำนวนเพิ่ม แต่มูลค่าลด” สะท้อนให้เห็นว่า ต่างชาติที่ยังซื้ออยู่ในปัจจุบันเริ่มเปลี่ยนพฤติกรรม หันมามองหาคอนโดในระดับราคาที่จับต้องได้มากขึ้น หรือ เป็นกลุ่มอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่เน้นความคุ้มค่ามากกว่าการลงทุนเก็งกำไรในโครงการระดับอัลตร้าลักชัวรีเหมือนในอดีต
จีนสำลักเศรษฐกิจ พ่นพิษตลาดรวม
ภาพรวมสะสมตั้งแต่เดือน ม.ค.-ก.ย.2568 ยิ่งตอกย้ำภาพความเหนื่อยล้าของตลาด โดยมียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม 11,011 หน่วย ลดลง 0.05% มูลค่ารวมสะดุด อยู่ที่ 44,087 ล้านบาท ดิ่งลงแรงถึง 14.2%
สาเหตุสำคัญหนีไม่พ้นการ "ชะลอตัว” ของเศรษฐกิจโลกที่ลามมาถึงไทย โดยเฉพาะพี่ใหญ่อย่าง “จีน” ซึ่งยังคงเป็นเบอร์หนึ่งในตลาด แต่กลับเป็นเบอร์หนึ่งที่ “อ่อนแรง”จากวิกฤติเศรษฐกิจภายในประเทศจีนเอง ปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัว และข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง ทำให้นักลงทุนแดนมังกรหลายรายต้องตัดสินใจ “เหยียบเบรก” ชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปอย่างไม่มีกำหนด
อินเดียม้ามืดตัวจริง ซื้อหนัก-จัดเต็มห้องใหญ่
ท่ามกลางความเงียบเหงาของทุนจีน กลับมีแสงสว่างส่องประกายมาจากทางฝั่งเอเชียใต้ เมื่อกลุ่มผู้ซื้อ “อินเดีย” ผงาดขึ้นมาเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงสุดในเชิงคุณภาพ โดยสถิติระบุว่าอินเดียคือสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนต่อหน่วยสูงที่สุดในตลาด มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย 6.9 ล้านบาทเทียบกับจีนที่เฉลี่ยเพียง 3.8 ล้านบาท ขนาดห้องเฉลี่ย 73.6 ตารางเมตร ใหญ่กว่าค่าเฉลี่ยรวมที่ 41.1 ตารางเมตร เกือบเท่าตัว!
พฤติกรรมการซื้อของชาวอินเดียสะท้อนถึงการเข้ามาเพื่อ “อยู่อาศัยจริง” ในรูปแบบครอบครัวขนาดใหญ่ แตกต่างจากชาวจีนที่มักซื้อห้องขนาดเล็กเฉลี่ย 36 ตารางเมตร เพื่อการลงทุนหรือเป็นบ้านหลังที่สอง นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยต้องเร่งปรับพอร์ตสินค้าเพื่อรองรับกลุ่มกำลังซื้อใหม่นี้
สัดส่วนต่างชาติยังแกร่ง แม้เค้กจะก้อนเล็กลง
อย่างไรก็ตาม หากมองในแง่ของ “สัดส่วนตลาด” ห้องชุดต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญและมีอิทธิพลต่อตลาดคอนโดมิเนียมไทยเพิ่มขึ้น โดยในไตรมาส 3 ปี 2568 สัดส่วนการโอนของต่างชาติขยับขึ้นมาอยู่ที่ 14.3 %ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และ 24.8 %ของมูลค่ารวม เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
นั่นหมายความว่า แม้ตลาดโดยรวมจะ”หดตัว” แต่เม็ดเงินจากต่างชาติยังคงเป็น “เส้นเลือดใหญ่” ที่หล่อเลี้ยงดีเวลลอปเปอร์ไทย ท่ามกลางภาวะหนี้ครัวเรือนในประเทศที่ยังฉุดรั้งกำลังซื้อของคนไทยเอง