อสังหาปี69ตั้งการ์ดสูงลดเสี่ยงเจาะกลุ่ม‘เช่า-ลงทุน’พยุงตลาด

ปี 2568 ถูกจารึกเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวหนักสุดในรอบกว่า 20 ปี ขณะที่ปี 2569 ถูกคาดหมายว่าจะไม่ใช่ปีแห่งการรีบาวด์แรง แต่เป็นปีของการฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง จากปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว นโยบายกีดกันทางการค้า ความเปราะบางเชิงโครงสร้างภายในประเทศ กำลังซื้อและความไม่แน่นอนทางการเมืองส่งผลให้เศรษฐกิจ 2569 เป็นปีของการประคองตัว

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ ปี 2569 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ เพิ่ม 5-10% จากฐานต่ำ การโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่ม 5-10% ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ค่อยๆ ถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมระดับราคา  1-1.5 ล้านบาท ซึ่งราคาขายขยับขึ้นได้จำกัด เป็นผลดีต่อผู้ซื้อ ขณะที่ตลาดบ้านมือสอง จะมีสัดส่วนเกิน 50% ของตลาดทั้งหมด และดีมานด์ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ รวมถึงการรีโนเวตบ้าน จะมีบทบาทมากขึ้น

 

อย่างไรก็ดี ปี 2569 เริ่มปรากฏสัญญาณบวกขึ้นบ้างจากภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัว ภายใต้เป้าหมาย 36 ล้านคน สร้างดีมานด์จากต่างชาติ การลงทุนภาคอุตสาหกรรม ผ่าน BOI ครึ่งแรกปี 2568 กว่า 1.05 ล้านล้านบาท โครงการรัฐ 70 โครงการ มูลค่า 3 แสนล้านบาท งบประมาณปี 2569 เดินหน้าเต็มปี กระตุ้นกิจกรรมเศรษฐกิจ อย่างไรก็ดี แรงหนุนเหล่านี้ยังทำหน้าที่เพียง “พยุงตลาด” มากกว่าผลักให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด

“หลังจากซัพพลายที่อยู่อาศัยในปี 2568 ลดลงต่ำสุดในรอบ 2 ทศวรรษ กลายเป็นจุดตั้งต้นสำคัญให้ตลาดมีโอกาสกลับเข้าสู่สมดุลเร็วขึ้น ประกอบกับราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มทรงตัว ช่วยลดแรงกดดันด้านต้นทุน”
 

อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงสำคัญยังอยู่ที่กำลังซื้อครัวเรือนที่ยังไม่ฟื้น มาตรการรัฐสำคัญ เช่น มาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV) และค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ที่จะหมดอายุกลางปี 2569 จีดีพี ปี 2569 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดโตเพียง 1.6% อัตราปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับน่ากังวล

นายอิสระ แนะนำว่า การประคองตลาดอสังหาฯ ต้องอาศัยความร่วมมือทุกภาคส่วน ผู้ประกอบการต้องช่วยกัน “ลดซัพพลาย” รวมทั้ง “ลดขนาดโครงการ” ปรับกำไรให้เหมาะสม ขณะที่รัฐบาลใหม่พิจารณาขยายลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ และค้ำประกัน  ธปท.ควรพิจารณาลดดอกเบี้ยนโยบาย และผ่อนคลายมาตรการ LTV ต่อเนื่อง ส่วนธนาคารพาณิชย์ควรเปิดโมเดลสินเชื่อยืดหยุ่นขึ้น

กำลังซื้อเปราะบาง“กู้ไม่ผ่าน”เสี่ยงใหญ่

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ เผชิญแรงกดดันรอบด้าน กำลังซื้อหดตัว ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูง รายได้ครัวเรือนไม่สอดรับกับราคาที่อยู่อาศัย ในปี 2569 จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของอุตสาหกรรม เมื่อการ “ถือครอง” ไม่ใช่คำตอบเดียวอีกต่อไป ตลาดกำลังก้าวสู่ยุคที่ความยืดหยุ่น คือ คุณค่าใหม่ และการเช่ากับเช่าซื้อจะกลายเป็นกระแสหลักของผู้บริโภคเมือง

ทั้งนี้ จากฐานข้อมูลพบว่ากลุ่มรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน เป็นฐานลูกค้าหลัก คิดเป็น 54% ของครัวเรือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่ตลาดบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทยังครองสัดส่วนถึง 70% ของทั้งตลาด แม้การแข่งขันรุนแรงและการตัดราคาสูงถึง 10% ก็ไม่อาจปลดล็อกยอดขายได้ เพราะปัญหาแท้จริงไม่ใช่ราคา หากคือการกู้ไม่ผ่าน โดย เสนาฯ เลือกบริหารความเสี่ยงด้วยการโฟกัสเซกเมนต์ที่ถนัด พร้อมสต็อกบ้านและคอนโดกว่า 13,000 ยูนิตที่ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มนี้

ท่ามกลางความผันผวน เสนาฯ แปรเป็นโอกาสทางธุรกิจ ด้วยโซลูชั่น LivNex (เช่าออมบ้าน) และ RentNex (เช่าตรง) เพื่อรองรับผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความยืดหยุ่นสูง ลดข้อจำกัดด้านสินเชื่อ และสร้างเส้นทางสู่การมีบ้านในอนาคต กลยุทธ์นี้ไม่เพียงตอบโจทย์ตลาดเช่า-เช่าซื้อที่กำลังขยายตัว แต่ยังตอกย้ำการปรับตัวเชิงโครงสร้างของผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มองไกลกว่าแค่การขายในน่านน้ำใหม่

บริหารสมดุล ลดแรงกระแทกตลาดผันผวน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ท่ามกลางสภาพตลาดอสังหาฯ ที่ยังเปราะบาง ในปี2569 ศุภาลัย เลือกเดินเกมอย่างระมัดระวัง ด้วยการสร้างสมดุลระหว่างโครงการแนวราบและคอนโด 50:50 ครอบคลุมทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดใดตลาดหนึ่งมากเกินไป ท่ามกลางการแข่งขันด้านราคาที่ยังดุเดือดและภาวะกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่

“ปี 2569 ถูกมองว่าเป็นปีของการ ประคองตัวอย่างมีวินัยรอจังหวะตลาดฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป”

เปิดน่านน้ำใหม่เมืองรองที่มีศักยภาพ

อย่างไรก็ดี บริษัทเตรียมขยายโครงการสู่ “น่านน้ำใหม่” อย่างจังหวัด สุพรรณบุรี ชลบุรี และเชียงใหม่ หลังสะสมแลนด์แบงก์ไว้ล่วงหน้าเพื่อรองรับการพัฒนาในอนาคต ขณะที่ภาพรวมการแข่งขันในปี 2569 คาดว่าจะไม่ต่างจากปี 2568 ความต้องการซื้อยังมีอยู่แต่ผู้บริโภคอ่อนไหวต่อราคา

ศุภาลัย จึงเน้นพัฒนาโครงการระดับเข้าถึงได้ (Affordable) ช่วงราคา 4-8 ล้านบาท เจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ พฤติกรรมของลูกค้าจะให้ความสำคัญกับราคาและโปรโมชั่นเป็นหลัก ขณะที่ฟังก์ชันอย่างโซลาร์รูฟท็อปกำลังกลายเป็นมาตรฐานในตลาดบน

บริหารความเสี่ยงด้วยวินัยการเงิน

นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ท่ามกลางภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2569 ที่ยังไม่ฟื้นตัว บริษัทฯ ปรับกลยุทธ์เชิงรับด้วยการลดภาระหนี้เป็นลำดับแรก ชะลอการออกหุ้นกู้ และหันมาบริหารกระแสเงินสดให้แข็งแรงขึ้น พร้อมกับขยายฐานลูกค้าอสังหาฯเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งยังได้รับแรงหนุนจากสถาบันการเงินและดีมานด์นักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

พร้อมกันนี้ บริษัทได้เน้น Investment Program จาก “ซื้อเพื่ออยู่” สู่ “ซื้อเพื่อสร้างรายได้” ด้วยการรับประกันผลตอบแทน 5% ต่อปี นาน 5 ปี พร้อมบริการแบครบวงจร ตั้งแต่การหาผู้เช่า บริหารอาคาร ซ่อมบำรุง จนถึงดูแลค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ภายใต้โมเดลโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ช่วยสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ

ขณะเดียวกัน บริษัทยังมองน่านน้ำใหม่ในจังหวัดภูเก็ต ผ่านการเจรจาซื้อที่ดินย่านบางเทาและกมลา เพื่อพัฒนาโครงการร่วมกับพันธมิตร มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาท