อสังหาฯ 2569 ลุ้นพ้นจุดต่ำสุด หวังปลดล็อกสินเชื่อ ปลุกตลาดฟื้น!

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 คือช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของอุตสาหกรรม ที่อาจ “พ้นจุดต่ำสุด” แต่ยังไม่ใช่การฟื้นตัวเต็มรูปแบบ ความเสี่ยงใหญ่สุดที่ถ่วงตลาดไว้ คือความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งขึ้นสูงเป็นประวัติการณ์

ข้อมูลสะท้อนว่าอัตรากู้ไม่ผ่านในปี 2568 เฉลี่ยสูงถึง 40% ทุกระดับราคา โดยเฉพาะบ้านระดับแมส (Mass) ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานตลาดใหญ่ที่สุด กลับมีอัตราปฏิเสธสูงถึง 60% เท่ากับผู้ขอกู้ 10 ราย ถูกปฏิเสธถึง 6 ราย ปัญหานี้ทำให้ “ความต้องการซื้อ” ไม่สามารถแปรเปลี่ยนเป็น “ยอดโอนจริง” และกลายเป็นคอขวดสำคัญของตลาด
 

3 สมาคมผนึกกำลังปลดล็อกการเงิน

สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงเห็นพ้องว่า “จำเป็น” ต้องเร่งผลักดันมาตรการปลดล็อกภาคการเงิน โดยเฉพาะในช่วงที่ประเทศกำลังจะเข้าสู่การเลือกตั้งใหญ่ 

ทั้งนี้ ได้เสนอ 2 วาระเร่งด่วน คือ การรวมหนี้ (Consolidate Debt) โดยใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อลดดอกเบี้ยจากระดับ 17-18% เหลือเพียง 6-7% และมาตรการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 20% ของวงเงินกู้ ในรูปแบบใกล้เคียง บสย. เพื่อช่วยผู้ซื้อที่ขาดเงินดาวน์

แม้ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงเหลือ 1.25% ต่อปี ช่วยลดต้นทุนทั้งฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภค แต่หากธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ การลดดอกเบี้ยก็ยังไม่อาจปลุกตลาดให้ฟื้นได้อย่างแท้จริง ขณะเดียวกัน เศรษฐกิจไทยยังถูกกดดันจากภาษีทรัมป์ 19% และการปรับคาดการณ์จีดีพีปีหน้าเหลือเพียง 1.6% ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่ง “ลดต้นทุนเพื่ออยู่รอด”

 มาร์จิ้นหด ดันดีเวลอปเปอร์เร่งใช้เอไอ

ในยุคที่กำไรเหลือน้อย บริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่ในตลาดหุ้นมีเพียงไม่กี่รายที่ยังทำกำไรได้ การแข่งขันจึงขยับจากการ “หั่นราคา” มาสู่การ “หั่นต้นทุน” คงที่ โดยเฉพาะงบการตลาดจากสูตร 5% เหลือ 4% ผ่านการนำเอไอและระบบดิจิทัลเข้ามาเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุนต่อหนึ่งลูกค้า (Cost per Lead) และคัดกรองลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น

การใช้ระบบ CRM แทนการทำงานแบบแมนนวล ช่วยลดความผิดพลาด เพิ่มความเร็ว และบริหารลูกค้าได้แม่นยำ ขณะเดียวกัน สมาคมบ้านจัดสรรยังผลักดันการใช้ BIM (Building Information Modeling) เพื่อเชื่อมทุกกระบวนการก่อสร้างบนแพลตฟอร์มเดียว ลดต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพพลังงาน และลดคาร์บอนฟุตพริ้นต์

บ้านยั่งยืนจากแนวคิดสู่การลงมือทำ

ในฐานะนายกสมาคมบ้านจัดสรร ได้เดินหน้าผลักดันแนวคิดภายใต้ธีม Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future ปี 2569 หรือบ้านประหยัดพลังงาน การออกแบบแบบ Passive-Active Design สมาร์ทโฮม และการแยกขยะเปียก-แห้ง ร่วมกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) เพื่อช่วยลดค่าจัดเก็บขยะของลูกบ้านเหลือ 20 บาท พร้อมลดปัญหาสิ่งแวดล้อมและน้ำท่วม

"ในวันที่ตลาดยังไม่ฟื้นเต็มที่ อสังหาฯ ไทยจึงต้องประคองตัวอย่างมีวินัย ปรับโครงสร้าง ลดต้นทุน และสร้างความยั่งยืน เพื่อรอจังหวะการฟื้นตัวรอบใหม่อย่างมั่นคง"

ในเชิงโครงสร้าง ภาคอสังหาฯ ไทยกำลังเผชิญการเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ จากอุตสาหกรรมที่ขับเคลื่อนด้วยการขยายตัวของซัพพลายและราคาที่ดิน มาสู่ยุคที่ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ และคุณภาพของดีมานด์จริง เป็นตัวแปรหลัก ความท้าทายจึงไม่ใช่เพียงการขายบ้านให้ได้ แต่คือการทำให้ประชาชนสามารถมีศักยภาพทางการเงินเพียงพอจะถือครองบ้านได้จริง หากระบบการเงินยังไม่ปรับตัวให้สอดรับกับโครงสร้างรายได้และภาระหนี้ของครัวเรือนไทย การฟื้นตัวของตลาดก็จะยังเป็นเพียงการกระเพื่อมจากฐานต่ำ มากกว่าการเติบโตอย่างยั่งยืน

ขณะเดียวกัน บทบาทของผู้ประกอบการกำลังขยับจาก “ผู้พัฒนาโครงการ” ไปสู่ “ผู้จัดการระบบอยู่อาศัย” ที่ต้องคิดครบทั้งต้นทุน การเงิน เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม การนำเอไอเข้ามาช่วยบริหารตั้งแต่การตลาด การขาย ไปจนถึงการก่อสร้างและการใช้พลังงานในบ้าน ไม่เพียงช่วยลดต้นทุนในระยะสั้น แต่ยังเป็นการลงทุนเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว 

ท่ามกลางเศรษฐกิจที่โตช้าและการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นทุกๆ ปี ในปี 2569 จึงอาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตหวือหวา แต่เป็นปีที่คัดกรอง “ผู้รอด” ของธุรกิจอสังหาฯ ไทยอย่างแท้จริง