ชำแหละนโยบายพรรคประชาชนเลือกตั้ง69 ชิงฐานเสียงคนอยากมีบ้าน

ในจังหวะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยซบเซาหนัก ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2568 ลดลงมาอยู่ราว 350,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 800,000 ล้านบาท นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของพรรคประชาชนกลับถูกจับตาในฐานะตัวเร่งเชิงโครงสร้าง! มากกว่านโยบายกระตุ้นระยะสั้น

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่านโยบายชุดนี้ตั้งโจทย์ถูกจุด คือการแก้ปัญหา “คนอยากมีบ้านแต่กู้ไม่ได้” ซึ่งเป็นคอขวดสำคัญของตลาด ไม่ใช่การเร่งสร้างโครงการใหม่ในภาวะที่ซัพพลายล้นตลาด และป้องกันปัญหาฟองสบู่ในอนาคต

 

จากข้อมูลโครงสร้างประชากรไทยมีราว 23 ล้านครัวเรือน ประชากร 66 ล้านคน ปัจจุบันเฉลี่ย 1 ครัวเรือนมีผู้อยู่อาศัย 3 คน และมีแนวโน้มลดลงเหลือ 2.7-2.9 คนในอนาคต ในจำนวนนี้ยังมีประชาชนราว 20-25% หรือกว่า 5 ล้านครัวเรือน ที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่เป็นแรงงานอุตสาหกรรม นิสิต นักศึกษา และผู้มีรายได้ไม่พอเข้าถึงสินเชื่อ

6 นโยบายหลัก ประกอบด้วย

1.อุดหนุนค่าเช่า ลดภาระทันที รัฐช่วยค่าเช่า 50% ไม่เกิน 1,000 บาทต่อเดือน นาน 6 เดือน สำหรับ 500,000 ครัวเรือน ใช้งบประมาณราว 3,000 ล้านบาทต่อปี แม้ไม่เปลี่ยนผู้เช่าให้เป็นเจ้าของ แต่ช่วยลดค่าครองชีพในช่วงเศรษฐกิจเปราะบาง

2.เปลี่ยนเช่าเป็นเช่าซื้อ การเคหะฯ เปิดทางผู้เช่ากว่า 65,000 ห้อง เปลี่ยนสถานะเป็นเจ้าของด้วยค่าเช่าเท่าเดิมเมื่อชำระครบตามเกณฑ์ ถือเป็นนโยบายที่ “ได้กรรมสิทธิ์จริง” โดยแทบไม่เพิ่มภาระงบประมาณ
 

3.เช่าออมบ้าน ดูดซับซัพพลายเอกชน จูงใจเอกชนเสนอที่อยู่อาศัย 50,000 ยูนิต ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ให้ผู้เช่าใช้ประวัติการจ่ายค่าเช่าเป็นเครดิตยื่นกู้ พร้อมสินเชื่อสภาพคล่องแก่ผู้ประกอบการ ใช้งบประมาณราว 1,250 ล้านบาทต่อปี

“นโยบายนี้มุ่งระบายซัพพลายคงค้างกว่า 300,000 ยูนิตในตลาด และควรใช้หลักการเดียวกับ โรงเรียนการเงิน ธอส. คือสูตรล้านละ 5,000 บาท เพื่อสร้างวินัยทางการเงินก่อนเข้าถึงสินเชื่อจริง”

จะเห็นว่า “3นโยบายแรก" ชัดเจนว่าไม่ใช่การสร้างเพิ่ม แต่คือการจัดการโอเวอร์ซัพพลายและปัญหากู้ไม่ผ่าน

4.สินเชื่อบ้านหลังแรก ปลดล็อกดีมานด์ อุดหนุนดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 350,000 ยูนิต ใช้งบประมาณสูงสุดราว 19,250 ล้านบาทต่อปี ลักษณะใกล้เคียงโครงการในอดีต แต่หัวใจคือการดึงธนาคารพาณิชย์เข้าร่วม ไม่ให้ภาระตกอยู่ที่แบงก์รัฐเพียงฝ่ายเดียว

“หากขยายเพดานราคาเป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท ในอนาคต ตลาดมีโอกาสฟื้นเพิ่มอีก 20% หรือราว 70,000 ยูนิต ดันยอดโอนขึ้นสู่ 420,000 ยูนิตต่อปี ใกล้ระดับปกติเดิมที่ 430,000-450,000 ยูนิต”

5. สินเชื่อรีโนเวต-บ้านบังคับคดี ให้สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านมือสองและทรัพย์จากกรมบังคับคดี 100,000 ยูนิต วงเงินสนับสนุนยูนิตละไม่เกิน 100,000 บาท ใช้งบประมาณ 5,500 ล้านบาทต่อปี ช่วยดูดซับบ้านมือสองที่เสี่ยงกลายเป็นต้นทุนจม (Sunk Cost)

6. บ้านมั่นคงบนที่ดินรัฐ พัฒนาที่อยู่อาศัย 35,000 ยูนิตบนที่ดินของรัฐ ร่วมกับท้องถิ่น ใช้งบประมาณเพียง 420 ล้านบาทต่อปี มุ่งแก้ปัญหาพื้นที่บุกรุกและกลุ่มรายได้น้อย อย่างไรก็ดี ต้องระวังบทเรียนบ้านเอื้ออาทร โดยเฉพาะการใช้ที่ดิน Prime Area ซึ่งอาจบิดเบือนกลไกตลาด

งบไม่ถึง 1% แต่แรงกระเพื่อมสูง

นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เมื่อรวมทุกโครงการ ใช้งบประมาณราว 29,000-30,000 ล้านบาทเทียบงบประมาณแผ่นดินกว่า 3.8 ล้านล้านบาท คิดเป็นไม่ถึง 1% แต่หากดำเนินการได้จริง มีศักยภาพฟื้นตลาดอสังหาฯ ได้ราว 20% 

ในเชิงมูลค่า ตลาดอาจขยับจากระดับ 800,000 ล้านบาท กลับเข้าใกล้ช่วงพีคเดิมที่ 1-1.2 ล้านล้านบาท ภายใน 4 ปี ขณะที่ภาคอสังหาฯซึ่งมีสัดส่วน 8-9% ของจีดีพี อาจช่วยดันการเติบโตเศรษฐกิจเพิ่มได้ราว 0.1% ต่อปี จากฐานจีดีพีที่โตราว 3% สู่ระดับ 3.4%

เงื่อนไขสำคัญต้อง “จนจริง”

อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จของนโยบายไม่ได้อยู่ที่เม็ดเงิน แต่อยู่ที่การออกแบบสิทธิ์เข้าร่วม ต้องคัดกรองผู้มีรายได้น้อยจริง ไม่ใช่ “จนเก๊” ผ่านข้อมูลรายได้ ภาษี และการใช้แพลตฟอร์มดิจิทัลที่ตรวจสอบย้อนหลังได้ เปิดเผย โปร่งใส และส่งต่อให้รัฐบาลถัดไปสานต่อได้

"หากทำได้ครบวงจร นโยบายบ้านของพรรคประชาชนอาจไม่ใช่แค่การพยุงภาคอสังหาฯ แต่เป็นการใช้ มัลติพลายเออร์เอฟเฟกต์ ของธุรกิจที่เชื่อมโยงกว่า 30 อุตสาหกรรม เพื่อฟื้นเศรษฐกิจไทยอย่างยั่งยืนในระยะยาวและป้องกันปัญหาฟองสบู่ในอนาคต"

จากเงินอุดหนุนค่าเช่า “เช่าออม-เช่าซื้อ” ถึงสินเชื่อบ้านหลังแรก นโยบายที่อยู่อาศัยของพรรคประชาชนถูกมองว่าเป็นทั้งเครื่องยนต์เศรษฐกิจและเครื่องมือทางสังคม แต่ต้องออกแบบให้ไม่ซ้ำรอยความล้มเหลวในอดีต

ที่อยู่อาศัยเครื่องยนต์เศรษฐกิจคู่มิติทางสังคม

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองว่านโยบายที่อยู่อาศัยของพรรคประชาชนมีนัยสำคัญ 2 มิติ คือ การกระตุ้นเศรษฐกิจ และ การแก้ปัญหาสังคม ครอบคลุมทั้งระยะสั้นและระยะยาว

“เป้าหมาย 500,000 ยูนิต หากเดินได้ครบเครื่อง มีโอกาสขยับแตะระดับกว่า 1.1 ล้านยูนิต สะท้อนแรงส่งต่อภาคอสังหาฯ และอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง”

มาตรการระยะสั้นคือการอุดหนุนค่าเช่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 6,000 บาทต่อเดือน โดยรัฐช่วย 1,000 บาทต่อห้อง เป็นเวลาไม่เกิน 6 เดือน ใช้งบประมาณราว 750 ล้านบาทต่อปี รองรับได้ 125,000 หลัง หรือรวม 3,000 ล้านบาท ถือเป็นเม็ดเงินไม่สูง แต่ช่วยลดภาระค่าครองชีพได้ตรงจุด

“เช่าออม” จุดประกายลงทุนเอกชน ลดสต็อกคอนโด

แนวคิด “เช่าออม” ถูกมองว่าเป็นกลไกกระตุ้นภาคเอกชนให้ลงทุนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เปิดโอกาสให้เข้าอยู่ก่อนเหมือนโมเดลที่เอกชนบางรายมีสต็อกพร้อมขายอยู่แล้ว ธนาคารทั้งรัฐและพาณิชย์สามารถปล่อยสินเชื่อได้ โดยกำหนดเงื่อนไขการผ่อนสม่ำเสมอ 1 ปี ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มสภาพคล่องผู้ประกอบการ

หากรัฐอุดหนุนดอกเบี้ยปีละราว 1,250 ล้านบาท ถือว่าเพียงพอเมื่อเทียบกับมูลค่าโครงการรวมหลายพันล้านบาท อย่างไรก็ตาม ยังต้องชัดเจนว่า ใครคือผู้ปล่อยสินเชื่อหลัก และผู้ประกอบการจะต้องเข้าเงื่อนไขโครงการอย่างไร

เช่าซื้อ อย่าซ้ำรอย “บ้านเอื้ออาทร”

อิสระ ตั้งข้อสังเกตถึงโมเดลเช่าซื้อว่า ต้องออกแบบอย่างระมัดระวัง ไม่ให้เป็นรูปแบบ “เท่ากันหมด” จนขาดแรงจูงใจเหมือนในอดีต กรณีที่ดินรัฐ โดยเฉพาะทำเลเมือง เช่น ดินแดง ราคาที่ดินสูง หากขายขาดราคาจะพุ่ง การเช่าระยะยาว 90 ปีจึงเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผล แต่ต้องมาพร้อมดอกเบี้ยต่ำและเงินอุดหนุน เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงได้จริง

“หัวใจสำคัญ ต้องคัดกรองผู้เช่าให้ตรงกลุ่ม เป็นผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง และใช้เพื่ออยู่อาศัยจริง”

สำหรับ นโยบายสินเชื่อบ้านหลังแรก ใช้งบราว 19,250 ล้านบาทต่อปี รองรับกว่า 87,500 ยูนิต เป็นมาตรการที่หลายรัฐบาลทำต่อเนื่อง ช่วยให้คนซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่สินเชื่อรีโนเวตและซื้อบ้านบังคับคดี ถูกมองว่าเป็น “เรื่องใหม่” ที่ช่วยเร่งการขายทรัพย์จากกรมบังคับคดี ทำให้เงินหมุนกลับสู่ระบบเศรษฐกิจเร็วขึ้น ใช้งบประมาณราว 5,500 ล้านบาทต่อปี

ชัดนโยบาย แต่ต้องชัดในกลไก

โดยภาพรวม อิสระ เห็นด้วยในหลักการที่เสนอนโยบายอสังหาฯ อย่างเป็นระบบ เชื่อมเศรษฐกิจกับมิติทางสังคม ตอบโจทย์คนรายได้น้อยถึงปานกลาง แต่ความสำเร็จจะเกิดขึ้นได้จริงหรือไม่ ขึ้นอยู่กับรายละเอียดเชิงปฏิบัติ การคัดกรองกลุ่มเป้าหมาย และบทบาทของสถาบันการเงิน 

หากเดินหมากถูก นโยบายนี้อาจเป็นมากกว่า “สวัสดิการบ้าน” แต่คือแรงขับเศรษฐกิจตัวใหม่ของประเทศ